Teure Vormieten? Mietpreisbremse gilt auch für Vormieten

Gilt die Mietpreisbremse auch für Vormieten?

Die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) schützt Mieter vor unverhältnismäßig hohen Mieten. Vermieter argumentieren häufig, dass eine erhöhte Miete gerechtfertigt sei, weil bereits die Vormiete so hoch war (§ 556e Abs. 1 BGB). Doch diese Argumentation greift nur, wenn die Vormiete selbst nicht gegen die Mietpreisbremse verstieß. Ein Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 07.05.2024 – 66 S 33/24) zeigt, dass Vermieter sich nicht ohne Weiteres auf Vormieten berufen können.

Wann beginnt ein Mietverhältnis rechtlich?

Das Landgericht stellte in seinem Urteil klar, dass nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern der Beginn des Mietverhältnisses entscheidend ist. Für die Beurteilung der höchstzulässigen Miete kommt es darauf an, wann das Mietverhältnis tatsächlich beginnt, wie es im Mietvertrag geregelt ist.
Beispiel: Wird ein Mietvertrag im Juni unterzeichnet, der Mietbeginn jedoch auf den 1. August datiert, gilt die Mietpreisbremse für die ab August zu zahlende Miete. Vormieten, die vor dem Vertragsbeginn vereinbart wurden, fallen ebenfalls unter die Mietpreisbremse, wenn sie die zulässige Miete überschritten haben.

Können Nachtragsvereinbarungen die Mietpreisbremse umgehen?

Nach Ansicht des Gerichts können Nachtragsvereinbarungen vor Beginn des Mietverhältnisses die Mietpreisbremse nicht aushebeln. Im Fall, den das LG Berlin verhandelte, wurde wenige Tage nach Unterzeichnung des Mietvertrags eine Nachtragsvereinbarung getroffen, die eine höhere Miete vorsah. Diese Vereinbarung wurde jedoch vor dem tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses geschlossen. Das Gericht urteilte, dass solche Vereinbarungen nicht als „Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses“ im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB angesehen werden können. Damit unterliegen auch solche Vereinbarungen den Regelungen der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB).

Welche Folgen hat ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse?

Wenn eine Miete unzulässig hoch ist, können Mieter gemäß § 556g BGB die zu viel gezahlten Beträge zurückfordern. Vermieter, die versuchen, sich auf Vormieten oder vor Beginn des Mietverhältnisses geschlossene Vereinbarungen zu berufen, riskieren, dass diese nicht anerkannt werden. Das Urteil verdeutlicht, dass Mieterhöhungen oder vermeintlich hohe Vormieten die Mietpreisbremse nicht umgehen dürfen.

Fazit: Wann spielt die Vormiete eine Rolle?

Die Vormiete ist nur dann von Bedeutung, wenn sie die gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Für Mieter empfiehlt es sich, die Miethöhe sowie die Vorgeschichte des Mietverhältnisses zu prüfen und bei Unklarheiten rechtliche Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Vermieter sollten sicherstellen, dass alle Vereinbarungen den Vorschriften entsprechen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.