OLG Frankfurt am Main bejaht Mietanpassung wegen pandemiebedingter Umsatzeinbrüche

Das OLG Frankfurt am Main sieht Mietanpassungen wegen der Pandemie auch als möglich an, wenn der Mieter pandemiebedingt Umsatzeinbrüche erleidet, die lediglich auf ein freiwillig eingeschränktes Konsumverhalten der Bevölkerung zurückzuführen sind. Das hat das OLG Frankfurt am Main mit Urteil vom 18.02.2022 (Az. 2 U 138/21) klargestellt. In dem Rechtsstreit klagte ein Vermieter gegen einen Textilreinigungsbetrieb auf Zahlung offener Mieten. Der beklagte Reinigungsbetrieb forderte den Vermieter zur Anpassung des Mietvertrags wegen pandemiebedingter Umsatzeinbrüche auf. Das Gericht erachtete eine Vertragsanpassung aufgrund der Umsatzeinbußen ab März 2020 und ab November 2020 für möglich.

Geschäftsgrundlage durch Pandemie gestört

Das OLG Frankfurt am Main sieht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die Folgen der Naturkatastrophe der COVID 19-Pandemie schwerwiegend als gestört an. Dabei unterstellt das Gericht, dass Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2006 davon ausgingen, dass eine solche Pandemie weltweiten Ausmaßes ausbleiben würde. Beide Parteien haben im Jahr 2006 umfangreiche Beschränkungen privater und gesellschaftlicher Kontakte, die sich auch auf den Geschäftsbetrieb der Mieterin negativ auswirken, nicht bedacht.

Umsatzeinbußen durch Kontaktbeschränkungen

Das Gericht bejahte auch einen hinreichenden Ursachenzusammenhang zwischen den Umsatzeinbußen und den erheblichen staatlichen Kontaktbeschränkungen aus Anlass der Pandemie. Diese Kontaktbeschränkungen hätten zur Folge gehabt, dass viele private und geschäftliche Veranstaltungen ausgefallen sind. Mangels festlicher Aktivitäten und angeordneter Heimarbeit ist es für das Gericht offenkundig, dass die Nachfrage nach Textilreinigungsleistungen deutlich gesunken war. Dies gilt insbesondere für die Zeiträume behördlich angeordneter Schließungen ab März 2020 und wiederum ab November 2020.

Auch wenn die Umsatzeinbußen nur mittelbar auf die behördlichen Maßnahmen zurückzuführen waren, erachtet das OLG Frankfurt am Main eine Anpassung des Mietvertrags bzw. eine Absenkung der Miete in den betroffenen Zeiträumen für möglich. Denn nach Auffassung des Gerichts sei es unerheblich, ob das Verhalten der Bevölkerung durch staatliche Maßnahmen erzwungen sei oder eher freiwillig erfolge.

Anforderungen an ein Mietanpassungsverlangen

Das Gericht stellte jedoch klar, dass der Mieter eine Anpassung des Mietvertrags nur durchsetzen könne, wenn er die grundsätzliche Kostenstruktur des Geschäftsbetriebes und ihre Entwicklung während der Pandemie als auch die allgemeinen finanziellen und wirtschaftlichen Verhältnisse offenlege. Dies umfasst auch konkrete Angaben zu ggf. in Anspruch genommene staatliche Hilfsleistungen bzw. Angaben zu Ansprüchen hierauf. Anhand dieser Angaben kann dann konkret eine Anpassung der Miete bemessen werden. Entsprechend ist ein solches Mietanpassungsverlangen sorgfältig darzulegen. Anderenfalls droht – wie auch im vorliegenden Streitfall – eine Zurückweisung dessen.

Für den Fall von Fragen steht Ihnen Rechtsanwalt Philipp Neumann (Kanzlei 2vier2 in Frankfurt am Main) unter der Telefonnummer 069-770 394 690 bzw. per Mail unter neumann@kanzlei-2vier2.de zur Verfügung. Rechtsanwalt Philipp Neumann ist Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und seit über 15 Jahren in der Prozessführung tätig.