Schließung offener Immobilienfonds - steht dem betroffenen Anleger Schadensersatz zu?

Es ist leider kein Einzelfall: Viele eher konservativ ausgerichtete Anleger legten ihre Ersparnisse in offene Immobilienfonds an, deren Risiken angeblich überschaubar waren, in Deutschland haben circa 3 Million Anleger in offene Immobilienfonds investiert.

Oft lag der Anlageentscheidung ein Beratungsgespräch mit einem Mitarbeiter einer Bank oder Sparkasse zugrunde, in dem dargelegt worden ist, dass es sich um eine „sichere" Anlage handele, die den Vorteil biete, dass der Anleger jederzeit an sein investiertes Kapital kommen könne, da die Anteile jederzeit verkauft werden könnten.

Die Wirklichkeit sieht in vielen Fällen leider anders aus, so mussten in den letzten Jahren eine Vielzahl von offenen, sicher angepriesenen Immobilienfonds aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten schließen (z.B. Morgan Stanley P2 Value, DEGI International, DEGI Europa, KanAm US Grundinvest, AXA Immoselect, SEB Immoinvest, Premium Management Immobilien-Anlagen P, TMW Immobilien Welthandel).

Die Schließung hat zur Folge, dass die Anleger ihre Fondsanteile nicht zurückgeben können, obwohl gerade die jederzeitige Verfügbarkeit des Geldes ein bestechendes Verkaufsargument war.

Es stellt sich die Frage, ob Banken und Sparkassen für von ihnen vertriebene offene Immobilienfonds haften und dem Anleger zu Schadensersatz verpflichtet sind.

Die Antwort hierauf hängt insbesondere davon ab, ob der Anleger vor seiner Anlageentscheidung richtig beraten worden ist, d.h. ob der Berater nicht nur die Vorteile des Geschäfts, sondern auch die Risiken der Geldanlage erläutert hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes schuldet der Berater eine anlegergerechte Beratung, d.h. er muss die Ziele des Anlegers bei seiner Beratung berücksichtigen und muss dem Anleger alle Risiken vor Augen führen.

Sofern der Berater nicht über das Risiko einer Schließung oder vorzeitigen Auflösung eines offenen Fonds aufgeklärt haben sollte, wäre keine anleger- und anlagegerechte Beratung erfolgt.

Ein weiterer Aufklärungsfehler der Bank bzw. Sparkasse könnte darin liegen, dass der Berater eventuell nicht über die Rückvergütung aufgeklärt hat, die die Bank oder Sparkasse für den Vertrieb des jeweiligen Fonds erhalten hat.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass ein Anlageberater grundsätzlich Aufklärung über die Rückvergütungen unabhängig von deren Höhe schuldet, da Rückvergütungen für den Anlageberater einen erheblichen Anreiz schaffen, dem Anleger ein bestimmtes Produkt zu empfehlen. Daher müsse er dem Kunden die Rückvergütungen offenlegen, damit dieser in die Lage versetzt werde, das Umsatzinteresse des Beraters einzuschätzen und zu beurteilen, ob die Empfehlung nur aufgrund des eigenen Umsatzinteresses erfolgt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes stellt sowohl die unterlassene Aufklärung über wesentliche Risiken als auch die unterlassene Aufklärung über Rückvergütungen keine anleger- und anlagegerechte Beratung dar, so dass die Möglichkeit besteht, der Bank bzw. Sparkasse einen Rückabwicklungsanspruch entgegenzusetzen. Betroffene Anleger sollten sich von einem Fachanwalt des Bank- und Kapitalmarktrechtes hinsichtlich ihrer etwaigen Ansprüche beraten lassen.

Rechtsanwältin Olivia Holik

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Rechtsanwaltkanzlei Holik