Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Ihre Rechte und Pflichten als Mieter und Vermieter

Sind Sie unsicher, ob Sie beim Auszug renovieren müssen? Oft ist die Klausel im Mietvertrag unwirksam! Erfahren Sie hier, wie aktuelle Urteile und Gesetzesbestimmungen Ihre Rechte schützen können.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen Arbeiten, die den durch normale Nutzung entstandenen Verschleiß einer Wohnung beseitigen sollen, wie das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie das Tapezieren. In § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wird geregelt, dass diese Pflicht zur Instandhaltung grundsätzlich beim Vermieter liegt. Da viele Vermieter jedoch versuchen, diese Verpflichtung per Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen, führt dies oft zu Rechtsstreitigkeiten.

Wann sind Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen unwirksam?

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) hat festgelegt, unter welchen Umständen Klauseln, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, als unwirksam gelten. Diese Urteile sind wichtige Anhaltspunkte für Mieter, um ihre Rechte zu verstehen:

Starre Fristen – Wann muss der Mieter tatsächlich renovieren?

• BGH-Urteil vom 5. April 2006 (VIII ZR 178/05):
  Klauseln, die den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen in fest definierten Zeitabständen durchzuführen (z. B. Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre), sind unwirksam. Laut BGH ist der Mieter bei solchen starren Fristen unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zur Renovierung verpflichtet. Diese Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen und widerspricht dem „Grundsatz der Angemessenheit“ gemäß § 307 BGB, der besagt, dass vertragliche Vereinbarungen den Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligen dürfen.

Endrenovierung – Muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden?

• BGH-Urteil vom 14. Mai 2003 (VIII ZR 308/02):
  Klauseln, die eine Renovierung beim Auszug fordern, sind ebenfalls häufig unwirksam, da sie den Mieter auch dann zur Renovierung verpflichten, wenn er die Wohnung nur kurze Zeit bewohnt hat und kaum Abnutzung entstanden ist. Nach Ansicht des BGH benachteiligen Endrenovierungsklauseln den Mieter unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Pflicht zur Renovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung besteht.

• BGH-Urteil zur sogenannten „Tapetenklausel“ vom 5. April 2006 (VIII ZR 152/05):
  Auch Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung beim Auszug „weiß gestrichen“ oder „neutral dekoriert“ zurückzugeben, sind unwirksam. Der Mieter darf während der Mietzeit seine Wände nach eigenem Geschmack gestalten, und die Vorgabe, beim Auszug die Wohnung in einer bestimmten Farbe zu hinterlassen, verstößt gegen § 307 BGB.

Farb- und Ausführungsvorgaben – Freiheit bei der Gestaltung der Wohnung

• BGH-Urteil vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07):
  Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, während der Mietzeit oder beim Auszug ausschließlich bestimmte Farben zu verwenden (z. B. helle, neutrale Farben), ist unwirksam. Der BGH stellte klar, dass die Vorschrift die persönliche Gestaltungsfreiheit des Mieters einschränkt und daher gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

• BGH-Urteil zur Ausführungsart vom 28. März 2007 (VIII ZR 199/06):
  Ein Vermieter darf auch nicht festlegen, dass Renovierungen nur in einer bestimmten Art und Weise erfolgen dürfen (z. B. dieselbe Art von Tapete wie beim Einzug). Die Vorschrift ist unwirksam, da sie den Mieter dazu zwingt, immer wieder Rücksprache mit dem Vermieter zu halten. Nach § 307 Abs. 1 BGB ist dies eine unangemessene Einschränkung.

Unrenovierte Wohnungen bei Mietbeginn – Besondere Regelungen

Der Zustand der Wohnung bei Mietbeginn hat einen erheblichen Einfluss darauf, ob der Mieter zur Renovierung verpflichtet werden kann.

• BGH-Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14):
  Der BGH hat entschieden, dass Mieter, die eine unrenovierte oder stark abgenutzte Wohnung übernehmen, grundsätzlich nicht zur Renovierung verpflichtet sind, wenn der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich (z. B. Mietnachlass) gewährt hat. Ohne eine solche Gegenleistung wäre der Mieter verpflichtet, auch die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen, was eine unzumutbare Belastung darstellt. Hier greift ebenfalls § 307 BGB, da die Klausel den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen würde.

  • Faustregel: Ein Ausgleich ist nur dann „angemessen“, wenn er in einem verhältnismäßigen Wert zum Aufwand für die Schönheitsreparaturen steht. Die Darlegungs- und Beweislast für eine angemessene Entschädigung liegt beim Vermieter.

Neues aus der Rechtsprechung: Kostenaufteilung bei unrenovierter Übergabe

In jüngerer Rechtsprechung entschied der BGH, dass der Mieter, der eine unrenovierte Wohnung übernimmt, unter Umständen vom Vermieter eine Renovierung verlangen kann, sich jedoch an den Kosten beteiligen muss.

• BGH-Urteil vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18):
  Der BGH stellt klar, dass Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind und deren Zustand sich im Laufe des Mietverhältnisses erheblich verschlechtert hat, den Vermieter zur Renovierung auffordern können. Die Kosten werden jedoch meist zur Hälfte zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Hintergrund dieser Entscheidung ist der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der besagt, dass der Mieter nicht bessergestellt werden darf als bei Mietbeginn, jedoch auch nicht benachteiligt sein sollte.

Häufig unwirksame Klauseln und ihre Folgen

🔹 Starre Renovierungsintervalle
Klauseln, die festlegen, dass bestimmte Räume immer in festgelegten Abständen zu renovieren sind, sind unwirksam. Der Mieter soll nur dann renovieren, wenn tatsächlich ein Bedarf besteht.

🔹 Endrenovierung ohne Rücksicht auf die Mietdauer
Eine Klausel, die zur Renovierung beim Auszug verpflichtet, ist meist unwirksam, da sie eine pauschale Belastung darstellt und keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand oder die Mietdauer nimmt.

🔹 Unzulässige Farb- und Gestaltungsvorgaben
Vorgaben zur Farbauswahl oder zur Tapetenart sind während der Mietzeit unzulässig. Mieter haben das Recht, die Wohnung nach eigenem Geschmack zu gestalten.

Schadensersatzansprüche: Wann muss der Mieter zahlen?

Der Mieter haftet nur, wenn die Wohnung in einem Zustand zurückgegeben wird, der nicht durch normale Schönheitsreparaturen zu beheben ist. Schäden, die z. B. durch das Verstreichen von Raufasertapeten in einer Weise entstehen, die die Körnung verdeckt, können zu Schadensersatzforderungen des Vermieters führen (BGH, 6. November 2013 – VIII ZR 416/12). Der Vermieter kann in solchen Fällen die Erstattung der Renovierungskosten verlangen, die durch das Beseitigen der auffälligen Dekoration entstehen.

Wirksame Schönheitsreparaturklauseln: Wann sind sie gültig?

Ein einfaches Beispiel für eine wirksame Klausel ist die Formulierung „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Laut BGH (Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 339/03) ist diese Formulierung rechtssicher, da sie lediglich die Kostenübernahme und nicht die Art, Häufigkeit oder bestimmte Bedingungen der Renovierung regelt.

Tipps für Mieter zum Vertragsabschluss und Mietbeginn

• Übergabeprotokoll: Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug schriftlich und mit Fotos fest. Dies kann als Beweismittel dienen, falls es später zu Streitigkeiten kommt.
• Beweise sichern: Dokumentieren Sie Absprachen und lassen Sie sich jede Vereinbarung vom Vermieter schriftlich bestätigen.