Altlastenverdacht als Sachmangel beim Grundstückskauf: Arglistiges Verschweigen des Verkäufers

Altlasten bezeichnen einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens (Bodenkontamination) oder des Grundwassers (Grundwasserverschmutzung) aufweist. Durch diese Veränderungen ist die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben.
Der Bundesgerichtshof konkretisierte mit seinem Urteil vom 21.07.2017 (Az. V ZR 250/15) wann beim Grundstückskauf ein Altlastenverdacht einen Sachmangel begründet und welche Anforderungen an die Arglist des Verkäufers bei Verschweigen eines Altlastenverdachts zu stellen sind. In diesem Artikel lesen Sie, worum es in dem Fall ging und welche Maßstäbe der Bundesgerichtshof für Altlastenverdachtsfälle aufgestellt hat.

Worum ging es in dem Fall vor dem BGH?

Der Kläger erwarb vom Beklagten im Jahr 2003 mehrere Grundstücke, die mit einem Gewerbepark bebaut sind. Die Parteien hatten die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im Kaufvertrag ausgeschlossen. Der Beklagte hatte die Grundstücke im Jahr 1989 erworben. Er wusste, dass auf den Grundstücken in den 1960er bis 1980er Jahren eine Asphaltmischanlage für den Straßenbau und ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren. Die damalige Verkäuferin versicherte ihm, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. In dem Kaufvertrag mit dem Kläger erwähnte der Beklagte davon jedoch nichts. Der Kläger verlangte vor Gericht vom Beklagten Schadenersatz, weil er den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen habe.

Wie hatte das Berufungsgericht den Fall zunächst entschieden?

Das Berufungsgericht hatte die Klage zunächst abgewiesen. Es argumentierte, dass der Verdacht, ein Grundstück sei mit Altlasten belastet, dann ein Fehler der Kaufsache sei, wenn konkrete und gewichtige Tatsachen nahelegen, dass es Altlasten gibt. Im zu entscheidenden Fall habe man aus Sicht des Berufungsgerichts aber nicht ausschließen können, dass der Beklagte wegen der damaligen Aussage der Verkäuferin davon ausgegangen ist, dass kein Altlastenverdacht besteht.

Der BGH sieht's anders  

Dieser Rechtsansicht erteilte der Bundesgerichtshof jedoch eine Absage. Ein altlastenverdächtiges Grundstück weist seiner Ansicht nach in aller Regel schon wegen des Risikos einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der Wertminderung, die mit einem Altlastenverdacht verbunden ist, nicht die sogenannte "übliche Beschaffenheit" nach der gesetzlichen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch auf. Das Grundstück müsse daher als altlastenverdächtig eingestuft werden, wenn wegen seiner früheren Nutzung die Gefahr besteht, dass es erheblich mit Schadstoffen belastet ist. Der Verdacht müsse auch nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert werden. 

Die Arglist setze zudem voraus, dass der Verkäufer den Sachmangel zumindest für möglich hält. Dies ist der Fall, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kennt und es zumindest für möglich hält, dass es einen Altlastenverdacht gibt. Dass die damalige Verkäuferin nichts von Bodenverunreinigungen wusste, sage laut dem Bundesgerichtshof jedenfalls für sich genommen nichts über das Bestehen eines Altlastenverdachts aus, der wiederum von der tatsächlichen Kontamination eines Grundstücks getrennt werden müsse.

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Das Urteil verschärft noch einmal die Bedeutung, die einem Altlastenverdacht bei Immobilienverkäufen ohnehin schon zukommt. Wenn dem Verkäufer frühere Nutzungen des Grundstücks bekannt sind, sollten diese bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags offen kommuniziert werden. Anderenfalls macht er sich gegenüber dem Käufer unter Umständen schadenersatzpflichtig. Solche Schadensersatzforderungen können schnell einen hohen Betrag erreichen.

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