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Reservation Fees when buying Real Estate Property

Rechtstipp vom 14.08.2018
Aktualisiert am 09.11.2018
Rechtstipp vom 14.08.2018
Aktualisiert am 09.11.2018

A Usually Void Agreement in Germany – Repayment claims against Brokers?

The realization of the dream of one’s own real estate property seems to be so close to a young couple and U.S. Expats T. from Berlin, Germany. They even reserved the property through a broker for a significant fee. But because financing fails at the very last moment, the young couple cannot buy. As the dream evaporates into thin air, they desperately ask the broker to repay them the reservation fee. The real estate agent refuses. Is he right?

What is a reservation fee?

Buying a house or flat is one of the biggest and most important purchases most people make in their lives. This is why many possible buyers will want to have some time to think their decision over before signing the contract, without running the risk of the object being sold to another person.

In Germany, many real estate agents will grant such a period for thinking it over in which they will not sell the house to a different party. In return for this, they will ask for a reservation fee, payable as soon as the reservation is made. In the event of the potential buyers deciding to purchase property in the house or flat, the sum paid will be subtracted from the agent’s fee. However, if the reservees should decide against buying or financing fails, by the agreement the money spend is not recoverable.

It must be noted that in Germany it is possible to obtain the equivalent of freehold ownership also over flats. The concept of long leaseholds does not exist in Germany as it does in the United Kingdom (save for Scotland).

Is such an agreement valid?

The third senate of the highest German federal court for civil law, the BGH („Bundesgerichtshof”), ruled on the 23rd September 2010 (file registration: III ZR 21/10) that reservation fee agreements are void, if they are made in the estate agents terms and conditions, also known as small print or in German „AGB”. This is usually the case. As terms and conditions are posed by one party and the other has no influence on their content, in the event of there being a dispute about their content, they are subject to testing by the courts under the rules of §§ 305c ff. of the German civil code (BGB), in accordance with EU-directives. This test is supposed to prevent one party from obtaining an unjust advantage over the other. If a term does not stand this test it is void and is therefore not applied. Terms implying a described reservation fee are void due to § 307 ss. 1 sentence 1 BGB. It lays out the rule that a term is void, if it is to the manifest and disproportionate disadvantage of the other party. The BGH held that a reservation fee is such a disadvantage, as the agent tries to gain a commission which is independent of success, while not giving the potential buyer any service of considerable value in return.

If the reservee does not decide to buy the chattel, he will not gain anything from the agreement. Furthermore the general value of such an agreement is small, as the reservation only binds the agent not the actual owner of the house or flat not to sell it on to a third party. The actual owner can also still decide not to sell the house or flat at all. The often relatively high fee can influence the prospective buyer unduly to buy the property, as the money will only be forfeit if the reservee decides not to buy. Terms charging a fee for services such as providing opportunities to view the property, preparing the contract of sale or arranging an appointment with the notary are likewise void. This was found by the Amtsgericht (equivalent of a county court) Charlottenburg (Berlin) in a judgement given on the 24th September 2014 (file registration: 216 C 270/13). The estate agent himself has no actual disadvantages through the reservation. For these reasons a reservation fee based on a term from the terms and conditions is always void.

However it is possible for an estate agent to make a valid agreement for a reservation fee. The requirements for this are high. Firstly the agreement may obviously not be a term of the terms and conditions, but has to be made with each client individually. Furthermore the owner of the property will have to agree to the reservation. The fee may also not be greater than 10 % of the estate agents commission. If it is higher the agreement has to be certified by a notary according to § 311b ss. 1 sentence 1 BGB. This should protective the prospective buyer from making a rash decision, as it is assumed that such a high fee will unduly influence the reservee in his decision.

What does the term being void mean?

Because of the term being void it will not be applied and the law with which the German civil code would govern such a situation takes its place. As the German civil code only provides for the agent’s commission in the event of a successful sale according to § 652 ss. 1 sentence 1 BGB, the agent has no right to keep the money. It is therefore recoverable by the reservee.

Conclusion

Agreements concerning a reservation fee in the terms and condition of the estate agent are void in most cases. The agent will then be liable to return any monies so payed to the reservee, even if no contract of sale is made. An individually made agreement as to a reservation fee may be valid, but is bound to strict requirements. The young couple T. from Berlin is in a good legal position to claim the reservation fee.

