Steuerhinterziehung bei der Vermietung von Immobilien- Rat und Hilfe vom Fachanwalt!

Bisher wurden Einkünfte aus der Vermietung eher wenig von der Finanzverwaltung überprüft. Seit September 2020 stehen der Finanzverwaltung Hamburg die flächendeckenden Daten des Ferienwohnungsvermittler Airbnb zur Verfügung und dieses Wissen wird den anderen Bundesländern geteilt. Der Druck der dabei auf Airbnb ausgeübt wurde, zeigt, dass nunmehr auch diese Einkünfte in den Fokus der Steuerfahndung geraten sind. Bei der "normalen" langzeitigen Vermietung von Wohn- oder Gewerberäumen ist die Schwarzvermietung kaum zu finden. Anders bei der kurzfristigen Untervermietung von Wohnraum oder Ferienwohnungen. Meist geschieht dies über Vermietungsplattformen im Internet. Was die wenigsten deren Nutzer wissen oder wissen wollen, die Einnahmen aus der Vermietung sind  zu versteuern, soweit sie 520 Euro jährlich übersteigen und das Gesamteinkommen über dem Grundfreibetrag (9.408 Euro für Singles) liegt.

Beliebt sind auch unrichtige Zahlen bei der Angabe der absetzbaren Kosten. Einnahmen aus der Vermietung sind eine Überschusseinkommensart. Hier sind gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG die Einkünfte der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Unter diesen versteht man Aufwendungen zum Erwerb, Sicherung sowie Erhaltung der Einnahmen. Wenn Kosten, die keine Werbekosten sind, bei der Berechnung der Einkünfte einfliessen, liegt eine Steuerhinterziehung vor.

Kosten können nur dann berücksichtigt werden, wenn diese im Zusammenhang mit Einnahmen stehen. Auch Kosten für eine leer stehende Immobilie können abgesetzt werden, wenn deren Vermietung geplant ist.

Kosten, die im Zusammenhang mit der selbstgenutzten oder mit einer unentgeltlich überlassenen Immobilien stehen, dürfen keinesfalls berücksichtigt werden. Gerade wenn der Steuerpflichtige eine Wohnung in einem ansonsten vermieten Haus bewohnt, ist es vergleichsweise einfach, die Kosten für diese Wohnung einer anderen Wohnung zuzuordnen. Auch diese Form der Verschiebung stellt eine Steuerhinterziehung dar. Auch ist das Folgende zu beachten, Ausgaben für selbstgenutzte oder unentgeltlich überlassene Wohnungen dürfen ebenfalls nicht verrechnet werden. Diese Form der Kostenverschiebung ist ebenfalls strafbar. Aufwendungen für eine leer Immobilie dürfen verrechnet werden, wenn deren zeitnahe Vermietung geplant ist.

Gleichfalls sind Ungenauigkeiten bei der Abschreibung ein beliebter Angriffspunkt der Steuerfahndung. Anschaffung- und Herstellungskosten können nicht im Jahr der Zahlung abgesetzt werden, sie sind vielmehr über den Zeitraum der Nutzung anzusetzen. Dies gilt auch für den anschaffungsnahen Herstellungsaufwand,  dieser ist gegeben ,wenn die Netto- Instandsetzungskosten, welche innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb der Immobilie anfallen, 15 % von deren Anschaffungskosten übersteigen. Der Abschreibungszeitraum ist von der Finanzverwaltung genau vorgeschrieben. Es wird  die Steuer daher meist auf zwei Arten verkürzt. Absichtlich wird die Nutzungsdauer verkürzt angegeben, damit die jährliche Abschreibung über den gesamten Zeitraum steigt, während der Zeitraum selbst sinkt. Zweitens können die Aufwendungen, welche der Anschaffung dienen, als sofort abzugsfähige Kosten behandelt werden. Diese senken dann die Besteuerungsgrundlage im Jahr der Entstehung.

Steuerhinterziehung wird bis zu einem Schaden bis 50.000,- € in der Regel mit einer Geldstrafe geahndet. Höhere Schäden haben als Folge eine Haftstrafe, die ab 1 Million selten zu einer Bewährungsstrafe ausgesetzt werden. Langfristig viel gefährlicher sind aber die Nachzahlungen, da diese entsprechend mit Zinsen geltend gemacht werden. Es lohnt sich daher und fast zwingend erforderlich, von Anfang an einen spezialisierten Verteidiger zu beauftragen.

Rechtsanwalt Andreas Junge ist seit 2008 Fachanwalt für Strafrecht und außerdem Zertifizierter Berater im Steuerstrafrecht. Er hat schon in unzähligen Wirtschaftsstrafverfahren bundesweit die Interessen seiner Mandanten erfolgreich verteidigt und vor allem eine Vielzahl von Verfahren zur Einstellung gebracht. Selbst bei Verurteilungen konnte durch entspechende Stundungs- und Zahlungsvereinbarungen die wirtschaftliche Zukunft der Betroffenen gesichert werden.

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