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Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Mietausfall aufgrund des Verhaltens eines Mieters
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Wegen Ruhestörung, Lärmbelästigung, Drohung von Mitmietern oder Vermüllung des Treppenhauses ist die Miete der Hausbewohner, die Störungen erdulden müssen, gemindert. Die Mieten sind solange reduziert, bis die Störungen aufhören. Dies gilt auch, wenn der Vermieter für die Störungen Dritter nichts kann und (erfolglos) alles in seiner Macht stehende unternimmt, um den störenden Mieter zur Raison zu bringen.
Der Vermieter hat wegen der Mietminderungen einen Mietausfallschaden und deshalb grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen den störenden Mieter. Das Amtsgericht Bremen entschied kürzlich (Urteil vom 9.3.2011, Aktenzeichen: 17 C 105/10), dass ein Mieter, der wegen Lärmbelästigung und Bedrohung eine Mietminderung anderer Mieter verursacht hatte, zum Ersatz den Mietausfallschadens beim Vermieter verpflichtet ist.
Lärmbelästigung und Ruhestörung kann für den störenden Mieter deshalb doppelt teuer werden: Er riskiert eine (fristlose) Kündigung seines Mietverhältnisses und muss dem Vermieter gegebenenfalls auch noch den Mietausfall mehrerer Mietverhältnisse ersetzen.
Fachanwaltstipp Mieter: Ruhestörung und Lärmbelästigung kann teuer werden. Beachten Sie, dass Sie für den Lärm oder die Störungen Ihrer Gäste einstehen müssen. Der Anspruch des Vermieters besteht grundsätzlich unabhängig davon, ob Sie oder Ihre Gäste Lärm verursachen.
Fachanwaltstipp Vermieter: Wichtig für Vermieter zu wissen: Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mietausfalls gegen den lärmenden Mieter verjährt erst in 3 Jahren. Die kurze 6-monatige Verjährungsfrist ist für den hier beschriebenen Fall des Schadensersatzes nicht anwendbar.
7.12.2011
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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