Zweckentfremdung der Zweitwohnung in München: Leerstand & Airbnb

Auch die vorübergehende Vermietung einer Zweitwohnung an Feriengäste, Medizintouristen oder Geschäftsreisende kann in München eine Zweckentfremdung darstellen. 

Allgemeine Gesetzeslage zur Zweckentfremdung

In München eine Wohnung vorübergehend als Ferienwohnung zu vermieten, ist nach dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) und der von der Landeshauptstadt München erlassene Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) nur unter ganz engen Voraussetzungen möglich. 

Durch das sogenannte Verbot der Zweckentfremdung soll verhindert werden, dass dem ohnehin schon knappen Wohnungsmarkt in München weiterer Wohnraum entzogen wird.

Eine Zweckentfremdung liegt beispielsweise vor, wenn Wohnraum

• zum Zwecke der Fremdenbeherbergung verwendet wird (als Ferienwohnung) oder
• länger als drei Monate im Kalenderjahr leer steht. 

Unter einer Nutzung als Ferienwohnung versteht man die Überlassung von Wohnraum an Personen, die am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen und die ihre eigentliche Wohnung typischerweise an einem anderen Ort und ihren Lebensmittelpunkt nicht verlegt haben. 

Die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung ist allerdings nicht automatisch eine verbotswidrige Zweckentfremdung. Während des eigenen Urlaubs oder anderer Abwesenheit kann die Wohnung für bis zu acht (8) Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten werden. 

Sonderfall Zweitwohnung

In der Beratungspraxis stellt sich nun häufig die Frage, wie in diesem Zusammenhang mit Zweitwohnungen umzugehen ist:

Eine Wohnung wird zu privaten oder geschäftlichen Zwecken nur gelegentlich als Zweitwohnung genutzt und steht in der Regel mehr als drei Monate im Kalenderjahr leer. In den Zeiten dieses Leerstands soll die Zweitwohnung über Airbnb vorübergehend vermietet werden. 

Der bloße Leerstand einer Zweitwohnung über mehr als drei Monate im Kalenderjahr wird wohl weiterhin nicht als Zweckentfremdung gewertet, auch wenn die entsprechende gesetzliche Regelung in § 4 Abs. 2 Art. Nr. 4 ZeS a. F. ersatzlos gestrichen wurde. 

Wenn nun also bereits der Leerstand einer Zweitwohnung keine Zweckentfremdung darstellt, wurde bislang vertreten, dass dann auch die vorübergehende Vermietung der Zweitwohnung als Ferienwohnung in Zeiten des Leerstands unbeschränkt möglich sein muss. Dieser Ansicht ist das Bayerisches Verwaltungsgericht München in einem Urteil vom 18.12.2018 unter dem Aktenzeichen M 9 K 17.5037 nun ausdrücklich nicht gefolgt:

... So oder so bleibt es unzulässig, eine Zweitwohnung in den Zeiten der eigenen Abwesenheit mehr als acht Wochen pro Kalenderjahr zu Zwecken der Fremdenbeherbergung zu nutzen, da die rechtlichen Regelungen für eine Zweckentfremdung auch für Zweitwohnungen gelten und nach der früheren Rechtslage galten ...

... Das vorrangige öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums besteht auch für Zweitwohnungen, da für das Zweckentfremdungsrecht nur entscheidend ist, ob es abstrakt zu einem tatsächlichen oder rechtlichen Entzug von Wohnraum kommt. Ob eine Wohnung tatsächlich dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht, ist im Falle von Zweitwohnungen und der Privilegierung von deren Leerstand unerheblich, da es sich dabei trotz Unterbrechungen um Wohnen handelt ...

FAZIT: Bei einer Zweitwohnung muss in München derzeit damit gerechnet werden, dass die vorübergehende Vermietung der Zweitwohnung als Ferienwohnung für einen längeren Zeitraum als acht (8) Wochen im Kalenderjahr als Zweckentfremdung geahndet wird. 

Ich berate Sie gerne zu den verschiedenen Möglichkeiten, Ihre Wohnung als Ferienwohnung zu nutzen und unterstütze Sie bei der Korrespondenz mit Behörden, Vermietern, Mietern, Hausverwaltungen und Wohnungseigentumsgemeinschaften.