Streitthema Kaution – eine Übersicht der Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter

Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den uneingeschränkten Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Er überlässt dem Mieter damit sein Eigentum und das ausschließliche Besitzrecht.

Hierdurch geht der Vermieter ein beträchtliches Risiko ein, beispielsweise der Beschädigung der Mietsache durch unsachgemäßen/vertragswidrigen Gebrauch, aber auch das Risiko von Mietausfällen. Der Vermieter hat daher ein berechtigtes Interesse, sich bestmöglich abzusichern. Durch Mietsicherheiten bekommt der Vermieter die Möglichkeit, sich wegen der Forderungen zumindest teilweise befriedigen zu können und so das finanzielle Risiko abzufangen. 

Eine Sicherheitsleistung schuldet der Mieter aber nicht automatisch durch den Abschluss des Mietvertrags. Die Pflicht zur Sicherheitsleistung muss vielmehr ausdrücklich im Vertrag vereinbart sein.

Für Wohnraummietverhältnisse hat der Gesetzgeber dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch § 551 BGB erhebliche Grenzen auferlegt. Da der Mieter als der sozial schwächere Vertragspartner gesehen wird, soll er durch diese Vorschrift vor einer Übervorteilung durch den Vermieter geschützt werden. 

Was hierbei für Vermieter und Mieter zu beachten ist, soll in folgenden Punkten zusammenfassend erklärt werden.

• Wie hoch darf die Sicherheitsleistung bei Wohnraummietverhältnissen sein?

§ 551 Abs. 1 BGB legt fest, dass die Kaution höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete, ohne die Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale betragen darf.

Maßgeblich ist die Höhe der Nettomiete bei Abschluss des Mietvertrags. Wegen späterer Mieterhöhungen darf der Vermieter keine Anpassung der Kautionssumme auf das dreifache der neuen Nettomiete verlangen. Ebenso wenig wirken sich Mietminderungen auf die Kautionshöhe aus.

Werden mehrere Arten von Sicherheitsleistungen nebeneinander erbracht, z. B. Barkaution und zusätzliche Bürgschaft, so darf auch in der Summe aller geleisteten Sicherheiten das Dreifache der monatlichen Nettomiete nicht überschritten werden. Es gilt insoweit ein Kumulationsverbot.

• Wann spricht man von einer 'Übersicherung'? Was hat dies zu Folge?

Eine Übersicherung tritt ein, wenn die Sicherheitsleistung das Dreifache der Nettomiete überschreitet. Dies geschieht häufig wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistungen erbracht werden. 

Die Übersicherung führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Vertragsklausel. Es tritt vielmehr eine Teilunwirksamkeit bezüglich des überschießenden Betrags ein. Die Kautionsabrede bleibt somit bis zur Höhe der Dreifachen Nettomonatsmiete wirksam (BGH ZMR 2004, 405, 666; OLG Hamburg ZMR 2001, 887).

Der Mieter ist nicht verpflichtet, den überschießenden Teil zu bezahlen. Hat er dies bereits getan, so kann er das zu viel Geleistete nach §§ 812 ff. BGB zurückfordern.

Wurde die Sicherheitsleistung mittels Bürgschaft erbracht und weist die Bürgschaftserklärung eine höhere als die gesetzlich zulässige Kautionssumme aus, so darf der Bürge dennoch nur bis zur dreifachen Nettomiete in Anspruch genommen werden (LG Hamburg WuM 1989, 138).

Der Vermieter kann auf verspätete Kautionszahlungen keine Zinsen verlangen. Die Zinsen der Kaution stehen gemäß § 551 Abs. 3 BGB ohnehin dem Mieter zu. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass die Zinsen, die bei rechtzeitiger Zahlung der Kaution angefallen wären, vom Mieter zugezahlt werden, denn bei der gesetzmäßigen Anlage der Kaution wären ebenfalls Zinsen erwirtschaftet worden, die die Sicherheitsleistung erhöht hätten. Diese ‚Zuzahlung‘ ist mit der Kautionssumme anzulegen und dem Mieter zurückzuzahlen, sofern der Sicherungsfall nicht eintritt.

• Wie muss ich als Vermieter mit einer ‚Barkaution‘ umgehen?

Erhält der Vermieter eine Geldsumme als Kaution, so ist er gemäß § 551 Abs. 3 BGB dazu verpflichtet, die Kaution anzulegen. Dies hat bei einem Kreditinstitut auf einem Sonderkonto (offenen Treuhandkonto), zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssätzen zu erfolgen. 

