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Steuerliche Anerkennung eines Ehegatten-Mietvertrag
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In der Praxis werden zur Verlagerung von Einnahmen regelmäßig Mietverträge über Immobilien bzw. Teile von Immobilien zwischen Ehegatten geschlossen. Nicht immer halten diese jedoch den Anforderungen der Finanzbehörden stand.
Entscheidend für die Anerkennung eines Mietvertrags unter nahen Angehörigen ist, dass die beiderseitigen Hauptleistungspflichten aus dem Vertrag klar und eindeutig vereinbart und anschließend tatsächlich durchgeführt werden.
Im Urteil des Saarländischen Finanzgerichtes erzielte der Ehemann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ein Teil der Räumlichkeiten wurde aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages an seine Ehefrau vermietet, die hier ein Ladengeschäft betrieb.
Die Miete wurde durch die Ehefrau sehr unregelmäßig und - abweichend vom Vertrag - erst am Monatsende entrichtet. Die Ehefrau zahlte darüber hinaus entgegen der schriftlichen Vereinbarung die Miete in bar an ihren Ehemann.
Nach Ansicht des erkennenden Gerichtes genügten die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen den Anforderungen für eine Anerkennung.
Aber: Diese wurden nicht entsprechend umgesetzt.
Eine stetige, nicht fristgerechte Zahlung, die zudem in bar erfolgte, hätte ein fremder Dritter als Vermieter nicht akzeptiert. Ein fremder Dritter hätte auf eine pünktliche Mietzahlung zum vereinbarten Zeitpunkt und in der vereinbarten Form (per Überweisung) bestanden. Damit stand für das Gericht fest, dass das Ehepaar die Zahlung ins Belieben der Ehefrau stellte. Da dies unter fremden Dritten unüblich ist, ist der Zahlungsvorgang der privaten Lebenssphäre zuzuordnen.
Damit wurde der Ehefrau der Betriebsausgabenabzug verwehrt.
Im entschiedenen Fall konnte zudem nicht nachgewiesen werden, dass die Ehefrau überhaupt diese Beträge hätte zahlen können. Allein das Ausstellen einer Quittung reicht für den Nachweis einer Zahlung in einer solchen Konstellation nicht aus.
Der Vertrag wurde im Ergebnis steuerlich nicht anerkannt – damit wurde der Ehefrau der Betriebausgabenabzug verwehrt und der Ehemann als Vermieter kann Werbungskostenüberschüsse (also Verluste in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung) nicht geltend machen.
Fazit: Für die Anerkennung eines Mietvertrages ist es entscheidend, dass dieser tatsächlich gelebt und umgesetzt wird. Eine Abweichung vom Vertragstext kann schnell zur steuerlichen Nichtanerkennung führen.
Rechtsanwalt Sandro Dittmann
Dittmann Rechtsanwälte - Kanzlei für Wirtschaftsrecht und Steuerrecht
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