Steuerhinterziehung im Zusammenhang mit der Vermietung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Dies betrifft sowohl die dauerhafte wie auch die kurzfristige Vermietung. Falsche oder fehlende Angaben im Zusammenhang mit Mieteinnahmen führen schnell zum Verdacht der Steuerhinterziehung. Das Gleiche gilt für Angaben zu den geltend gemachten Kosten im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie.

Vermieter von Häusern, Wohnungen und anderen Immobilien haben zahlreiche Gelegenheiten, beabsichtigt oder unbeabsichtigt ihre Steuerlast zu reduzieren. Strafrechtlich relevant sein können:

• Nichtangabe von Mieteinkünften („Schwarzvermietung“) – auch bei Ferienwohnungen
• Falsche Angaben bei der Angabe absetzbarer Kosten
• Überhöhte Geltendmachung von Kosten

Nichtangabe von Mieteinkünften

Im Bereich der klassischen langfristigen Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist die sogenannte Schwarzvermietung erfahrungsgemäß relativ selten anzutreffen. 

Anders hingegen bei der kurzfristigen Untervermietung oder Vermietung von eigenen Ferienwohnungen. Auch Gewinne aus diesen Vermietungen sind einkommensteuerpflichtig, worüber sich viele jedoch nicht bewusst sind. Die Vermietung über Vermittlungsportale (z. B. Airbnb) im Internet macht die Vermietung immer einfacher – die steuerrechtlichen Folgen werden dabei häufig schlichtweg übersehen. Auch die Zulässigkeit solcher Vermietungen ist für die Steuer unerheblich.

Soweit die betreffenden Vermieter von der Steuerpflichtigkeit Kenntnis haben, wird das Entdeckungsrisiko oft als relativ gering eingeschätzt. Die Finanzverwaltung hat angekündigt, die Vermietungsportale stärker in den Fokus ihrer Ermittlungen nehmen zu wollen. Soweit die Finanzverwaltung dieses Vorhaben erfolgreich umsetzt, steigt das Entdeckungsrisiko ganz erheblich an.

Falsche Angaben bei der Angabe absetzbarer Kosten

Eine Steuerhinterziehung liegt daher auch vor, wenn andere Kosten, die keine Werbungskosten sind, bei der Errechnung der Einkünfte berücksichtigt werden. Der Rechnungshof hat bereits kritisiert, dass Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von der Finanzverwaltung zu selten überprüft werden. Diese geringe Kontrolldichte hat bei manchen Steuerpflichtigen dazu geführt, dass falsche Angaben bei den absetzbaren Kosten gemacht werden.

Kostenverschiebungen auf vermietete Immobilie

Aufwendungen können nur dann berücksichtigt werden, wenn diese im Zusammenhang mit Einnahmen stehen. Kosten für eine leer stehende Immobilie können abgesetzt werden, wenn deren Vermietung geplant ist.

Kosten, die im Zusammenhang mit der selbstgenutzten oder mit einer unentgeltlich überlassenen Immobilien stehen, dürfen hingegen nicht berücksichtigt werden. Gerade wenn der Steuerpflichtige eine Wohnung in einem ansonsten vermieten Haus bewohnt, ist es vergleichsweise einfach, die Kosten für diese Wohnung einer anderen Wohnung zuzuordnen. Auch diese Form der Verschiebung stellt eine Steuerhinterziehung dar.

Unterfall: Abschreibungsproblematik

Kosten für die Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes oder deren umfangreiche Sanierung sind nicht im Jahr der Zahlung abzusetzen, sondern über den Zeitraum der Nutzung zu berücksichtigen. Dies betrifft neben der Anschaffung auch den sogenannten „anschaffungsnahen Herstellungsaufwand“. Anschaffungsnahen Herstellungsaufwand nimmt die Finanzverwaltung an, wenn die Netto-Instandsetzungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes anfallen, 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Die vorgesehene Nutzungsdauer und damit der Abschreibungszeitraum sind vom Gesetzgeber bzw. von der Finanzverwaltung vorgeschrieben. Es ist daher genau zu unterscheiden, welche Kosten im Einzelnen direkt abzusetzen und welche Kosten über einen teils längeren Zeitraum zu verteilen sind.

Sonderfall: Vermietung ausländischer Immobilien

Bei der Einkommensteuer gilt das sogenannte Welteinkommensprinzip. Es kommt daher zunächst einmal nicht darauf an, aus welchem Land ein bestimmtes Einkommen stammt.

Zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen hat Deutschland mit vielen Staaten ein sogenanntes Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen. Für Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung ist normalerweise geregelt, dass nur das Land, in welchem die Immobilie liegt, die Einkünfte aus der Vermietung besteuern darf. In dem Wohnsitzstaat ist die Besteuerung regelmäßig ausgeschlossen.

Deutschland behält sich aber den sogenannten Progressionsvorbehalt vor. Das bedeutet, dass das übrige steuerpflichtige Einkommen höher besteuert wird. Aufgrund dieser Tarifsteigerung ist eine Steuerhinterziehung auch bei Nichtnennung von Einkünften aus ausländischen, jedoch an sich steuerfreien Immobilien durchaus denkbar.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige und Freunde

Wohnungen werden häufig verbilligt an Angehörige und Freunde vermietet. Ungeachtet dessen versuchen findige Vermieter die mit der Vermietung entstandenen Kosten vollständig abzusetzen. Hierauf hat der Gesetzgeber mit folgender Sonderregel reagiert:

Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken gegen ein Entgelt überlassen, das weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete beträgt, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Eine Erzielung von Einkünften liegt in diesem Fall nur hinsichtlich des entgeltlichen Teils vor, hinsichtlich des unentgeltlichen Teils entfällt somit die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs. Wird die 66-Prozent-Grenze unterschritten, ist eine Aufteilung der Werbungskosten vorzunehmen. Unterbleibt die genannte Aufteilung absichtlich, liegt eine Steuerhinterziehung vor.