Zwischenmiete: Was Sie bei einer Vermietung auf Zeit beachten müssen

Sie können Ihre Mietwohnung für längere Zeit nicht selbst nutzen – zum Beispiel, weil Sie auf Weltreise sind, ein Auslandssemester absolvieren oder vorübergehend an einem anderen Ort leben? Vielleicht möchten Sie auch mit Ihrem Partner auf Probe zusammenziehen, ohne die eigene Wohnung vorschnell aufzugeben. Dann haben Sie die Möglichkeit, Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer für diese Zeit zwischenzuvermieten, um nicht auf den Mietkosten sitzen zu bleiben oder sogar doppelte Miete zu zahlen.  

Auf der anderen Seite ist die Zwischenmiete eine attraktive Lösung für alle, die bislang noch keine dauerhafte Bleibe gefunden haben oder nur für kurze Zeit in einer anderen Stadt beschäftigt sind (z. B. Praktikanten, Gastdozenten, Montage-, Zeit- oder Saisonarbeiter). Unabhängig davon, aus welchen Gründen Sie sich entschließen, vorübergehend eine Wohnung zu (ver)mieten, gibt es einige rechtliche Aspekte, die Sie kennen sollten. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie als (Ver)Mieter beim Thema Zwischenmiete alles richtig machen. 

Was versteht man unter Zwischenmiete?

Unter Zwischenmiete versteht man ein zeitlich befristetes Mietverhältnis, bei dem der eigentliche Mieter – Hauptmieter genannt – seine Wohnung anderen zur Nutzung überlässt. Rechtlich handelt es sich bei der Zwischenvermietung um ein Untermietverhältnis. Ein Untermietvertrag wird jedoch in der Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen, Hauptmieter und Untermieter bewohnen die Wohnräume gemeinsam (z. B. bei Wohngemeinschaften).  

Im Gegensatz dazu wird ein Zwischenmietvertrag üblicherweise nur für einen befristeten Zeitraum geschlossen – gewöhnlich zwischen einigen Wochen und mehreren Jahren. Der Hauptmieter ist während der Zeit der Zwischenvermietung abwesend und kehrt erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer in die Wohnung zurück. 

Auf einen Blick: Vorteile und Nachteile der Zwischenmiete

Vorteile und Nachteile für Zwischenmieter

Vorteile und Nachteile für Zwischenvermieter

Ist Zwischenmiete erlaubt?

Als Mieter dürfen Sie Ihre Wohnung grundsätzlich ganz oder teilweise an Dritte weitervermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen (§ 540 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Lassen Sie sich die Zustimmung Ihres Vermieters am besten schriftlich bestätigen, damit Sie bei möglichen späteren Unstimmigkeiten einen Beweis haben.  

Wollen Sie die gesamte Wohnung zwischenvermieten, kann der Vermieter dies ohne Angabe von Gründen ablehnen. Sie haben keinen gesetzlichen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters. In diesem Fall steht Ihnen jedoch ein Sonderkündigungsrecht zu und Sie können das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden – auch wenn es sich um einen länger befristeten Vertrag handelt oder die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist mehr als drei Monate beträgt. Das ist aber eher die Ausnahme. 

Anders sieht es aus, wenn Sie Ihre Wohnung nur teilweise zwischenvermieten wollen – juristisch spricht man von teilweiser Wohnraumüberlassung. In diesem Fall muss Ihnen der Vermieter die Zwischenvermietung gestatten, denn Sie haben nach § 553 BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Zwischenvermietung, sofern Sie ein berechtigtes Interesse daran haben und der Grund nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten ist. Das kann bereits die finanzielle Belastung sein, die Sie ohne die Einnahmen aus der Zwischenvermietung hätten. Der Vermieter kann Ihren Wunsch nach teilweiser Zwischenvermietung Ihrer Wohnung dann nur ablehnen, wenn 

• in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (z. B., wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Zwischenmieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte),  

• der Wohnraum übermäßig belegt würde (z. B., wenn drei Personen ein Zimmer zwischenmieten möchten),  

• dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (z. B., wenn der Zwischenmieter in der Wohnung ein Gewerbe mit Kundenverkehr ausüben will). 

Verweigert der Vermieter seine Zustimmung, ohne dass einer der genannten Gründe vorliegt, macht er sich Ihnen gegenüber schadensersatzpflichtig und Sie können ihn für den Ihnen entstandenen Mietausfall in Anspruch nehmen (vgl. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 11.06.2014, Az.: VIII ZR 349/13). Worum ging es in dem Verfahren? Hamburger Mieter wollten wegen eines befristeten mehrjährigen Arbeitsaufenthalts in Kanada ihre Dreizimmerwohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiterhin genutzten Zimmers – ab dem 15.11.2010 für voraussichtlich zwei Jahre an eine namentlich benannte Interessentin untervermieten. Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung. Daraufhin verklagten die Mieter sie auf Zahlung entgangener Untermiete für die Zeit vom 15.11.2010 bis zum 30.10.2011 in Höhe von insgesamt 7475 Euro und bekamen Recht. 

Tipp: Eine teilweise Überlassung von Wohnraum liegt vor, wenn der Mieter die Obhut über die Wohnung behält und sie weiterhin zu eigenen Zwecken nutzt. Es handelt sich also bereits dann um eine teilweise Zwischenvermietung, wenn Sie Ihre Einzimmerwohnung untervermieten, aber einen Schlüssel behalten und einen Quadratmeter für Ihre persönlichen Dinge absperren (vgl. BGH, Urteil vom 13.09.2023, Az.: VIII ZR 109/22). So muss Ihr Vermieter einer Zwischenvermietung eventuell doch zustimmen, da er dagegen nicht ohne Weiteres ein Veto einlegen kann.  

Zwischenvermietung ohne Genehmigung des Vermieters 

Wer seine Wohnung oder einzelne Zimmer ohne Erlaubnis des Vermieters zwischenvermietet, muss mit einer Abmahnung und – bei fortgesetzter unerlaubter Vermietung der Wohnung – mit einer außerordentlichen Kündigung rechnen. Außerdem kann er sich gegenüber dem Zwischenmieter schadensersatzpflichtig machen. Schließlich kann der Hauptmieter seinen Verpflichtungen aus dem Untermietvertrag nicht mehr nachkommen, wenn der Vermieter ihm den Hauptmietvertrag kündigt. 

Wenn Sie Gäste zu Besuch haben, brauchen Sie dagegen nicht die Zustimmung Ihres Vermieters. Allerdings darf der Aufenthalt nicht länger als acht Wochen dauern. Sie müssen den Vermieter auch nicht um Erlaubnis fragen, wenn Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder in die Wohnung einziehen. In beiden Fällen sollten Sie Ihren Vermieter aber informieren. 

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Wer haftet bei einer Zwischenvermietung?

Wenn Sie als Hauptmieter einen Untermietvertrag mit jemand anderem abschließen, werden Sie mit Abschluss des Vertrages zum Untervermieter. Ihr Vermieter selbst hat keinen Einfluss auf den von Ihnen abgeschlossenen Untermietvertrag. Folglich haftet nicht der Zwischenmieter gegenüber dem Vermieter, sondern Sie. Doch welche Folgen hat das und welche Pflichten ergeben sich daraus für Sie? 

Für Schäden, die der Zwischenmieter an der Mietsache verursacht und die über das gewöhnliche Abwohnen hinausgehen, haftet der Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter. Verursacht Ihr Untermieter zum Beispiel einen Wasserschaden oder beschädigt er den Parkettboden, müssen Sie dafür aufkommen, wenn Ihr Untermieter nicht zahlen kann oder will. Ist der Zwischenmieter mit der Mietzahlung an Sie im Rückstand, müssen Sie als Hauptmieter die Miete trotzdem pünktlich an Ihren Vermieter überweisen. Auch für Ruhestörungen oder Verstöße gegen die Hausordnung, die Ihr Zwischenmieter begeht, können Sie als Hauptmieter zur Verantwortung gezogen und haftbar gemacht werden. Ein Fehlverhalten Ihres Zwischenmieters kann also schwerwiegende Konsequenzen für Sie haben: Eine Abmahnung, im schlimmsten Fall eine Kündigung oder eine Klage können die Folge sein. 

