Sonderregelungen für gewerbliche Mietverhältnisse in Zeiten der Covid-19-Pandemie

Außergewöhnliche Zeiten erfordern außergewöhnliche Maßnahmen. Vergangene Woche wurde ein Gesetz über pandemiebedingte Sonderregelungen verabschiedet, das auch weitreichende Folgen für gewerbliche Mietverhältnisse haben wird.

Die mit der Covid-19-Pandemie einhergehenden Einkommenseinbußen werden bei vielen gewerblichen Mietern, insbesondere im Bereich des Einzelhandels, der Gastronomie und des Hotelgewerbes, dazu führen, dass Mieten jedenfalls vorrübergehend nicht oder nur noch teilweise geleistet werden können. Um zu verhindern, dass Mieter in die Gefahr einer verzugsbedingten Kündigung des Mietvertrages geraten, sind in dem inzwischen verabschiedeten Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht im Hinblick auf Mietverträge die folgenden Sonderregelungen in Art. 240 § 2 EGBGB vorgesehen:

§2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.  

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni2022 anzuwenden.

Was bedeutet das also im Einzelnen:

1. Mietrückstände aus dem Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 berechtigen vorerst nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Dieser Zeitraum wird abhängig von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie ggf. um weitere drei Monate, also bis maximal 30.09.2020 verlängert werden.
2. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Zahlungsrückstände auch tatsächlich auf den Auswirkungen der SARS-CoV-2-Virus-Pandemie beruhen. Im Streitfall sind diese Voraussetzungen durch den Mieter glaubhaft zu machen.
3. Die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit erfasst ausschließlich Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020 bzw. bei Verlängerung bis 30.09.2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige vertragliche oder gesetzliche Kündigungsgründe, ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
4. Pandemiebedingte Mietrückstände müssen bis spätestens 30. Juni 2022 ausgeglichen werden, andernfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Mietrückstände kündigen.

Bitte nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf, wenn Sie wegen vorübergehender Einnahmeausfälle durch die SARS-CoV-2-Virus-Pandemie von der Sonderreglung Gebrauch machen möchten oder Ihre Mieter, die Mietzahlung vorrübergehend eingestellt haben. Ich prüfe für Sie, ob die Voraussetzungen vorliegen und übernehme die weitere Korrespondenz mit dem Vermieter oder Mieter.

Mit freundlichen Grüßen

Annika Hecht

Rechtsanwältin

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht