Schadensersatzpflicht bei behördlicher Nutzungsuntersagung im Mietverhältnis

Verpächter oder Vermieter können bei behördlicher Nutzungsuntersagung wegen Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts auf Schadensersatz haften. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn im Pacht-/Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, die eine solche Haftung gerade ausschließen soll (vgl. OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019, Az. 3 W 95/18).

Gewerbeimmobilien werden oft zu einem bestimmten Zweck vermietet, in dem hier entschiedenen Fall für den Betrieb einer Paintball-Spielanlage. Behördlich wurde die Nutzung der Immobilie zu diesem Zweck jedoch untersagt. Im Pachtvertrag war die oft zu findende Regelung enthalten, dass der Verpächter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes des Pächters keine Haftung übernehme. Diese Klausel hat das OLG als unwirksam angesehen.

Dabei war zunächst zu prüfen, ob es sich bei dem Pachtvertrag um einen von dem Verpächter gestellten Formularvertrag handelte. Individuell können solche weitreichenden Haftungsausschlüsse auch nach Auffassung des OLG wirksam vereinbart werden. Ein Formularvertrag liegt jedoch schon dann vor, wenn der Verpächter/Vermieter ein Muster eingesetzt hat, das er auch bei anderen Mietern verwendete.

In einem Formularvertrag sei die Klausel deswegen unangemessen und damit unwirksam, weil danach der Pächter noch nicht einmal den Pachtvertrag aus wichtigem Grund kündigen dürfte, obwohl die Nutzung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck gar nicht möglich ist. Behördliche Nutzungsuntersagungen, die mit der Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts in Zusammenhang stehen, stellen aber gebäudebezogene Beschränkungen der Nutzbarkeit dar, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen. Hiervon kann sich der Vermieter jedenfalls in einem Formularvertrag nicht freizeichnen. Da die Klausel damit insgesamt unwirksam ist, konnte der Pächter hier nicht nur den Vertrag beenden, sondern auch Schadensersatz geltend machen.