Der Mieter kann bereits nach der ersten Rate einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage der Summe verlangen und hat solange ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Nachweis erbracht ist (AG Ludwigshafen WuM 1992, 188). 

Einen Anspruch auf Leistung der weiteren Kautionsraten kann der Vermieter dann geltend machen, wenn er die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat und den Nachweis erbringt.

Die gesetzlichen Vorgaben für den Umgang einer in einer Geldsumme geleisteten Kaution sind deshalb so streng, um zu gewährleisten, dass der Vermieter verpflichtet wird, die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt anzulegen und den Mieter im Falle einer Vermögensverschlechterung oder der Insolvenz des Vermieters zu schützen und auch das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto auszuschließen, wie es nur bei einem offenen Treuhandkonto der Fall ist (BGH NJW 1985, 1654).

• Mein Vermieter ist insolvent, verliere ich meine Kaution?

Wenn der Vermieter die Kautionssumme ordnungsgemäß auf einem Sonderkonto angelegt hat, so hat der Mieter im Fall der Insolvenz gemäß § 47 InsO ein Aussonderungsrecht aus der Insolvenzmasse. Das Recht besteht auch dann, wenn der Vermieter die bei Vertragsbeginn geleistete Kaution bereits einmal verbraucht hat und der Mieter diese wieder aufgefüllt, also ein zweites Mal geleistet hat.

Auf eine ordnungsgemäß angelegte Kautionssumme dürfen die Gläubiger des Vermieters grundsätzlich nicht zugreifen. Gegen einen unzulässigen Zugriff kann sich der Mieter im Wege der Drittwiderspruchsklage gem. § 771 ZPO oder mittels Erinnerung nach § 766 ZPO wehren.

Hat der Vermieter einen Zugriff auf die Kaution zu vertreten, so steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB zu. Hierbei handelt es sich um einen deliktischen Anspruch, der gemäß § 302 InsO von der Restschuldbefreiung ausgenommen ist.

• Welche Rechte habe ich als Mieter, wenn der Vermieter die ‚Barkaution‘ nicht ordnungsgemäß angelegt hat?

Abgesehen vom Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB, wenn der Vermieter den Nachweis, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt wurde, nicht erbringt, kann er, wenn er die Kaution bereits erbracht hat, die Miete in Höhe der Kautionssumme so lange zurückbehalten, bis der Vermieter den Nachweis erbringt (BGH Urteil v. 20.12.2007, IX ZR 132/06, WuM 2008, 149).

Kommt es zur Insolvenz des Vermieters und wurde die Kaution nicht ordnungsgemäß treuhänderisch vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt, so hat der Mieter keinen Anspruch auf Aussonderung nach § 47 InsO. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Kautionsrückforderungsanspruch eine einfache, anzumeldende Insolvenzforderung, die nicht bevorzugt behandelt wird. Lediglich über den Schadensersatzanspruch nach § 823 BGB kann der Anspruch von der Restschuldbefreiung ausgenommen werden.

• Wann ist die Sicherheitsleistung fällig?

Der Mieter ist gemäß § 551 Abs. 2 BGB dazu berechtigt, die Kaution durch Bereitstellung einer Geldsumme in drei Monatsraten zu bezahlen. Diese gesetzliche Regelung wird auch angewandt, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung durch ein Kautionssparbuch oder eine Hinterlegung erbringt, nicht jedoch für die Bürgschaft. 

Die erste Rate ist zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe Zug um Zug fällig. Nicht schon bei Vertragsschluss. Die beiden Folgeraten sind jeweils mit den beiden darauffolgenden Monatsmieten zu leisten.

Der Mieter darf gegenüber dem Kautionsanspruch des Vermieters nicht mit einer Gegenforderung aufrechnen (LG Hamburg WuM 1991, 586) oder die Raten aufgrund von Mängeln an den Mieträumen zurückbehalten (AG Köln, WuM 1993, 605; OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 159).

Eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters ist nicht zulässig. Der Vermieter kann den Mieter daher nicht dazu zwingen, die Kaution auf einmal zu leisten. Der Mieter darf aber freiwillig die Kaution in einer Zahlung erbringen.

Eine Vertragsklausel, die den Mieter zur Einmalzahlung verpflichtet führt nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsabrede, sondern lediglich der Fälligkeitsregelung. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten leisten (BGH Urteil v. 25.06.2003 VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754; BGH Urteil v. 17.03.2004, VIII ZR 166/03, WuM 2004, 269; BGH WuM 2004, 147).

• Was passiert, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung nicht oder nicht rechtzeitig erbringt?

