Schriftform bei Kündigungsverzicht für Eigenbedarf

Die Mietvertragsparteien schlossen einen formularmäßigen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung ab. In § 27 dieses Vertrages wurde mit der Überschrift " sonstige Vereinbarungen" lediglich angegeben: "- siehe Anlagen". Nachdem der Vermieter wegen Eigenbedarfes gekündigt hatte, behauptete der Mieter, dass in diesem Fall die Kündigung ausgeschlossen sei. Hierzu legte er eine Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrages vor, in welcher der folgende Satz stand: "12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfes wird verzichtet." Diese Anlage bestand aus einem einzelnen losen Blatt mit der Überschrift: "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen". Sie enthielt keinen Hinweis auf ein bestimmtes Mietverhältnis. Zudem war sie mit keiner Unterschrift oder Paraphe versehen. Das Amtsgericht Bad Homburg wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Das Landgericht Frankfurt am Main gab hingegen der Klage statt. Hiergegen legte der Mieter Revision ein.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück und verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Dabei könne dahinstehen, ob die Parteien wirklich einen Kündigungsverzicht für den Fall des Eigenbedarfes vereinbart hätten. Denn dieser Kündigungsausschluss wäre nicht wirksam erklärt worden. Dies ergebe sich aus § 550 BGB, wonach ein solcher Ausschluss schriftlich erklärt werden müsse, sofern er für einen längeren Zeitraum als ein Jahr erfolge. Die Schriftform gelte auch dann, wenn die Kündigung lediglich für einen bestimmten Grund wie vorliegend Eigenbedarf erfolgt sei. Dies ergebe sich daraus, dass durch das Schriftformerfordernis ein potentieller neuer Grundstückserwerber geschützt werden solle. Für einen solchen Personenkreis sei wesentlich, ob eine wesentliche Kündigungsbeschränkung bestehe.

BGH vom 04.04.2007, Az. VIII ZR 223/06