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Schönheitsreparaturklausel schon unwirksam, wenn Fenster bei Mietbeginn nicht frisch gestrichen sind

Mit Beschluss vom 04.06.2015 kündigt das Landgericht Berlin die Zurückweisung der Berufung einer Vermieterin an, die unter anderem Ansprüche aus Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen verfolgt. Das Landgericht gibt in dem Beschluss erste Hinweise darauf, was es unter dem Begriff „renovierungsbedürftige Wohnung“ versteht.

Der Ausgangsstreit:

Die Mieterin verlangt von der Vermieterin die Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit. Die Vermieterin hatte mit Ansprüchen aus Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen die Aufrechnung erklärt. Nach der Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages sind die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer durch den Mieter durchzuführen. Bei Mietbeginn war die Wohnung wohl gestrichen, die Fenster hingegen nicht. Der Fensterlack war zudem teilweise abgeplatzt. Die 2-Zimmer-Wohnung war 42 m² groß.

Die Entscheidung:

Das Landgericht bestätigt in seinem Beschluss das erstinstanzliche Urteil, mit dem die Vermieterin zur Auskehrung der Kaution verpflichtet wurde. Es nimmt dabei Bezug auf das Urteil des BGH vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14. Der BGH hatte entschieden, dass Schönheitsreparaturklauseln dann unwirksam sind, wenn die Wohnung dem Mieter bei Vertragsbeginn ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde.

Zu dem Begriff der Renovierungsbedürftigkeit hatte der BGH erklärt:

„Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist allein, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchspuren beschreiben und die Grenze fließend ist. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben bleiben nur solche Abnutzungs- und Gebrauchspuren außer Acht, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin war gemessen am Maßstab des BGH die von der Mieterin angemietete Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses zumindest renovierungsbedürftig. Hierfür sei es ausreichend gewesen, dass die Fenster malermäßig hätten überarbeitet werden müssen, weil diese dem ständigen Gebrauch des Mieters ausgesetzt und damit einer häufigeren und intensiveren Wahrnehmung ausgesetzt wären und bei einer 2-Zimmer-Wohnung von lediglich 42 m² auch häufiger ins Auge fielen.


Rechtstipp vom 06.08.2015
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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