Schönheitsreparaturen beim Auszug – BGH stärkt Rechte der Mieter

Schönheitsreparaturen sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Ein aktuelles Urteil des BGH vom 22. August 2018 dürfte viele Mieter freuen (Az.: VIII ZR 277/16). Nach diesem Urteil muss der Mieter die Renovierungsarbeiten beim Auszug nicht übernehmen, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes formularmäßig vereinbart wurde. Derartige Klauseln in Mietverträgen seien unwirksam, entschied der BGH. In einem solchen Fall muss der Mieter die Wände auch dann nicht streichen, wenn er mit seinem Vormieter eine andere Vereinbarung getroffen hat.

In vielen Mietverträgen werden die Schönheitsreparaturen (Wände streichen, Heizkörper lackieren, etc.) den Mietern auferlegt. „Solche Klauseln sind allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Wohnung in einem unrenoviertem Zustand übernommen hat“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss. 

In dem Fall vor dem BGH war der Sachverhalt allerdings noch etwas diffiziler. Hier hatte der beklagte Mieter fünf Jahre eine Wohnung des Vermieters bewohnt. Die Wohnung hatte er im unrenovierten Zustand mit Gebrauchsspuren des Mieters übernommen. Der Formularmietvertrag enthielt aber eine Klausel, nach der der Mieter die Renovierungsarbeiten übernehmen muss. Vor seinem Auszug führte der Mieter diese Schönheitsreparaturen auch aus, allerdings nicht zur Zufriedenheit des Vermieters, der daraufhin einen Maler beauftragte. „Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist nach der Rechtsprechung unzulässig, wenn der Mieter keinen angemessenen Ausgleich erhält“, so Rechtsanwalt Schulte-Bromby. Allerdings gab es in diesem Fall eine Absprache zwischen Mieter und seinem Vormieter. Da der Mieter einige Gegenstände von seinem Vorgänger übernommen hat, hatte er sich im Gegenzug zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bereit erklärt. Aufgrund dieser Vereinbarung entschieden die Vorinstanzen, dass der Mieter so zu behandeln sei, als ob er die Wohnung im renovierten Zustand übernommen hat und dementsprechend die Schönheitsreparaturen vornehmen muss.

Der BGH kippte dieses Urteil jedoch. Er entschied, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters. Dies könne dazu führen, dass er die Wohnung in einem besseren Zustand übergibt als er sie übernommen hat. Daran ändere auch eine Vereinbarung mit dem Vormieter nichts. Eine solche Vereinbarung sei in ihrer Wirkung auf den Mieter und seinen Vormieter beschränkt und habe keinen Einfluss auf die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, stellte der BGH klar.

 „Über die Frage, wer in welchem Umfang Schönheitsreparaturen auszuführen hat, kommt es immer wieder zu Streit zwischen Vermietern und Mietern. Der BGH hat inzwischen verschiedene formularmäßig verwendete Klauseln für unwirksam erklärt. Daher sollte im Mietvertrag auf möglichst wasserdichte Formulierungen geachtet werden“, sagt Rechtsanwalt Schulte-Bromby.

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