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Tipps zum Immobilienkauf in Kolumbien II – Der Kauf vom Bauträger

Der Kauf von Wohnungseigentum vom Bauträger (in Kolumbien: „vivienda sobre planos“) hat zahlreiche Vorteile im Vergleich zum Kauf einer schon existenten Immobilie:

- Der Kaufpreis beurteilt sich nach dem Datum des Abschlusses des Kauf-Vorvertrages (promesa de compraventa).

Bei Übergabe der fertiggestellten Immobilie (nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages) ist meist ein erheblicher Wertzuwachs eingetreten.

In manchen Gegenden Kolumbiens liegt die jährliche Wertsteigerung von Grundeigentum derzeit bei ca. 10 %.

- Der Bauträger kann die individuellen Wünsche des Käufers bei der Ausführung des Bauvorhabens berücksichtigen.

- Meist muss der Käufer nur einen geringen Prozentsatz des Kaufpreises vorschießen. Er bezahlt den Rest in Raten, bis die Immobilie fertiggestellt wird.

Auf der anderen Seite birgt der Kauf vom Bauträger Risiken:

- Manchmal kommt es zu Verzögerungen der Bauarbeiten und der Übergabe der Immobilie.

- Der Käufer trägt grundsätzlich das Insolvenzrisiko des Bauträgers und läuft die Gefahr, seinen Vorschuss zu verlieren.

- Die übergebene Immobilie kann von den vor Baubeginn vorgelegten Plänen im Hinblick auf Maße, verwendete Materialien, etc. negativ abweichen.

- Der vertragliche Rahmen (promesa de compraventa mit dem Bauträger, parallele Verträge mit einer Treuhandgesellschaft) ist komplex.

Die Struktur und der Ablauf des Geschäfts weichen erheblich von den in Europa üblichen Mechanismen ab.

Somit laufen auch ausländische Branchenkenner Gefahr, Fehler bei den Vereinbarungen zu machen, die später nicht oder nur mit größeren Schwierigkeiten zu beseitigen sind.

Im Folgenden soll ein Überblick über den typischen Ablauf eines Kaufs vom Bauträger gegeben werden.

Prinzipiell gib es bei Bauträgergeschäften viele verschiedene Varianten. Jedes Projekt ist daher individuell zu beurteilen. Der folgende Überblick gibt also nur den Ablauf eines typischen (ordnungsgemäß abgewickelten) Bauträgergeschäfts wieder.

1) Die Vorverkaufsphase (fase de preventas)

Am Anfang steht die Idee des Bauträgers, ein bestimmtes Bauprojekt durchzuführen und die fertige Immobilie mit Gewinn an eine Vielzahl von Käufern weiterzuveräußern.

Meistens handelt es sich bei dem Bauprojekt entweder um ein Hochhaus mit vielen verschiedenen Wohnungen („torre residencial“) oder um einen umzäunten Wohnkomplex mit individuellen Einheiten wie Bungalows oder freistehenden Häusern („conjunto residencial“).

Der Bauträger entwirft die Pläne des Projekts, hat aber meistens nicht genug Geld, um die Projektfinanzierung sicherzustellen.

Neben einem Bankvorschuss greift der Bauträger deshalb auf Vorschüsse der Käufer zurück, mit denen er die Bauarbeiten (und ggf. den Erwerb des Baugrundstücks finanziert).

In er sogenannten Vorverkaufsphase (fase de preventas) sucht der Bauträger Käufer, bevor der erste Spatenstich gesetzt wird.

Häufig wird in kolumbianischen Einkaufszentren für derartige Bauprojekte geworben.

2) Die Sicherung von Vorschüssen

Vor Abschluss der Vorverkaufsphase ist unsicher, ob das Projekt überhaupt zustande kommt. Der Beginn der Bauarbeiten ist davon abhängig, dass überhaupt genügend Käufer gefunden werden.

