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PROJECT Immobilien - was kommt durch die Insolvenzen auf KäuferInnen von Wohnungen zu - ist ein Rücktritt möglich?
- 6 Minuten Lesezeit
KäuferInnen von Wohnungen und Objekten der PROJECT Immobiliengruppe haben teilweise bis zu 90 % der Kaufpreise angezahlt. Tatsache ist, dass manche Projekte noch nicht fertig gestellt sind. Lesen Sie hier, wie es in diesen Fällen weitergeht.
1. Das Grundsystem
Für jedes einzelne konkrete Projekt bzw. Objekt wurde eine Objekt- bzw. Projektgesellschaft gegründet.
Die genaue Anzahl der Objekte bzw. eine vollständige Auflistung sämtlicher Projekte liegt mir noch nicht vor. Bisher hatte ich Anfragen zu
- PROJECT PW Donnersbergring Darmstadt GmbH Co KG
- PROJECT PW Segeberger Chaussee 124, 126 Norderstedt GmbH & Co. KG
- PROJECT PW Wiesenstraße 11 Berlin GmbH & Co. KG
- PROJECT PW Bilker Allee 233 Düsseldorf GmbH & Co. KG
- PROJECT PW Roelckestr. 13 Berlin GmbH & Co. KG
Es gibt aber eine Reihe weiterer Objektgesellschaften, denen entsprechende Verkäufe zuzuordnen sind.
2. PROJECT-Immobilien - Zahlung nach Baufortschritt
Die Kaufverträge und die Abwicklung ist weitestgehend identisch. Die Zahlung sollte nach Baufortschritt erfolgen. Hierzu gab es eine Übersicht zu den Verträgen, die die Anzahlungen dokumentierte. Für das Projekt in Berlin z.B. war bisher die erste Rate von 30 % (abzüglich eines Sicherheitseinbehaltes von 5%) und die zweite Rate von 28 % zur Zahlung fällig. Im Grunde sind da bisher mehr als 50 % des Kaufpreises gezahlt worden. Das Problem ist nun, dass die KäuferInnen nicht wissen, wie es mit ihrem konkreten Project weitergeht.
3. Auch Investments von AnlegerInnen in den konkreten Projekten?
Die PROJECT-Immobiliengruppe war - so weit ich es bisher einschätzen kann - nicht oder zumindest nicht in großem Umfang durch Banken finanziert. Allerdings muss dann ein Projekt natürlich auf andere Weise "durchfinanziert" werden. Hierzu bieten sich dann zwei Möglichkeiten an.
Zum einen kann man die Objekte bzw. die Wohnungen "vom Reißbrett" verkaufen. Das bedeutet, dass - wie in den mir vorliegenden Fällen geschehen - KäuferInnen die Wohnungen vor Baubeginn erworben und nach Bautenfortschritt dann gezahlt haben. Das ist nicht ungewöhnlich und absolut üblich. Hier hat man sich auch die gesetzlichen Vorgaben gehalten.
Die zweite Möglichkeit, die Projekte zu finanzieren ist über Investoren. Es kaufen also Marktteilnehmer, die sich an mehreren Projekten beteiligen und darüber hinaus auch größere Beträge investieren. Hier kann ich im Moment nicht ausschließen, dass in einzelnen Projekten eben nicht nur KäuferInnen von einzelnen Wohneinheiten beteiligt sind, sondern auch Fonds der Investmentsparte der PROJECT-Immobiliengruppe. Neben der reinen Immobiliensparte hatte die PROJECT-Gruppe auch eine Investmentsparte. Einzelheiten können Sie hier nochmals nachlesen:
Das bedeutet, dass in den einzelnen Projektgesellschaften eben nicht nur die Käufer beteiligt sein könnten, sondern auch möglicherweise (indirekt) über die Fondsgesellschaft AnlegerInnen von Fonds.
Das wäre dann natürlich eine brisante Mischung: Während die AnlegerInnen aufgrund der Streuung der Investitionen in mehrere Projekte einen Verlust in einem konkreten Projekt eher verkraften können, sieht es bei den KäuferInnen von Wohnungen schon schwieriger aus. Sie haben a) erhebliche Beträge bereits in den Kauf gesteckt, diese b) teils fremdfinanziert und könnten c) damit einen Teil- oder Totalverlust im konkreten Projekt weniger verkraften.
4. Projekte der PROJECT-Gruppe teilweise in Verzug
Einige Projekte der PROJECT-Immobiliengruppe liegen zeitlich hinter dem Plan. Das ist aus mehreren Gründen problematisch. Zum einen haben einige KäuferInnen mit der Fertigstellung geplant und haben ihre persönliche Situation darauf ausgerichtet. Bei KäuferInnen, die den Kauf fremdfinanziert haben (z.b: über Banken oder die KfW) stellt sich das Problem, dass Bereitsstellungszinsen anfallen, die getragen werden müssen.