Banking and Finance Specialist lawyer (Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht) Kim Oliver Klevenhagen from the Berlin based law firm AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten MbB is familiar with cases such as those of the spouses T.: „Due to the low interest rate on the capital market, the acquisition of real estate has become increasingly attractive. Due to high demand, brokers are increasingly often demanding reservation fees. Frequently, we are experiencing conflicts with the broker in the event of the failure of the real estate acquisition. In most cases, the legal situation is positive for ar since the principle of the BGH.“

It is therefore advisable for those affected to turn to a specialized law firm in case of doubt, in order to examine the chances of enforceability of a repayment claim.

Übersetzung:

Eine üblicherweise ungültige Vereinbarung in Deutschland – Rückzahlungsansprüche gegen Makler?

Die Verwirklichung des Traumes von der eigenen Immobilie scheint einem jungen Ehepaar und US- Auswanderern T. aus Berlin so nahe zu stehen. Sie haben sogar die Immobilie über einen Makler gegen eine erhebliche Gebühr reserviert. Aber weil die Finanzierung im allerletzten Moment scheitert, kann das junge Paar nicht kaufen. Als der Traum sich in Luft auflöst, bitten sie verzweifelt den Makler, ihnen die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen. Der Immobilienmakler lehnt ab. Hat er Recht?

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist einer der größten und wichtigsten Käufe, den die meisten Menschen in ihrem Leben tätigen. Aus diesem Grund werden viele mögliche Käufer Zeit haben, ihre Entscheidung zu überdenken, bevor sie den Vertrag unterzeichnen, ohne das Risiko einzugehen, dass das Objekt an eine andere Person verkauft wird.

In Deutschland werden viele Immobilienmakler eine solche Frist gewähren, in der sie das Haus nicht an eine andere Partei verkaufen. Als Gegenleistung verlangen sie eine Reservierungsgebühr, zahlbar sofort nach der Reservierung. Im Falle, dass der potentielle Käufer entscheidet, eine Immobilie im Haus oder in der Wohnung zu kaufen, wird die bezahlte Summe von der Maklergebühr abgezogen. Sollten sich die Rücklagen jedoch gegen einen Kauf oder eine Finanzierung entscheiden, sind die Geldausgaben durch die Vereinbarung nicht erstattungsfähig.

Es ist anzumerken, dass es in Deutschland möglich ist, das Äquivalent von freiem Grundbesitz auch für Wohnungen zu erhalten. Das Konzept der Erbpacht besteht in Deutschland nicht wie im Vereinigten Königreich (außer in Schottland).

Ist eine solche Vereinbarung gültig?

Der dritte Senat des Obersten Bundesgerichtshofs für Zivilrecht, der BGH (Bundesgerichtshof), hat am 23. September 2010 (Akteneintragung: III ZR 21/10) entschieden, dass Reservierungsgebührenvereinbarungen nichtig sind, wenn sie in den Maklerbedingungen, auch bekannt als Kleingedrucktes oder auf Deutsch „AGB“, enthalten sind. Dies ist normalerweise der Fall. Da die Bedingungen von einer Partei gestellt werden und die andere keinen Einfluss auf deren Inhalt hat, unterliegen sie im Streitfall hinsichtlich ihres Inhalts einer gerichtlichen Prüfung nach den Regeln der §§ 305c ff. des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), in Übereinstimmung mit EU-Richtlinien. Dieser Test soll verhindern, dass eine Partei einen ungerechten Vorteil gegenüber der anderen erhält. Wenn ein Begriff diesen Test nicht besteht, ist er ungültig und wird daher nicht angewendet. Bedingungen, die eine beschriebene Reservierungsgebühr beinhalten, sind gemäß § 307 ff. ungültig. 1 Satz 1 BGB. Es legt die Regel fest, dass eine Klausel ungültig ist, wenn sie zu dem offensichtlichen und unverhältnismäßigen Nachteil der anderen Partei führt. Der BGH ist der Ansicht, dass eine Reservierungsgebühr ein solcher Nachteil ist, da der Makler versucht, eine erfolgsunabhängige Provision zu erhalten, ohne dem potenziellen Käufer dafür eine Dienstleistung von beträchtlichem Wert zu geben.