Es ist daher ratsam, von Ihrem Zwischenmieter eine Kaution in ausreichender Höhe zu verlangen, um die Kosten für eventuelle Schäden abzudecken. Als Zwischenvermieter sind Sie übrigens verpflichtet, die Kaution getrennt von Ihrem Privatvermögen auf einem separaten Mietkautionskonto anzulegen.  

Lassen Sie sich am besten auch einen Nachweis vorlegen, dass der Untermieter Ihrer Wahl über eine Haftpflichtversicherung verfügt, die Mietsachen einschließt. So minimieren Sie das Risiko, auf Kosten sitzen zu bleiben. 

Sie sind der erste Ansprechpartner für Ihren Zwischenmieter, wenn etwas passiert, deshalb sollten Sie auch während Ihrer Abwesenheit gut erreichbar sein. Es ist sinnvoll, Ihrem Untermieter die Kontaktdaten einer Vertrauensperson mitzuteilen, an die er sich im Notfall wenden kann.  

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Zwischenmietvertrag: Was muss drinstehen?

Wenn Sie einen geeigneten Untermieter gefunden haben, müssen Sie einen Zwischenmietvertrag mit ihm abschließen – am besten immer schriftlich. Der Zwischenmietvertrag sollte die gleichen Bestandteile enthalten wie ein klassischer Hauptmietvertrag: 

• Name und Kontaktdaten des Hauptmieters 

• Name und Kontaktdaten des Zwischenmieters 

• Adresse des Mietobjekts und Angaben zur Mietsache (wird die Wohnung ganz oder teilweise vermietet? Welche Räume werden genau vermietet?) 

• Dauer der Zwischenmiete 

• Höhe der Miete, Zahlungsbedingungen 

• Höhe der Nebenkosten und Angaben zur Nebenkostenabrechnung 

• Höhe der Kaution 

• Hausordnung 

• Kündigungsfrist und -modalitäten 

• Besondere Vereinbarungen (z. B. Rauchverbot, Tierhaltung) 

• Datum und Unterschriften des Haupt- und Zwischenmieters 

Es empfiehlt sich, dem Mietvertrag ein Wohnungsübergabeprotokoll und eine Inventarliste beizufügen. Damit dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung und der Einrichtung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Zwischenmieter. Am besten übergeben Sie dem Zwischenmieter zusätzlich eine Kopie der Einverständniserklärung Ihres Vermieters sowie eine Kopie des Hauptmietvertrags. Notieren Sie außerdem die Anzahl der Schlüssel, die Sie dem Zwischenmieter aushändigen, sowie Regelungen für den Fall des Verlusts.

anwalt.de-Tipp: Ein Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht erstellt für Sie einen rechtssicheren Zwischenmietvertrag oder überprüft Ihren bestehenden Vertrag.  

Zwischenmietvertrag kündigen

Wie bei einem regulären Mietvertrag beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Zwischenmietvertrag drei Monate. Da es sich um einen befristeten Mietvertrag handelt, kann er von keiner Partei vorzeitig (vor Ablauf der Vertragsdauer) gekündigt werden. Haben Sie beispielsweise einen Zwischenmietvertrag für zwölf Monate geschlossen, können Sie ihn nicht bereits nach sechs Monaten kündigen. Sind beide Vertragsparteien einverstanden, den Zwischenmietvertrag vorzeitig zu beenden, können sie natürlich jederzeit einen Aufhebungsvertrag abschließen. 

Ungeachtet dessen kann der Zwischenvermieter oder -mieter auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Voraussetzung ist, dass ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vorliegt. „Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann“ (BGH § 543 Abs. 1). 

