Schadensersatzforderungen des Verkäufers bei einem gescheiterten Hauskauf

Ein Horrorszenario für jeden Verkäufer: Ein Käufer wurde gefunden, die Verhandlungen sind erfolgsversprechend gelaufen, anderen Interessenten wird abgesagt und dann, kurz vor dem Notartermin, springt der Käufer ab. Nicht ausgeschlossen, dass der Verkäufer mit Erfolg Schadensersatzansprüche gegen den (ehemaligen) Käufer durchsetzen möchte. So sieht das Gesetz eine Haftung für Verschulden bei Vertragsanbahnungen vor, auch wenn tatsächlich noch kein Vertrag geschlossen wurde.

Grundsätzlich hat zwar jede Vertragspartei das Recht, bis zum Vertragsschluss von der Kaufentscheidung wieder Abstand hiervon zu nehmen. Eventuelle Aufwendungen des Verkäufers sind deshalb, wenn eine Vertragspartei in Erwartung des Vertragsabschlusses Ausgaben tätigt, zu ersetzen, soweit der Abschluss des Vertrages nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen war und die andere Partei den Vertragsschluss später ohne erkennbaren Grund ablehnt.

Diese zivilrechtlichen Grundsätze stehen aber im Falle des Hausverkaufs im Widerspruch zu der Formvorschrift, dass ein solcher Vertrag zu seiner Wirksamkeit einer notariellen Beurkundung bedarf. Wendet man die vorgenannten Grundsätze daher auch auf solche Vertragskonstellationen an, bestünde ein indirekter Zwang zum Abschluss des Vertrages.

Ärgerlich für den Verkäufer - aus diesem Grund besteht deshalb auch dann, wenn ein als sicher anzusehender Vertrag ohne besonderen Grund nicht zustande kommt, kein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlung.

Eine Ausnahme kann nur dann bestehen, wenn die Treuepflichtverletzung so schwerwiegend ist, dass das Verhalten nicht mehr mit Treu und Glauben vereinbart werden kann. In diesen Fällen kann sich der Käufer ausnahmsweise nicht auf die Nichtigkeitsfolge des Formmangels berufen. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise eine solche Treuepflichtverletzung angenommen, wenn eine in Wirklichkeit nicht vorliegende Kaufbereitschaft vorgetäuscht wird. Gleiches dürfte auch für den Fall gelten, wenn der Käufer zunächst tatsächlich vorhatte, den Vertrag abzuschließen, sich dann aber später anders entschieden und dies den Verkäufern nicht mitgeteilt hat.

Liegt also mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine vorsätzliche Treupflichtverletzung vor, scheidet die Geltendmachung von Schadensersatz durch den Verkäufer aus.

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Rechtsanwalt Jörg Schwede