Leistet der Mieter die vertraglich geschuldete Kaution nicht, so kann der Vermieter von seinem Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB Gebrauch machen und so lange die Wohnungsübergabe verweigern, bis der Mieter die erste Kautionsrate leistet oder die Bürgschaft bestellt hat.

Zahlt der Mieter die weiteren Kautionsraten nicht, so kann der Vermieter auf Zahlung der Kaution klagen.

Die Kaution ist kein Bestandteil der laufenden Miete. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB ist daher nicht möglich. Seit 2013 hat der Vermieter jedoch einen eigenen Kündigungstatbestand nach § 569 Abs. 2a) BGB, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung mit einem Betrag in Verzug geraten ist, der der Höhe der zweifachen Nettomiete entspricht. Die Kündigung ist ohne vorherige Abmahnung möglich.

Darüber hinaus kann der Vermieter das Mietverhältnis auch ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich der Mieter hartnäckig weigert die Kaution zu leisten, oder schlichtweg nicht über die finanziellen Mittel verfügt. Führt dies soweit, dass unabhängig davon, ob der Rückstand die erforderliche Höhe erreicht ist, dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, so ist auch eine außerordentliche fristloste Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB möglich.

• Darf ich als Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Kaution in Anspruch nehmen? 

Grundsätzlich darf sich der Vermieter wegen sämtlichen Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis im Wege der Aufrechnung aus der Kaution befriedigen. Die einzige Voraussetzung hierfür ist, dass es sich entweder um rechtskräftig festgestellte, unstreitige oder offensichtlich begründete Forderungen handelt (BGH Urteil v. 07.05.2010, VIII ZR 234/13, NZM 2014, 551). Im Zweifel steht die Kautionsabrede der Aufrechnung mit einer bestrittenen Forderung entgegen. Die Aufrechnung ist dann unzulässig. Die Kaution dient der materiellen Absicherung des Vermieters, nicht jedoch der einfachen Rechtsdurchsetzung.

Eine Pflicht, dass sich der Vermieter vorrangig aus der Kaution befriedigen muss, besteht jedoch nicht. Er kann den Mieter auf Leistung verklagen oder beispielsweise wegen Zahlungsverzugs kündigen. 

Der Mieter darf die Kaution nicht abwohnen. Solange das Mietverhältnis besteht, hat er keinen Rückzahlungsanspruch. Er darf den Vermieter daher nicht auf die Kaution verweisen und aufrechnen, beispielsweise mit den laufenden Mietzahlungen oder einer Betriebskostennachzahlung (AG Aachen DWW 1989, 226). Ist der Mieter mit der Zahlung der laufenden Miete in Verzug geraten, kann er eine Kündigung des Vermieters nicht abwenden, indem er ihn auf das Kautionsguthaben verweist (LG Berlin MM 1986, 30). Es bleibt letztlich dem Vermieter überlassen, ob er die Kaution in Anspruch nimmt. 

Wenn der Vermieter die Kaution im laufenden Mietverhältnis in Anspruch genommen hat, so kann er vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen, sodass ihm im weiterlaufenden Mietverhältnis wieder die volle Sicherheitsleistung zur Verfügung steht.

Behauptet der Vermieter zu Unrecht, dass ihm Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen kann, so kann der Mieter durch eine einstweilige Verfügung seine Unterlassensansprüche geltend machen und so den Rückgriff auf die Kaution verhindern (Ulrici ZMR 2004, 404).

• Muss mir mein Vermieter die Kaution direkt beim Auszug zurückbezahlen?

Nein, zur Wohnungsübergabe muss der Vermieter die Kaution noch nicht ausbezahlen. Mit der Bereitstellung der Sicherheitsleistung erhält der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr (BGHZ 84, 345 = WuM 1982, 240; BGHZ 141, 160 = WuM 1999, 397). Die Bedingung, die den Rückzahlungsanspruch auslöst, ist die Rückgabe der Mietsache. Mit der Wohnungsübergabe ist der Anspruch jedoch noch nicht gleich fällig. 

Die Fälligkeit tritt erst ein, wenn der Vermieter abschätzen kann, ob Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen, wegen derer er auf die Kaution zurückgreifen muss. Erst dann ist die Rückzahlung der Kaution fällig. 

Wurde die Kaution in Form einer Geldsumme geleistet, so ist sie nebst Zinsen an den Mieter auszubezahlen. Bei einer Bürgschaft hat der Mieter den Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen. Hat der Mieter ein Kautionssparbuch übergeben, so hat er einen Anspruch auf Herausgabe und auf die Erklärung des Vermieters, dass er auf das Pfandrecht am Sparbuch verzichtet (LG Berlin, NZM 1999, 1095).