Deshalb ist es wichtig, dass der Investor (d.h. der spätere Käufer) einen Sicherheitsmechanismus vereinbart, über den sein Vorschuss zurückgezahlt wird, wenn das Bauprojekt mangels Interesse scheitert.

In der Regel geschieht dies dadurch, dass der Investor seinen Vorschuss an eine Treuhandgesellschaft (sociedad fiduciaria) überweist. Diese verwaltet den Vorschuss auf der Grundlage eines Treuhandvertrages (contrato de encargo fiduciario). Dabei wird der Vorschuss normalerweise in einem Investmentfonds (cartera colectiva) geparkt, wobei Zinsen entstehen (derzeit ca. 5 % p.a.).

Vor Abschluss der Vorverkaufsphase besteht generell noch keine vertragliche Bindung zwischen dem Bauträger und dem Investor. Der Investor ist allein gegenüber der Treuhandgesellschaft gebunden.

Der Investor sollte auf den Wortlaut des Treuhandvertrages genau achten. Zieht der Investor seinen Vorschuss innerhalb der Vorverkaufsphase zurück, so behält die Treuhandgesellschaft in der Regel 10 % ein und überweist den entsprechenden Betrag als Entschädigung an den Bauträger.

Etwas anderes gilt, wenn es dem Bauträger nicht gelingt, innerhalb eines im Treuhandvertrag festgelegten Zeitraums genügend Investoren zu finden. In diesem Fall können die Investoren ihren Vorschuss zuzüglich Zinsen vollständig von der Treuhandgesellschaft zurückfordern (abzüglich einer der Treuhandgesellschaft zustehenden Verwaltungsgebühr).

Im Treuhandvertrag sollten unbedingt die genauen Spezifikationen der begehrten Immobilie geregelt sein. Anderenfalls würden die Investoren einen Vorschuss überweisen und die Einigung über die genaue Bauausführung auf einen späteren Zeitpunkt verlegen, in dem sie ihren Vorschuss aber schon aus der Hand gegeben haben.

3) Die Verkaufsphase (fase de ventas)

Sobald eine bestimmte Anzahl von Investoren Vorschüsse an die Treuhandgesellschaft geleistet hat, tritt der so genannte punto de equilibrio ein („Moment des Gleichgewichts“).

In diesem Moment steht fest, dass so viele Investoren gefunden wurden, dass die wirtschaftliche und finanzielle Tragfähigkeit des Bauprojekts gewährleistet ist.

Die benötigte Anzahl an Investoren hängt ab von den Vereinbarungen im Treuhandvertrag.

In der Regel beginnt die Verkaufsphase, wenn ca. 40 % des geplanten Bauprojekts verkauft wurde.

Der punto de equilibrio führt dazu, dass die Treuhandgesellschaft die Vorschüsse dem Bauträger zugänglich macht, damit dieser mit den Bauarbeiten beginnen kann.

4) Die Bildung eines getrennten Sondervermögens

Häufig werden die Vorschüsse nach Abschluss der Vorverkaufsphase aber nicht direkt an den Bauträger ausgeschüttet. Denn damit würden die Investoren das Risiko der Veruntreuung bzw. Misswirtschaft durch den Bauträger tragen.

Stattdessen verbleiben die Vorschüsse und die weiterhin von den Investoren zu zahlenden Raten unter der Kontrolle der Treuhandgesellschaft. Dies ist jedenfalls der für die Investoren ideale Ablauf.

Der sicherste Weg ist, dass die Treuhandgesellschaft ein getrenntes Sondervermögen (fideicomiso, engl.: trust) bildet, in dem die Vorschüsse vereint werden. In den trust fließen manchmal auch das Baugrundgrundstück (lote) und ein Bankkredit des Bauträgers (crédito constructor).

