Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt? Vermieter muss Frist setzen!

Wer ist für Schönheitsreparaturen verantwortlich?

Die Frage, wer für Schönheitsreparaturen zuständig ist, sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Verantwortung für den Zustand der Wohnung. In vielen Mietverträgen wird diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen. Das Amtsgericht Schöneberg hat in einem aktuellen Urteil klargestellt: Ein Vermieter kann nur dann Schadensersatz verlangen, wenn er dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt hat (AG Schöneberg, Urteil vom 15.10.2024 – 17 C 33/24).

Was bedeutet das für Vermieter?

Einfach zu warten, bis der Mieter ausgezogen ist, und dann die Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen einzufordern, reicht nicht aus. Der Vermieter muss zunächst konkrete Mängel benennen und dem Mieter eine Frist setzen, um diese zu beseitigen. Fehlt diese Fristsetzung, kann er keinen Schadensersatz in Geld verlangen.

Zudem muss der Vermieter beweisen, dass bestimmte Schäden vorliegen und dass diese über den normalen Gebrauch der Wohnung hinausgehen. Kritzeleien an Wänden, beschädigte Fensterbänke oder kaputte Türen gehören nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Gericht entschied, dass Mieter selbst dann für solche Schäden haften, wenn Kinder mit Behinderung im Haushalt leben.

Können Mieter einfach alles abstreiten?

Nein, aber sie sind auch nicht für jede Gebrauchsspur haftbar. Normale Abnutzungserscheinungen, wie kleine Dübellöcher oder eine leicht verschmutzte Wand, müssen Vermieter hinnehmen. Wenn aber größere Schäden vorliegen, kann der Vermieter eine Renovierung oder Schadensersatz verlangen – aber eben nur, wenn er dem Mieter zuvor die Chance gegeben hat, die Schäden selbst zu beseitigen.

Wann gibt es keine Mietausfallentschädigung?

Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie automatisch eine Entschädigung für Mietausfälle erhalten, wenn die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht sofort weitervermietet werden kann. Doch das Gericht stellt klar: Ein Mietausfall ist nur dann ersatzfähig, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass sich der schlechte Zustand der Wohnung tatsächlich auf die Weitervermietung ausgewirkt hat.

Zudem entfällt eine Entschädigung, wenn der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses mit Zustimmung des Vermieters noch Renovierungsarbeiten oder Instandsetzungen durchführt. In einem solchen Fall liegt keine "Vorenthaltung" der Mietsache vor, sodass § 546a BGB nicht anwendbar ist.

Fazit

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten bei der Wohnungsübergabe besonders sorgfältig sein und alle Mängel schriftlich festhalten. Für Vermieter gilt: Wer Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen fordern will, muss dem Mieter vorher eine Frist zur Nachbesserung setzen. Andernfalls bleibt er auf den Kosten sitzen. Mieter sollten darauf bestehen, dass alle Vereinbarungen dokumentiert werden, um späteren Forderungen wirksam entgegentreten zu können.