In einigen Fällen werden aber bereits die vertraglich vereinbarten Pauschalen für den Fall des Verzuges gezahlt. Das ist ein Tropfen auf den heißen Stein.
In anderen Fällen werden diese Pauschalen nicht gezahlt. Nun könnte man ja auf die Idee kommen, diese einzufordern. Das klingt auf den ersten Blick sinnvoll. Auf den zweiten Blick sollte man sich das aber genau überlegen. Ich halte es in der momentanen Situation für viel wichtiger, dass die jeweilige Objektgesellschaft nicht in Insolvenz gerät. Das wäre für die KäuferInnen von Wohneinheiten schlimmer, als die jetzige Situation. Dann nämlich würden sie mit ihren bisherigen Anzahlungen und dem Verzugsschaden allenfalls in Höhe einer Insolvenzquote teilnehmen.
4. Wie geht es nun für KäuferInnen der PROJECT-Objekte weiter?
Wie in dem oben verlinkten Artikel zu entnehmen ist, ist über einige Gesellschaften der Immobiliensparte der PROJECT-Gruppe das vorläufige Insolvenzverfahren eröffnet worden. Es sind AnwaltskollegInnen der Kanzlei Schulze & Braun zu vorläufigen Verwaltern bestellt worden. Ich kenne die Kanzlei aus anderen Verfahren.
Die Kanzlei hat hier bereits sehr schnell reagiert und viele KäuferInnen von Wohnungen dürften bereits bereits Post der Kanzlei erhalten haben oder erhalten diese in den nächsten Tagen. Im Kern geht es in dem Schreiben darum, dass man sich zunächst ein Bild über die Lage verschaffen muss, um dann weiter zu entscheiden, wie die Insolvenz weiter fortgeführt wird. Da die Zusammenhänge hier komplex sind, geht das nicht von heute auf morgen. Daher bitten die vorläufigen Verwalter zunächst von Rückfragen nach dort abzusehen. Dies ist nachvollziehbar und auch nicht ungewöhnlich.
Die vorläufigen Verwalter müssen sich jetzt die Strukturen in den Bauphasen anschauen und entsprechende vertragliche Beziehungen klären. Je nachdem, wie diese aussehen, hat die Insolvenz einiger Gesellschaften der Immobilienseite Auswirkungen auf die einzelnen Objektgesellschaften oder eben auch nicht. Wenn dies der Fall sein sollte, werden die Verwalter entscheiden müssen, wie sie damit umgehen. Im Grunde können sie - so die Masse und die wirtschaftliche Prognose dies zulässt - die Verträge fortführen, sprich unter Umständen die Objekte fertigstellen - oder die Verträge nicht fortführen (Wahl der Nichterfüllung). Dann müsste auf der Ebene der jeweiligen Objektgesellschaft geschaut werden, ob und wie die Objekte weiter fortgeführt werden können. Eine seriöse Aussage hierzu ist derzeit (noch) nicht möglich. Hier müssen die Verwalter zunächst ihre Prüfung abschließen.
5. Was können KäuferInnen jetzt schon tun? Ist ein Rücktritt schon möglich?
Es mag abgedroschen klingen, aber in jedem Falle sollten sich KäuferInnen der einzelnen Objektgesellschaften sich zur weiteren Handlungsfähigkeit in Zukunft vernetzen. Dies ist deswegen wichtig, da sie im Grunde alle im gleichen Boot sitzen. Hier wurden auch bereits die ersten Gruppen in den sozialen Netzwerken gegründet. Eine geschlossene Vorgehensweise ist aber eben auch deswegen erforderlich, um nicht in Fällen, in denen auch Anlegergelder über Fondsgesellschaften in den einzelnen Projekten stecken, diese nicht über das Projekt bestimmen. Wie gesagt - dort ist ein Teilverlust "nicht so schlimm".
Praxistipp: Die jeweiligen Verträge sehen nicht nur Sicherungsmechanismen vor, sondern auch Rücktrittsoptionen. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall erfüllt sind und ob dies im Hinblick auf die bestehenden Sicherungsmechanismen sinnvoll ist oder ob man sich damit nicht eventuell schlechter stellt, muss man anhand des konkreten Vertrages prüfen.
Wenn Sie wissen wollen, wie es um Ihren konkreten Kaufvertrag steht und vor allen, welche vertraglichen Sicherungsmöglichkeiten Sie für den worst-case haben, bzw. ob ein Rücktritt vom Vertrag sinnvoll ist, dann können Sie mich gern im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung ansprechen. Sie können das unten stehende Konatformular nutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
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