Räumungsklage: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter bei Zahlungsverzug und Streit um Gemeinschaftsflächen?

Ein Gericht entschied über die Räumung einer Wohnung, nachdem Mieter mehrfach ihre Pflichten verletzt hatten. Zahlungsverzug, Streit um die Garagenmiete und die Nutzung von Gemeinschaftsflächen führten zu einer ordentlichen Kündigung. Die außerordentliche Kündigung wurde jedoch abgelehnt.

In einem Urteil des Amtsgerichts Paderborn vom 27. Juli 2023 (Az. 54 C 61/23) ging es um eine Klage auf Räumung einer Wohnung und die Zahlung von Mietrückständen, darunter auch die Miete für eine Garage. Die Parteien hatten seit 1996 ein Mietverhältnis, doch über die Jahre entwickelten sich mehrere Konflikte, insbesondere über die Mieterhöhung und die Nutzung des Treppenhauses. Der Vermieter hatte schließlich das Mietverhältnis mehrfach gekündigt – sowohl außerordentlich als auch ordentlich.

1. Zahlungsverzug und Kündigung

Der Vermieter hatte die Mieter zunächst mehrfach abgemahnt, weil sie die Garagenmiete in Höhe von 25 Euro monatlich nicht mehr zahlten. Laut dem Vermieter war die Garagenmiete von der Mieterhöhung nicht betroffen, während die Mieter behaupteten, dass der Vergleich aus einem früheren Gerichtsprozess auch die Garagenmiete umfasst habe. Aufgrund des Rückstands von insgesamt 250 Euro wurde die außerordentliche Kündigung erklärt, die das Gericht jedoch als unwirksam ansah. Der Rückstand war zu gering, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, da er nicht die Höhe von zwei Monatsmieten erreichte, wie es das Gesetz für eine fristlose Kündigung vorschreibt (§ 543 BGB).

2. Nutzung von Gemeinschaftsflächen

Ein weiterer Streitpunkt war die Nutzung des Treppenhauses. Die Mieter hatten dort Gegenstände wie Schuhe, Pflanzen und Mülleimer abgestellt, obwohl der Mietvertrag dies nicht vorsah. Der Vermieter hatte dies abgemahnt und die Entfernung der Gegenstände gefordert. Die Mieter behaupteten, dass sie die Zustimmung des Vermieters zur Nutzung des Treppenhauses erhalten hätten. Das Gericht entschied jedoch, dass keine ausreichenden Beweise für eine dauerhafte Erlaubnis vorlagen, weshalb die Nutzung des Treppenhauses unzulässig war.

3. Ordentliche Kündigung als letzte Lösung

Während die außerordentliche Kündigung wegen des verhältnismäßig geringen Zahlungsverzugs abgelehnt wurde, sah das Gericht die ordentliche Kündigung als berechtigt an. Es befand, dass die Mieter ihre vertraglichen Pflichten wiederholt verletzt hatten. Insbesondere die verspätete Räumung des Treppenhauses nach einer Abmahnung und der weiterhin bestehende Zahlungsrückstand begründeten die ordentliche Kündigung. Somit wurde den Mietern eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2023 gewährt.

4. Anspruch auf Garagenmiete und Schadenersatz

Das Gericht entschied zudem, dass die Mieter weiterhin zur Zahlung der Garagenmiete verpflichtet seien, da diese von der Mieterhöhung nicht betroffen war. Der Rückstand belief sich auf insgesamt 250 Euro, die zusammen mit den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu zahlen waren. Die Forderung der Mieter auf Mietminderung wegen angeblicher Mängel, wie einer schlechten Warmwasserversorgung und Schimmelbildung, wurde als unzureichend dargelegt abgewiesen.

Fazit:

Das Urteil zeigt deutlich, dass Zahlungsverzug und Verstöße gegen mietvertragliche Pflichten schwerwiegende Konsequenzen für Mieter haben können, die bis zur Räumung der Wohnung führen. Dennoch müssen Vermieter klare und nachvollziehbare Gründe für eine Kündigung vorlegen. Bei Zahlungsverzug oder Streitigkeiten um Mieterhöhungen ist es entscheidend, Abmachungen und Vergleiche genau zu dokumentieren, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Außerordentliche Kündigungen werden von Gerichten streng geprüft und sind nur bei erheblichen Pflichtverletzungen wirksam.