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Privates Baurecht: Die Bedenkenanzeige
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Ein Beispielsfall: Der Handwerker oder Unternehmer, der Innenputzarbeiten erbringen soll, kommt auf die Baustelle und stellt fest, dass die Innenwanddämmung in dem denkmalgeschützten Altbau falsch angebracht ist. Die Dämmplatten sind nicht „auf Stoß“ befestigt worden, sondern weisen Fugen mit bis zu 4 cm Breite auf.
Der Bauherr meint außerdem, dass er das Angebot des Handwerkers zwar angenommen hat, welches u. a. die Anbringung von Gewebe vorsah, das der Putzer anbringen wollte, bevor er den Innenputz auftragen will. Da er aber jetzt Kosten einsparen will, sollte diese Leistung entfallen.
Ein Fall für eine „doppelte“ Bedenkenanzeige für den beauftragten Handwerker.
Die Auswirkungen einer „Leistungsstreichung“ des Auftraggebers auf den Werklohnanspruch des Auftragnehmers lassen wir nachfolgend außen vor. Das ist ein anderes Thema.
Pflicht zur Bedenkenanzeige
Der Auftragnehmer (unser Handwerker) ist kraft Gesetzes nicht nur verpflichtet, sein Werk frei von Mängeln zu erstellen, sondern hat auch sicherzustellen, dass die geschuldete Leistung den vereinbarten Anforderungen entspricht. Vereinbart ist, ohne dass dies besonderer Erwähnung im Vertrag bedarf, dass die Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
Hieraus wird die Verpflichtung abgeleitet, Bedenken anmelden zu müssen, sofern der Auftragnehmer Zweifel an diesem „Erfolgseintritt“ hat, weil etwa
(1) die Leistungen der vorangegangenen Gewerke (hier: Innendämmarbeiten) fehlerhaft, also mit Mängeln behaftet, sind oder
(2) Baumaterialien, die er vorfindet und verwenden sollen (z. B. wenn diese vom Auftraggeber – bauseits – gestellt werden) nur minderwertige Materialqualität aufweisen oder
(3) der Auftragnehmer eine Ausführungsart wählen soll, die erwarten lässt, dass die Leistung (dann) nicht (mehr) den anerkannten Regeln der Technik entsprechen wird.
Wer schreibt, der bleibt
In allen Fallgestaltungen sollte der Auftragnehmer seinem Auftraggeber – sinnvollerweise schriftlich – nach dem alten Grundsatz im Baurecht „Wer schreibt, der bleibt“ – selbst wenn dies nicht vorgeschrieben sein sollte, seine Bedenken mit möglichen Folgen, möglichst konkret benennen bzw. beschreiben, etwa dergestalt, dass angesichts der fehlerhaft angebrachten Dämmplatten die Gefahr von Wärmebrücken und Schimmelbildung besteht und bei einer späteren Mängelbeseitigung auch dann seine Putzarbeiten wieder zerstört würden oder sein Putz mit Sicherheit Rissbildungen und/oder Abplatzungen aufweisen können, sofern er das ursprünglich vorgesehene Gewebe weglässt. Sofern die „Anweisung“ oder „Anordnung“ vom Aufraggeber nur mündlich ausgesprochen worden ist, sollte in der Bedenkenanzeige auch der Inhalt der Anordnung und der Zeitpunkt (wann, wo, war jemand dabei) wiedergegeben und festgehalten werden.
Beweislast
Den Nachweis der „falschen Anordnung“ durch den Bauherrn wie auch die Bedenkenanzeige hierzu sollte stets der Auftragnehmer nachweisen können, denn er will sich später auf den Wegfall seiner Gewährleistungspflicht berufen.
Rechtsfolgen der Bedenkenanzeige
Auch die gesetzliche Folge könnte und sollte – erst recht, wenn es der Auftragnehmer mit eher unerfahrenen Bauherren als Auftraggebern (= Verbrauchern) zu tun hat – benannt werden. Der Auftraggeber würde, wenn es so eintritt, wie von unserem Auftragnehmer befürchtet wird (z. B. Putz reißt und fällt teilweise ab) seine Gewährleistungsansprüche verlieren, wenn das fehlende Gewebe tatsächlich der Grund für den (späteren) Mangel, wie sich dieser nach seinem „äußeren Bild“ dann darstellt, gewesen ist.
Der Auftraggeber muss bei einer Bedenkenanzeige eigentlich schnell reagieren, was nicht immer der Fall ist. Gegenüber „Schweigern“ sollte der Auftragnehmer seine Bedenken ggfls. nochmals wiederholen, unter Hinweis darauf, dass er die Mitwirkungspflicht seines Auftraggebers – also dessen Reaktion bzw. Rückmeldung – „hiermit nochmals anmahnt“.
In der Praxis wird bei uneinsichtigen Auftraggebern, die keine (falschen) Anweisungen bestätigen wollen, dergestalt agiert, dass man diese wissen lässt, dass nach Ablauf einer (in der Regel mit der Mahnung zugleich) gesetzten Frist, der Anordnung des Auftraggebers – wenn auch widerwillig, weil Bedenken angemeldet wurden – nachkäme unter Bezugnahme auf den Verlust von Gewährleistungsansprüchen.
Auch denkbar
Natürlich können manche Bedenkenanzeigen auch falsch sein, weil sie allein darauf ausgerichtet sind, den Werklohnanspruch „zu steigern“. Der fachlich bewanderte oder gut beratene Bauherr nimmt diese dann zur Kenntnis und lehnt (evtl. vorgeschlagene) Änderungen in der Ausführung dann ab.
[Detailinformationen: RA Ralf Bärsch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Tätigkeitsschwerpunkt Schadens- und Versicherungsrecht, Telefon 0351 80718-50, baersch@dresdner-fachanwaelte.de]
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