Wenn der Reservat sich nicht dazu entschließt, das Eigentum zu kaufen, wird er nichts aus dem Vertrag gewinnen. Darüber hinaus ist der allgemeine Wert einer solchen Vereinbarung gering, da die Reservierung nur den Makler und nicht den tatsächlichen Eigentümer des Hauses oder der Wohnung verpflichtet, es nicht an Dritte zu verkaufen. Der tatsächliche Eigentümer kann auch noch entscheiden, das Haus oder die Wohnung überhaupt nicht zu verkaufen. Die oft relativ hohe Gebühr kann den Kaufinteressenten unberechtigterweise dazu bewegen, das Grundstück zu kaufen, da das Geld nur dann verfällt, wenn der Reservat sich entscheidet, nicht zu kaufen. Bedingungen, die eine Gebühr für Dienstleistungen wie die Bereitstellung von Möglichkeiten zur Besichtigung der Immobilie, die Vorbereitung des Kaufvertrags oder die Vereinbarung eines Termins mit dem Notar verlangen, sind ebenfalls nichtig. Dies hat das Amtsgericht Charlottenburg (Berlin) mit Urteil vom 24. September 2014 festgestellt (Aktenzeichen: 216 C 270/13). Der Makler selbst hat durch die Reservierung keine tatsächlichen Nachteile. Aus diesen Gründen ist eine Reservierungsgebühr, die auf einer Bedingung aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen basiert, immer ungültig.

Es ist jedoch möglich, dass ein Makler eine gültige Vereinbarung für eine Reservierungsgebühr trifft. Die Anforderungen dafür sind hoch. Erstens kann die Vereinbarung natürlich nicht eine Bedingung der Bedingungen sein, sondern muss mit jedem Kunden individuell gemacht werden. Außerdem muss der Eigentümer der Unterkunft der Reservierung zustimmen. Die Gebühr darf auch nicht höher als 10 % der Maklerprovision sein. Wenn sie höher ist, muss die Vereinbarung von einem Notar gemäß § 311b ff. bestätigt werden (1 Satz 1 BGB). Dies sollte den potenziellen Käufer davor schützen, eine voreilige Entscheidung zu treffen, da angenommen wird, dass eine solch hohe Gebühr den Reservat in seiner Entscheidung übermäßig beeinflussen wird.

Was bedeutet der Begriff „ungültig“?

Da der Begriff nichtig ist, wird er nicht angewendet und das Gesetz, mit dem das deutsche Zivilgesetzbuch eine solche Situation regeln würde, tritt an seine Stelle. Da das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch nur für den Fall eines erfolgreichen Verkaufs gemäß § 652 ff. 1 Satz 1 BGB hat der Makler kein Recht, das Geld zu behalten. Es ist daher von der Reservierung zurückzuerhalten.

Fazit

Vereinbarungen über eine Reservierungsgebühr in den Geschäftsbedingungen des Maklers sind in den meisten Fällen ungültig. Der Makler ist dann verpflichtet, alle Gelder zurückzuzahlen, die an die Reserve gezahlt wurden, auch wenn kein Verkaufsvertrag abgeschlossen wurde. Eine individuell getroffene Vereinbarung über eine Reservierungsgebühr kann gültig sein, ist jedoch an strenge Anforderungen gebunden. Das junge Paar T. aus Berlin ist in einer guten rechtlichen Position, um die Reservierungsgebühr zu beanspruchen.

Der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Kim Oliver Klevenhagen von der Berliner Anwaltskanzlei AdvoAdvice Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB kennt Fälle wie die der Ehegatten T.: „Aufgrund des niedrigen Kapitalzinssatzes am Markt ist der Erwerb von Immobilien zunehmend attraktiv geworden. Aufgrund der hohen Nachfrage verlangen Makler zunehmend Reservierungsgebühren. Im Falle eines Scheiterns des Immobilienerwerbs kommt es häufig zu Konflikten mit dem Makler. In den meisten Fällen ist die Rechtslage nach dem BGH-Grundsatz positiv.“

Es ist daher ratsam, dass sich die Betroffenen im Zweifelsfall an eine spezialisierte Anwaltskanzlei wenden, um die Möglichkeit der Vollstreckbarkeit eines Rückzahlungsanspruchs zu prüfen.

Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und geben Ihnen gerne eine kostenfreie, verständliche und für Sie nachvollziehbare Ersteinschätzung damit Sie wissen, wo Sie rechtlich stehen. Dann können wir gemeinsam entscheiden, ob und wie eine anwaltliche Begleitung erfolgversprechend und vor allem für Sie wirtschaftlich sinnvoll wäre.


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