Rückforderung der Fertigstellungsrate beim Bauträgerkauf

Die Erwerber haben mit dem Bauträger einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Der Bauträgervertrag enthält folgende Bestimmung: „Der Käufer ist berechtigt, die Übergabe der Wohnung zu verlangen, auch wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Übrigen, z. B. Abnahme des Gemeinschaftseigentums noch nicht erfolgt ist. Es wird der Verkäufer diesem Verlangen entsprechen und die Übergabe der Wohnung dann vollziehen, wenn der Kaufpreis einschließlich der eventuellen weiteren Kosten für die Sonderwünsche bezahlt ist.“

Der Erwerber möchte schnell einziehen und zahlt den vollständigen Erwerbspreis vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Nach Zahlung und Bezug der Wohnung stellt er wesentliche Mängel am Gemeinschaftseigentum fest. Der Erwerber verlangt vom Bauträger die Fertigstellungsrate i.H.v. 3,5 % des Erwerbspreises zurück. Der Bauträger ist der Meinung, dass das Bauvorhaben insgesamt „vollständig fertiggestellt“ sei; auf etwaige Mängel komme es nicht an. Die Makler- und Bauträgerverordnung erfasse allein den jeweiligen Bautenstand, träfen jedoch keine Aussage über die Qualität der Bauausführung. Das Vorliegen von Mängeln führe bestenfalls zu einem Zurückbehaltungsrecht, hindere aber nicht die Fälligkeit einer Abschlagszahlung. Die Erwerber klagen auf Rückzahlung der Fertigstellungsrate. Das Landgericht weist die Klage ab.

In der Berufung wird das Ersturteil kassiert und der Klage stattgegeben. Denn es fehle an der „vollständigen Fertigstellung“ als Fälligkeitsvoraussetzung für die Fertigstellungsrate. Eine mangelhafte Bauleistung stehe der vollständigen Fertigstellung entgegen, wenn es sich bei den Mängeln um wesentliche Mängel handele. Diese könne man annehmen, wenn sie eine Leistungsabnahme hindern. Es komme sowohl beim gewerberechtlichen Begriff der „vollständigen Fertigstellung“ der MaBV als auch für die Frage nach der zivilrechtlichen Frage der „Abnahme“ einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife an.

Im Ergebnis stärkt dieses Urteil die Rechte der Erwerber gegenüber dem Bauträger. Bei wesentlichen Mängeln kann die Zahlung der Fertigstellungsrate mangels Fälligkeit begründet verweigert oder diese sogar zurückgefordert werden. Das gibt dem Erwerber ein effektives Druckmittel gegenüber dem Bauträger, eine zügige Mängelbeseitigung bereits vor Abnahme im Erfüllungsstadium zu erwirken.

(OLG Schleswig vom 02.10.2019, 12 U 10/18)