Rechtliche Chancen bei kreditfinanzierten Immobilienfonds

Anleger, die in eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds „fehl"- investiert haben, haben heute gute Möglichkeiten, sich davon zu lösen und das Geschäft rückabzuwickeln.

Durch Immobilien- oder Fondsanlagen wurden in den 90er Jahren hunderttausende Kapitalanleger in Deutschland geschädigt. Zumeist handelte es sich um Steuersparmodelle die sich größtenteils von selbst finanzieren sollten. Vielen Anlegern wurde vorgespiegelt, eine sichere Altersvorsorge mit geringem Eigenaufwand erzielen zu können. Über die Risiken solcher Geschäfte wurde selten aufgeklärt. Häufig kamen die zugrunde liegenden Verträge aufgrund sog. „Hautürsituationen" zustande. Vertreter von Vertriebsgesellschaften kontaktierten unaufgefordert potentielle Kunden in Ihren Privatwohnungen und überredeten sie zum schnellen Abschluss von Geschäften mit weit reichenden Konsequenzen. Die Anleger wurden damit gelockt, dass sie selbst kein Eigenkapital zur Finanzierung aufbringen müssten und Ihnen hohe Steuerabschreibungen zuteil kämen. Die finanzierende Bank stehe schon fest, die Raten für die Bank würden sich durch die Ausschüttungen bzw. Mieten decken. Im Laufe der Jahre kam dann aber das böse Erwachen: Ausschüttungen und Mieten blieben hinter den Prognosen zurück oder fielen ganz aus, der Kapitalanleger blieb auf den Darlehensraten sitzen. Im schlimmsten Fall haftet er sogar darüber hinaus mit seinem persönlichen Vermögen für die Schulden des Fonds.

Der Bundesgerichtshof hat seit 2004 die Hoffnungen vieler Anleger gestärkt: Unter Umständen können die Anleger ihren Darlehensvertrag auch jetzt noch nach dem Haustürwiderrufsgesetz widerrufen, wenn sie nicht hinreichend über das Bestehen dieses Widerrufsrechts belehrt worden sind. Hieraus ergibt sich in vielen Fällen eine Chance, sich von der fehlgeschlagenen Kapitalanlage ohne Schaden zu trennen. Oftmals wurde der Erwerb auch mit Bankdarlehen finanziert, durch die sich die Anleger hoch verschuldet haben. Auch wenn die Kapitalanlage nicht die prognostizierten Profite erzielt, bestehen die finanzierenden Banken auf der unverminderten Zahlung der Darlehensraten. Für viele Betroffene hat dies katastrophale finanzielle Folgen.

Nach der neusten Rechtsprechung bestehen aber auch nach vielen Jahren noch Chancen, die Rückabwicklung der Darlehensverträge bzw. die Entlassung aus der Darlehensschuld verlangen zu können. Rückgabe von Immobilienfondsanteilen und Krediten bei nicht ausreichender Belehrung über das Widerrufsrecht können möglich sein. Mit dem BGH-Urteil vom 12.12.2005 (Az. II ZR 327/04) hat der Bundesgerichtshof (BGH) allen Immobilienfondsanlegern ein klares Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz in die Hand gegeben, wenn die Bank dem Verbraucher keine oder aber eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung erteilt hat. Nach (inzwischen einheitlicher) Auffassung des BGH ist einer Bank das Haustürgeschäft, das durch einen Dritten angebahnt worden ist, zuzurechnen, wenn es objektiv vorgelegen hat. Dies ist dann der Fall, wenn die Initiative zur Eingehung der Beteiligung nicht durch den späteren Anleger, sondern von einem Dritten, beispielsweise dem Vermittler, ausgegangen ist. Der Entschluss, die vorgeschlagene Kapitalanlage einzugehen, muss der Verbraucher zuhause, an seinem Arbeitsplatz oder während einer Freizeitveranstaltung getroffen haben - also Orte, an denen man „sich wohl fühlt" und an denen normalerweise keine Geschäfte getätigt werden.

Nach dem Urteil des BGH kommt es nicht mehr darauf an, ob die Bank von der Haustürsituation wusste oder hätte wissen müssen. Ist das Haustürgeschäft bewiesen, wird die Kenntnis der Bank vermutet und ihr das Haustürgeschäft zugerechnet. Nach der Rechtsprechung des BGH muss die Haustürsituation darüber hinaus auch ursächlich (kausal) für den Vertragsabschluss gewesen sein. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn zwischen Erstansprache durch den Vermittler und dem Abschluss der Verträge ein Zeitraum von weniger als drei Wochen liegt. Dann zumindest wird eine Überrumpelung des Verbrauchers vermutet. Lag zwischen der Anbahnung der Verträge und deren Abschluss ein längerer Zeitraum als drei Wochen, kommt es auf den Einzelfall an, d.h. das Gericht muss dessen Umstände würdigen und beurteilen, ob der Verbraucher das Geschäft lang genug überdenken konnte oder aber weiterhin „überrumpelt" gewesen ist.

Sofern diese Voraussetzungen erfüllt sind, sollte der geschädigte Verbraucher seine etwaigen Ansprüche prüfen lassen. Im Falle einer Rückabwicklung müsste er sich allerdings die erhaltenen Ausschüttungen des Fonds und gegebenenfalls Steuervorteile anrechnen lassen.