Schäden bei Auszug und die kurze Verjährungszeit

Die Wohnung ist geräumt, der Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbart und gedanklich planen Sie bereits die Einrichtung Ihres neuen angemieteten Mietobjektes. Der Übergabetermin ist schnell erledigt, schnell eine Unterschrift unter das Übergabeprotokoll und ab in die neue Mietwohnung.

Etwa 1 Jahr später erhalten Sie von Ihrem ehemaligen Vermieter ein Schreiben mit einer beigefügten Rechnung für Handwerkstätigkeiten einer Fachfirma mit der Aufforderung, diese zu begleichen. Es geht um nicht erbrachte Schönheitsreparaturen bzw. etwaige Schadensersatzforderungen, da angeblich von Ihnen in dem alten Mietobjekt ein erheblicher Schaden nicht beseitigt worden ist. Doch kann der Vermieter nach über einem Jahr an Sie herantreten und von Ihnen Ersatz für etwaige Schäden verlangen?

Der Gesetzgeber sagt in § 548 BGB grundsätzlich „nein“. „Ersatzansprüche (…) verjähren in 6 Monaten.“, steht dort. Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb der sehr kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten etwaige Ersatzansprüche aus Veränderungen oder Verschlechterungen geltend gemacht haben. Geltend gemacht haben bedeutet nicht nur, Sie dazu aufgefordert haben den Schaden zu beseitigen bzw. die entstandenen Kosten zu übernehmen, sondern den Anspruch tatsächlich auch gerichtlich anhängig zu machen. Im Hinblick auf die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren hat der Gesetzgeber in § 548 BGB eine deutlich verkürzte Verjährungsfrist festgehalten. Gut für die Mieter / schlecht für die Vermieter.

Schäden feststellen, den Mieter auffordern, eine Fachfirma beauftragen, die Arbeiten durchführen zu lassen, den Mieter zur Zahlung der Rechnung auffordern und notfalls die Klage anhängig machen - das Ganze innerhalb einer Sechsmonatsfrist, kann zeitlich äußerst knapp werden. Und dann bleibt da immer noch die Frage, ob der Mieter für die Schadensbeseitigung überhaupt aufkommen muss.