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Schimmel in der Wohnung – nicht immer ein Grund für Minderung oder Kündigung

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Der Begriff „Schimmel“ löst bei den meisten Menschen Ekel aus – außer vielleicht, wenn es um Käse- und Fleischsorten geht, die mithilfe von Schimmelpilzen veredelt werden. Jedenfalls herrscht Einigkeit darüber, dass Schimmel in einer Wohnung nichts zu suchen hat. Zahlreiche Konflikte zwischen Vermieter und Mieter kreisen um die Frage, ob überhaupt ein Schimmelbefall vorliegt, wie hoch die Belastung ist und wer Schuld daran hat.

Vorsicht vor vorschnellen Reaktionen

So verständlich der Wunsch ist, möglichst schnell zu handeln – solange Sie nicht schon gesundheitliche Beeinträchtigungen erleben, bewahren Sie erst einmal Ruhe, sobald Sie den Verdacht haben, dass in Ihrer Wohnung Schimmel vorkommt. Denn es gibt durchaus auch Phänomene, wie beispielsweise das „Fogging“, die nur so aussehen wie Schimmel. Aber auch wenn es tatsächlich um einen Schimmelpilz geht, muss dieser nicht notgedrungen giftig sein. Es gibt mehr als 300 verschiedene Schimmelpilzarten, von denen sind „nur“ ungefähr die Hälfte auch gesundheitsgefährdend.

Wer vorschnell die Miete mindert, ist am Ende vielleicht seine Wohnung los. Wenn sich dann herausstellt, dass der Schimmel lediglich eine optische Beeinträchtigung war, liefert seinem Vermieter unter Umständen unfreiwillig einen Kündigungsgrund. Wer seinerseits die Wohnung aufgrund einer befürchteten Beeinträchtigung der Gesundheit fristlos kündigt, macht sich gegebenenfalls schadensersatzpflichtig und muss letztlich Miete für zwei Wohnungen zahlen.

Ähnliches kann natürlich auch passieren, wenn es zwar tatsächlich um einen schädlichen Schimmelpilz geht – sein Auftauchen aber vom Mieter verursacht wurde.

Vermieter benachrichtigen, Beratung beim Anwalt, Experten befragen, Arzt konsultieren

Trotzdem sollte man nicht lange zögern, sobald man eine „verdächtige Stelle“ entdeckt. Benachrichtigen Sie den Vermieter und fordern Sie ihn zur Mängelbeseitigung auf. Zahlen Sie die Miete vorsorglich ausdrücklich nur noch unter dem Vorbehalt, dass Sie das Geld zurückfordern werden, wenn sich der Schimmelbefall tatsächlich als Beeinträchtigung herausstellt.

Sollte sich der Vermieter weigern, den Schimmel und seine Ursachen zu beseitigen, empfiehlt sich früh der Gang zum Rechtsanwalt. Denn nicht selten werden die notwendigen Arbeiten verzögert und/oder so mangelhaft ausgeführt, dass sich am Problem nichts ändert. Auch für friedliebende Menschen hat es dann durchaus Sinn, frühzeitig mehr Druck aufzubauen.

Ergänzend empfiehlt es sich, mal jemanden vom Fach zu fragen, welche Ursache der Schimmelpilzbefall haben könnte. Sollten gesundheitliche Beschwerden vorliegen, dann darf auch der Gang zum Arzt nicht aufgeschoben werden. In Hinblick auf eine spätere rechtliche Auseinandersetzung ist eine möglichst detaillierte Dokumentation über Symptome und die Ursachen der Beschwerden sehr hilfreich – dies gilt ganz besonders für vorzunehmende Blutanalysen.

Immer wieder die gleiche Frage: Falsches Lüftungsverhalten oder bauliche Mängel?

Gewährleistungsrechte können natürlich nur dann gegen den Vermieter geltend gemacht werden, wenn er für die Mängel auch verantwortlich ist. Der „Spieß“ kann sich also auch umdrehen – wenn der Mieter durch sein Verhalten den Schimmelbefall verursacht, kann der Vermieter unter Umständen Schadenersatzansprüche geltend machen.

Zum Hintergrund

Da wo Menschen leben, entsteht Luftfeuchtigkeit. Nicht nur, wenn Wäsche trocknet oder Wasser kocht – alleine durch Atmen steigt die Luftfeuchtigkeit in einer Wohnung. Kann die Luft diese Feuchtigkeit nicht mehr aufnehmen, muss sie irgendwohin. Dafür sucht sich die Feuchtigkeit immer die kältesten Stellen in einem Raum aus. Das sind normalerweise die Fenster, es können aber auch die Außenwände sein. An den Stellen, an denen sich die Feuchtigkeit niederschlägt, gedeiht der Schimmelpilz.

