Steuerliche Vorteile beim Immobilienkauf durch Nicht-Residenten in Spanien bei Kauffinanzierung

Beim Immobilienkauf in Spanien durch Nicht-Residenten (also Personen, welche nicht in Spanien ihren Steuerwohnsitz haben), gibt es einige steuerliche Vorteile durch die Finanzierung des Kaufs, auch wenn man diese eigentlich gar nicht benötigt.

Anfänglich verursacht die Bestellung des Bankendarlehens mit Hypothekengarantie natürlich einige Kosten (Wertgutachten, Bankkommissionen, Steuer auf dokumentierte Rechtsakte, Notar, Grundbuch, Bearbeitung), die ungefähr zwischen 2 % und 3 % des geliehenen Betrags ausmachen. Ebenfalls müssen die entsprechenden Zinsen jedes Jahr für das Darlehen gezahlt werden.

Dennoch kann es für den Erwerb von Eigentum mit einem hohen Wert aus finanzieller Sicht günstig sein, einen guten Teil des Kaufpreises, zum Beispiel durch Bankdarlehen mit Hypothekengarantie finanzieren zu lassen. 

Steuerliche Vorteile:

Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuerpflicht besteht für den einzelnen Nicht-Residenten, wenn der Wert seiner Immobilie € 700.000 übersteigt. 

Die staatliche Vermögenssteuer beträgt je nach Wert der Immobilie zwischen 0,2 % bis 2,5 %.

Auf den Balearischen Inseln gilt für Residenten ebenfalls eine Mindestbefreiung von 700.000 Euro, allerdings liegt die darauffolgende neue progressive Steuersatzskala von 0,28 % bis 3,45 % höher als die staatliche Vorgabe. Nicht-Residenten sind davon NICHT betroffen, da sie zwischen der Anwendung der staatlichen oder der Balearischen Vorschriften wählen können. 

In jedem Fall bestimmt der Artikel 9.4 des Vermögenssteuergesetzes, dass Gebietsfremde die Schulden, welche für die angegebenen Vermögenswerte angelegtes Kapital zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage abziehen können. Das heißt, sie können zum Beispiel ein in den Erwerb der Immobilie investiertes Hypothekendarlehen in Abzug bringen, sofern es zum Kauf der Immobilie diente.

Als Immobilienwert gilt jeweils der höhere Wert aus Katasterwert, Anschaffungspreis oder festgestelltem Wert durch das Finanzamt.

Die folgenden Beispielrechnungen beruhen auf der staatlichen Vermögenssteuerfestsetzung mit einem Freibetrag von jeweils 700.000,-€.

Einkommenssteuer für Nicht-Residenten

Nicht-Residenten, welche ihre Immobilie in Spanien vermieten, müssen eine Einkommenssteuer von 19 % bzw. 24 % auf die Nettorendite bezahlen.

Im Falle von Steuerpflichtigen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union ansässig sind, sowie auch in Island und Norwegen, gelten 19 % als Steuersatz. Für die Festlegung der Steuerbemessungsgrundlage können die im Steuergesetz vorgesehenen Kosten abgezogen werden, welche in direktem Zusammenhang mit dem in Spanien erzielten Mieteinkommen stehen. Dieses bedeutet, dass Kosten, wie Abschreibungen, Grundsteuer, Müllsteuer, Gemeindekosten, Reparatur- und Erhaltungskosten, Zinsen für Kredite, die für Erwerb oder Verbesserung der Immobilie benutzt wurden, usw. von der Nettorendite abgezogen werden können.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Die spanische Erbschafts- und Schenkungssteuer wirkt sich auf alle Personen aus, die hier leben oder lokale Immobilien oder andere spanische Vermögenswerte besitzen.

Diese Steuerpflicht besteht für jeden Begünstigten (Ehegatten und Kinder sind nicht befreit). Nach den staatlichen Vorschriften für Erbschaften betragen die Freibeträge für Ehepartner, Nachkommen über 21 Jahre und deren Angehörige nur 15.956 EUR, für andere nahe Verwandte 7,993 EUR und für alle anderen 0,00 €. Darüber hinaus gibt es eine Ermäßigung von 95 % gegenüber dem Wert des Hauptwohnsitzes (maximal € 122.606 pro Erbe), wenn er von einem Ehepartner oder Nachkommen geerbt wird und mindestens 10 Jahre lang im Besitz des Erblassers war.

Nach den staatlichen Vorschriften wird die Steuer zu einem progressiven Satz von 7,65 % bis 34 % erhoben. Steuermultiplikatoren, welche abhängig von dem Verwandtschaftsgrad und dem Nettovermögen des Empfängers angesetzt werden, können die Steuer in einigen extremen Fällen bis auf 82 % ansteigen lassen.

Auf den Balearen erhöht sich der Freibetrag für Ehepartner, Nachkommen über 21 Jahre und deren Nachkommen (Gruppe II) auf 25.000 €. Darüber hinaus zahlen diese nur 1 % Steuer auf Erbschaften unter 700.000 €. Über diesem Betrag liegt der Steuersatz für diese Begünstigten zwischen 8 % und 20 %. Für andere Begünstigte gelten höhere Sätze. Kinder unter 21 Jahren haben höhere Freibeträge und eine Ermäßigung von 99 %. In dieser Region beträgt der Freibetrag für die Vererbung vom Hauptwohnsitz unter bestimmten Umständen 180.000 €. Darüber hinaus gibt es in der Region mehrere Ermäßigungen und Erleichterungen für nahe Verwandte für die Schenkungsteuer.

Ähnlich wie bei der Vermögenssteuer können die bestehenden Schulden oder Darlehen des Erblassers zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden.

Als Immobilienwert gilt ebenfalls jeweils der höhere Wert zwischen dem Katasterwert, Anschaffungspreis oder dem durch das Finanzamt festgestellten Wert.

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