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Welche Pflichten hat ein Zwischenvermieter? 

Möchten Sie Ihre Wohnung (teilweise) zwischenvermieten, müssen Sie bedenken, dass Sie dadurch zum Zwischenvermieter werden – mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehören: 

• Grundpflichten: Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wasser- und Stromversorgung gewährleistet ist und die Heizungsanlage intakt ist. 

• Instandhaltungspflicht: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 

• Fürsorgepflicht: Der Vermieter muss zum Beispiel bei Störungen des Hausfriedens einschreiten. 

• Rechenschaftspflicht: Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorlegen. Die Vereinbarung einer Pauschalmiete, mit der die Nebenkosten pauschal abgegolten sind, ist nicht zulässig. Betriebskosten müssen immer nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. 

Sie müssen sich nicht darum kümmern, dass sich Ihr Zwischenmieter am Wohnort anmeldet. Das ist Sache des Zwischenmieters. Sie stellen ihm lediglich eine Wohnungsgeberbestätigung – auch Vermieterbescheinigung genannt – aus, die seinen Einzug in die Wohnung bestätigt. 

Höhe der Zwischenmiete

Die Höhe der Zwischenmiete ist gesetzlich nicht geregelt und grundsätzlich frei verhandelbar. Allerdings darf die Miete nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete, sofern eine Mietpreisbremse gilt. Ebenso darf die Miete die im Mietspiegel oder in der Mietpreisbremse festgelegte Obergrenze nicht überschreiten. 

In der Praxis wird jedoch meist nur eine kostendeckende Miete verlangt, d. h., der Hauptmieter möchte nur die Kosten der Wohnung decken. Dazu gehören neben der Bruttomiete die Nebenkosten, die Kosten für Strom und Wasser, TV- und Radiogebühren, Gebühren für den Internetanschluss etc. Für die Nutzung des Mobiliars wird in der Regel kein oder nur ein geringer Aufschlag vereinbart. Das liegt daran, dass der Hauptmieter in der Regel nicht gewinnorientiert vermietet, sondern lediglich seine Mieteinnahmen während seiner Abwesenheit sichern möchte. Wer mit der Zwischenvermietung einen Gewinn erzielen will, muss unter Umständen Steuern zahlen.  

Müssen Einnahmen aus der Zwischenvermietung versteuert werden?

Die Einnahmen aus der Zwischenmiete müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung (Anlage V) angegeben werden. Als Einkünfte gilt nur der Betrag, der nach Abzug der eigenen Mietzahlungen als Gewinn aus der Zwischenvermietung übrig bleibt. Diese Einkünfte sind grundsätzlich steuerpflichtig.  

Aber: Es gilt eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr. Erst wenn die Einkünfte diese Freigrenze übersteigen, müssen sie in der Steuererklärung angegeben werden und sind in voller Höhe steuerpflichtig. 

Ausnahme: Gewerbliche Zwischenmiete

Wer seine Wohnung während einer längeren Abwesenheit an einen Untermieter zwischenvermietet, um die laufenden Kosten zu Hause zu decken, wird nicht in Verdacht geraten, dies gewerbsmäßig zu tun. Anders verhält es sich, wenn Sie Ihre Wohnung oder einzelne Zimmer regelmäßig tage- oder wochenweise an Touristen oder mehrmals im Jahr an verschiedene Zwischenmieter vermieten. Ein weiteres Indiz für eine gewerbliche Vermietung wäre, wenn Sie damit einen finanziellen Gewinn erzielen.  

Mit dem sogenannten Zweckentfremdungsverbot zum Schutz von Wohnraum soll diese Praxis auf einschlägigen Online-Portalen eingeschränkt werden. Ziel ist es, dass Wohnraum nur zu Wohnzwecken genutzt und nicht tage- oder wochenweise an Touristen vermietet wird. Besonders strickt wird das Zweckentfremdungsverbot in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München angewandt, wo Wohnraum sehr knapp ist. 

(THH)