Sonderwünsche nach Vertragsschluss und der teure Bauträgerzuschlag - Achtung, versteckte Kosten!

Das Bauen mit einem Bauträger ist bei vielen Häuslebauern beliebt, denn Sie müssen sich um relativ wenig selbst kümmern. Planung und Bauausführung erhalten Sie aus einer Hand, und zwar der des Bauträgers. In der Phase vor Vertragsschluss beschwichtigen viele Bauträger ihre Kunden und sichern großzügig zu, dass Sonderwünsche auch nach Vertragsschluss gar kein Problem seien. Dass Vereinbarungen von Sonderwünschen erst nach der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrages für den Erwerber Mehrkosten bedeuten, dürfte vielen Kunden bewusst sein. Doch was viele Bauträger vor Vertragsschluss ihren Kunden verschweigen, ist der sogenannte Bauträgerzuschlag. Die meisten Kunden bauen zum ersten Mal in ihrem Leben ein Haus oder eine Wohnung und kennen diese Kostenfalle nicht. Wie teuer der Bauträgerzuschlag für Sonderwünsche für Sie werden kann und wie Sie diese Kostenfalle vermeiden können, sagen wir Ihnen in diesem Rechtstipp.

Sonderwünsche erst nach dem Notartermin

Da der Bauträger häufig auf einen schnellen Notartermin zum Abschluss des Bauträgervertrages drängt, entstehen bei vielen Kunden oft erst in den Wochen und Monaten nach der Beurkundung des Wohnungs- oder Hausbauvertrages die ein oder anderen Sonderwünsche. Mit Abschluss des Bauträgervertrages haben Sie als Kunde mit dem Bauträger ein bestimmtes Leistungspaket vereinbart. Je nach Qualität und Umfang der Bau- und Leistungsbeschreibung nebst den Bauplänen, die als Anlage zum Notarvertrag Vertragsbestandteil geworden sind, sind bestimmte Baumaßnahmen, Materialien und Grundrisse vereinbart. Hier eine Änderung des Grundrisses, dort ein zusätzliches Fenster, im Bad andere Sanitärobjekte, bei der Terrasse höherwertigere Materialien - Sonderwünsche gibt es viele, zumal häufig nur so eine gewisse Individualität des Bauvorhabens erreicht werden kann. Juristisch gesehen bedeuten all diese Sonderwünsche eine Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Leistungspaket. 

Bauträgerzuschlag zwischen 5 bis 25 % üblich

In der Praxis sind die Bauträger auch während der Bauphase für die Erfüllung der Sonderwünsche ihrer Kunden offen. Meistens erhalten die Kunden dann vom Bauträger oder Subunternehmern, die der Bauträger beauftragt hat, ein Angebot, das die Mehrkosten für die verlangten Sonderwünsche auflistet. Womit viele Häuslebauer dann aber nicht rechnen, ist der sogenannte Bauträgerzuschlag, der fast immer vom Bauträger beim Angebot für die Umsetzung der Sonderwünsche pauschal zu den ohnehin anfallenden Mehrkosten hinzugesetzt wird. Je nach Sonderwunsch sind dabei Aufschläge von fünf bis 25 Prozent üblich. Ein Beispiel: In der als Anlage zum Notarvertrag beigefügten Leistungsbeschreibung ist für das Bad eine Badewanne der Marke ABC mit den Maßen 75 cm x 170 cm vorgesehen. Deren Listenpreis liegt bei 500 €. Sie entscheiden sich nach dem Notartermin dann aber für eine größere und höherwertigere Wanne der Marke XYZ, deren Listenpreis bei 1.000 € liegt. Das Kostenangebot des Bauträgers für die Ausführung dieses Sonderwunsches weist dann die Mehrkosten von 500 € aus zuzüglich beispielsweise pauschal 15 % Bauträgerzuschlag, in diesem Fall insgesamt also 575 € Mehrkosten. Bei mehreren Sonderwünschen addieren sich die Kosten schnell auf hohe fünfstellige Beträge. Den pauschalen Bauträgerzuschlag von bis zu 25 Prozent haben viele Bauherren nicht einkalkuliert und werden dann davon überrascht. In Zeiten stetig steigender Baukosten rechnen viele Bauherren schließlich mit jedem Euro. So manch ein Sonderwunsch wird dann schnell zu teuer und muss schließlich gestrichen werden.