Die erste Pflicht trifft deswegen den Mieter. Er muss lüften und heizen. Bis zu einem gewissen Grad muss er sein Lüftungsverhalten auch den Gegebenheiten des Hauses anpassen.

Keine goldene Regel beim Lüften

Leider hat die Rechtsprechung bisher noch keine allgemein verbindliche Anleitung zum richtigen Lüften herausgegeben – es lässt sich lediglich ein Eindruck davon gewinnen, womit die Gerichte Mieter für überfordert halten. So kann nicht verlangt werden, dass ständig eine Raumtemperatur zwischen 19 °C und 22 °C gehalten wird bei fünf- bis sechsmaligen Lüften täglich (LG Düsseldorf, Urteil vom 8.10.1991-24 S 82/91; AG Köln, Urteil vom 16.1.1988 – 208 C147/87; LG Hamburg, Urteil vom 1.12.1987-16 S 122/87). Auch zusätzliche Heizungen (Heizlüfter, Radiatoren usw.) müssen nicht aufgestellt oder eine neue Dämmung vom Mieter angebracht werden (LG Lüneburg, Urteil vom 20.11.2000 – 6 S 70/00). Ebenso besteht keine allgemeine Pflicht, Möbel von Außenwänden abzurücken (LG Mannheim, Urteil vom 14.2.2007 – 4 S 62/06; LG Hamburg, Urteil vom 26.9.1997 – 311 S 88/96).

Zum letztgenannten Punkt ist jedoch noch zu ergänzen: Sind die baulichen Gegebenheiten so, dass sich aufgrund schlechter Luftzirkulation Schimmel hinter Möbeln bildet, die direkt an einer Außenwand stehen, trifft den Vermieter eine Aufklärungspflicht. Obwohl der Mieter mit seinen Möbeln letztlich „schuld“ an der Schimmelbildung ist, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, wenn er nicht vorher auf diese Möglichkeit hingewiesen hat. Umgekehrt bedeutet dies aber auch, dass entsprechende Hinweise eines Vermieters ernst zu nehmen sind – im Zweifel verliert man ansonsten seine Gewährleistungsrechte.

Die Konsequenzen des Schimmelbefalls 

Ist der Schimmelpilz tatsächlich in der Wohnung und ist der Vermieter dafür verantwortlich, so hat der Mieter zuallererst natürlich das Recht, dass dieser Mangel beseitigt wird. Dieses Recht ergibt sich direkt aus der Verpflichtung des Vermieters, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn Schimmel – selbst wenn er nur eine optische Beeinträchtigung sein sollte – schränkt den „vertragsgemäßen Gebrauch“ ein.

Während diese Beeinträchtigung noch fortdauert, besteht regelmäßig auch das Recht, einen Teil von der Miete einzubehalten, die sogenannte „Minderung“. Wie hoch diese Minderung ist, muss für den jeweiligen Einzelfall entschieden werden. Das hängt ganz davon ab, wie groß die Wohnung ist, welche Räume wie stark betroffen sind und wie dadurch die konkrete Einschränkung aussieht. Hier hilft regelmäßig der Rechtsanwalt mit einer Einschätzung und Hinweisen, wie die Minderung am besten geltend zu machen ist.

In schweren Fällen kann auch schon mal eine Minderung in Höhe von 100% gerechtfertigt sein – das ist grundsätzlich allerdings erst dann der Fall, wenn die Wohnung quasi nicht mehr bewohnbar ist (LG Berlin, Urteil vom 20.1.2009 – 65 S 345/07). An so einem Punkt ist dann aber auch schon der Punkt erreicht, an dem man das Mietverhältnis gemäß § 569 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos kündigen kann.

Sollten Sie von Wohnungsschimmel betroffen sein – sei es als Mieter oder als Vermieter, dem gegenüber dieser Mangel angezeigt wurde – scheuen Sie nicht den Gang zu einem Anwalt. Ich berate Sie gerne in dieser Frage und versetze Sie bei Bedarf auch in die Lage, die Gespräche erst einmal selbst zu führen, um durch das Auftreten eines Anwalts nicht unnötig Öl ins Feuer zu gießen. Sie erreichen mich telefonisch.


Rechtstipp vom 19.03.2017

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