Nimmt der Vermieter die Kaution in Anspruch, so muss er eine Abrechnung, die die Kautionssumme nebst Zinsen beinhaltet erteilen und hierin mit den Gegenforderungen aufrechnen. 

• Steht mir als Vermieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist für die Rückzahlung der Kaution zu?

Zunächst sollte unbedingt ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden. Viele Vertragsformulare beinhalten Regelungen, nach denen die Kaution spätestens nach 3 oder 6 Monaten zurückzuzahlen ist und der Vermieter unter Umständen einen Teil beispielsweise für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zurückbehalten darf, wenn aus der Erfahrung der vergangenen Abrechnungszeiträume mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Solche vertraglichen Fälligkeitsregelungen gehen grundsätzlich vor.

Enthält der Vertrag keine Regelung zur Fälligkeit der Kautionsrückzahlung, so steht dem Vermieter eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, erst nach deren Ablauf kann der Mieter die Rückgabe der Mietsicherheit verlangen (BGH Urteil v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14, WuM 2016, 620). 

Wie der Vermieter damit die Kaution zurückbehalten darf ist höchst umstritten. In der Rechtsprechung hat sich jedoch eine Überlegungsfrist von mindestens sechs Monaten durchgesetzt (LG Saarbrücken WuM 1979, 140; AG Kulmbach WuM 1983, 54; AG Neunkirchen NZM 2001, 192). Diese Frist wird jedoch lediglich als grobe Richtlinie herangezogen. Der Zeitraum, der dem Vermieter tatsächlich zuzugestehen ist, hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab und kann daher auch mehr als 6 Monate betragen (AG Frankenthal Urteil v. 07.10.2016, Az.: 3 C 270/14).

Da die Kaution auch als Sicherheit für Betriebskostennachzahlungen dient, kann der Vermieter, soweit eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür vorliegt, dass es zu einer Nachforderung kommen könnte, so ist die Zurückbehaltung der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich zulässig (BGH Urteil v. 18.01.2006, VIII ZR 71/05, WuM 2006).

Ist nicht mit einer Nachzahlung zu rechnen und hat der Vermieter nach der Rückgabe der Wohnung keine Beschädigungen oder unzulässige Veränderungen der Mietsache durch den Mieter beanstandet, so ist unter Berücksichtigung der verkürzten Verjährungsfrist der Ersatzansprüche nach § 548 Abs. 1 BGB von 6 Monaten, ein längeres Zurückbehalten der Kaution in der Regel nicht zumutbar. Der Vermieter hatte bis dahin ausreichend Zeit die Mietsache auf Schäden oder Veränderungen zu überprüfen.

Dem Vermieter muss aber auch klar sein, dass er, wenn er die Kaution frühzeitig ohne konkreten Vorbehalt an den Mieter zurückzahlt oder eine Bürgschaftsurkunde beziehungsweise ein Sparbuch herausgibt, er damit ein negatives Schuldanerkenntnis abgibt, dass die Mietsache vertragsgemäß zurückgegeben wurde. Die spätere Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist dadurch ausgeschlossen. Dies gilt nach herrschender Auffassung nicht für Betriebskostennachzahlungen, weil dem Vermieter freisteht, ob er diese nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Kaution verrechnet oder vom Mieter die Zahlung fordert. 

• Wofür darf die Kaution verwendet werden?

Die Kaution darf ausschließlich für Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet werden (z. B. Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache, Mietzahlungen, Betriebskostennachzahlungen).

Nicht zulässig ist es, die Kaution als pauschale Abgeltung für eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzung nach der Dauer des Mietverhältnisses anteilig verfallen zu lassen (AG Köln WuM 1991, 570). 

Während der Mietzeit darf die Kaution nur mit fälligen, rechtskräftig festgestellten oder unbestrittenen Forderungen verrechnet werden.

Vorrangig gelten immer die vertraglichen Vereinbarungen. Zu beachten ist jedoch, dass diese von den gesetzlichen Bestimmungen nicht zum Nachteil des Mieters abweichen dürfen. Die Parteien dürfen aber sehr wohl Vereinbarungen treffen, die den Mieter begünstigen, beispielsweise, dass die Kaution in mehr als drei Raten geleistet werden darf. Im Zweifel sollte man sich rechtzeitig anwaltlichen Rat suchen, um unnötigen Streit zu vermeiden.