Angebote des Bauträgers sollten Sie genau prüfen

Der Bauträgerzuschlag soll den Mehraufwand, der dem Bauträger für die Umsetzung von Sonderwünschen entsteht, pauschal vergüten. Für manch einen Sonderwunsch sind auch tatsächlich erhebliche Planungsleistungen erforderlich, beispielsweise bei Grundrissänderungen oder dem Wunsch nach zusätzlichen Fenstern. Je nach Sonderwunsch können neue Berechnungen von Haustechnikern, Tragwerksplanern usw. nötig werden. Ein seriöser Bauträger macht die notwendigen Planungsleistungen für die Ausführung von Sonderwünschen transparent. In vielen Fällen ist der Aufwand für den Bauträger aber vergleichsweise gering und trotzdem wird ein hoher Bauträgerzuschlag pauschal verlangt. In dem vorgenannten Beispiel mit der Badewanne leuchtet es kaum ein, wofür der Bauträger derart hohe Mehrkosten verlangt. Ob er die eine oder andere Wanne verbaut, dürfte für ihn kaum Mehraufwand bedeuten. Es handelt sich bei bloß veränderter Ausstattung in der Regel um sogenannte Sowiesokosten, also Kosten, die dem Bauträger sowieso entstanden wären. Prüfen Sie daher bei allen Sonderwünschen genau, ob und welchen Mehraufwand der Bauträger tatsächlich damit hat. Nur so können Sie beurteilen, ob der verlangte Bauträgerzuschlag fair ist. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Tipps zur Vermeidung von Mehrkosten durch Bauträgeraufschlag

1. Sonderwünsche im Kaufvertrag festhalten! Dass Sie von Mehrkosten durch den pauschalen Bauträgeraufschlag überrascht werden, vermeiden Sie am besten, indem Sie möglichst viele Sonderwünsche vor Abschluss des notariellen Bauträgervertrages mit dem Bauträger besprechen und dann entsprechend im Kaufvertrag im Detail mit vereinbaren. Dann ist die Ausführung der Sonderwünsche in dem vertraglich vereinbarten Pauschalfestpreis enthalten. Mehrkosten für diese Sonderwünsche darf der Bauträger dann später nicht mehr von Ihnen verlangen. 
2. Vor Vertragsschluss nach der Höhe des Bauträgerzuschlags fragen! Fragen Sie für später entstehende Sonderwünsche unbedingt vor Vertragsschluss nach der Höhe des Bauträgeraufschlags und halten Sie diesen im Kaufvertrag fest. Somit haben Sie eine verlässliche Kalkulationsgrundlage und werden nicht von hohen Zuschlägen nach Vertragsschluss überrascht.
3. Bauleistungsbeschreibung genau prüfen! Schauen Sie sich vor dem Notartermin die Bau- und Leistungsbeschreibung des Bauträgers ganz genau an. Ziehen Sie im Zweifel einen erfahrenen Bausachverständigen hinzu. Eine gute Baubeschreibung enthält detaillierte Angaben zu den vereinbarten Qualitäten, Leistungen, Größen, Mengen, Fabrikaten usw. Je ungenauer die Baubeschreibung ist, desto schwieriger ist es für Sie als Kunde später, Angebote des Bauträgers für Sonderwünsche zu überprüfen. Dies bedeutet hohe Kostenrisiken für Sie. 

Generell empfehlen wir Häuslebauern: Lassen Sie den Bauträgervertrag vor dem Notartermin von einer im Immobilien- und Grundstücksrecht erfahrenen Anwaltskanzlei auf Kostenfallen überprüfen, da Bauträgerverträge in der Regel vom Hausnotar des Bauträgers nach dessen Vorgaben erstellt werden. Eine solche anwaltliche individuelle Vertragsprüfung erhalten Sie bei uns zum Festpreis von 299,00 € inklusive Mehrwertsteuer, egal wie umfangreich der Bauträgervertrag ist. Weitergehende Informationen finden Sie auf unserer Seite unter "Rechtsprodukt: Immobilienkaufvertrag prüfen lassen". Gerne hören wir von Ihnen.