Der trust wird zwar von der Treuhandgesellschaft verwaltet, ist sowohl von deren Vermögen getrennt (als auch vom Vermögen des Bauträgers und der Investoren). D.h. selbst im Falle einer (unwahrscheinlichen) Insolvenz der Treuhandgesellschaft könnten deren Gläubiger nicht auf den trust zugreifen.

5) Der Abschluss der promesa de compraventa

Sobald der punto de equilibrio eingetreten ist, schließt der Bauträger Kauf-Vorverträge (promesas de compraventa) mit den Investoren.

Rechtlich gesehen wird mit Abschluss der promesa de compraventa aus dem Investor ein Kauf-Versprechender (promitente comprador).

Streng genommen ist er damit immer noch nicht Käufer, da es sich bei der promesa de compraventa um einen bloßen (wenn auch bindenden) Vorvertrag zum Kaufvertrag handelt.

Der eigentliche Kaufvertrag unterliegt dem Erfordernis der notariellen Beurkundung (escritura pública) und wird erst nach Fertigstellung der Immobilie geschlossen.

Zum Inhalt und der Funktion der promesa de compraventa im kolumbianischen Immobilienrecht siehe:

www.anwalt.de/rechtstipps/tipps-zum-immobilienkauf-in-kolumbien-i-die-promesa-de-compraventa_079831.html

Die promesa de compraventa enthält alle Details zur Kaufimmobilie und zum Ablauf des Geschäfts (inkl. Transaktionskosten, Vertragsstrafen, Übergabedatum, etc.). Fehler bei der Vertragsgestaltung können teuer werden.

Zudem sollte die Beschreibung der Immobilie exakt den Spezifikationen im Treuhandvertrag entsprechen.

6) Übergabe und Notartermin

Wenn das Bauprojekt abgeschlossen ist, treffen sich Kauf-Versprechender und Bauträger bei dem in der promesa de compraventa genannten Notar am ebenfalls in der promesa geregelten Datum zur genau festgelegten Uhrzeit. Vor dem Notar schließen die Parteien den Kaufvertrag.

Wichtig ist, dass der Kaufversprechende erst den Kaufvertrag unterschreibt, sobald er die Immobilie zu seiner vollen Zufriedenheit abgenommen hat und sämtliche Verpflichtungen des Bauträgers erfüllt sind (insbesondere im Hinblick auf verwendete Materialien, Ausbesserung von evtl. Mängeln, Vollständigkeit der Ausstattung etc.).

Schlussbemerkungen

Für die vertragliche Gestaltung von Bauträgergeschäften gibt es kein Schema F.

Jedes Geschäft ist individuell zu beurteilen.

Auf den Entwurf der Verträge sowohl mit dem Bauträger als auch mit der Treuhandgesellschaft ist größte Sorgfalt zu legen.

Der Investor sollte die Zuverlässigkeit der Bauträgergesellschaft bzw. deren Eigentümer kennen.

Häufig gründen Bauunternehmen eine Projektgesellschaft (special purpose vehicle), die allein der Vermarktung und Verwaltung des konkreten Bauvorhabens dient (in Kolumbien meistens „promotora“ genannt).

Die Projektgesellschaft tritt dann als Vertragspartei des Investors in der promesa de compraventa auf.

Dabei ist zu bedenken, dass die Projektgesellschaft meistens über keine Liquidität verfügt und deren Eigentümer nur im Rahmen ihrer Einlage haften.

Unter diesen Voraussetzungen ist es umso wichtiger, dass sämtliche vom Käufer überwiesene Vorschüsse und Ratenzahlungen von der Treuhandgesellschaft verwaltet werden.

Der Mechanismus der Treuhandgesellschaft hat sich seit der Immobilienkrise in den 90er Jahren in Kolumbien fest etabliert.

Allerdings ist die Treuhand kein Allheilmittel. Es kommt auf die konkrete Ausgestaltung des Treuhand-Mechanismus im Einzelfall an.

So besteht zum Beispiel ein Risiko, wenn die Treuhandgesellschaft nach der Vorverkaufsphase sämtliche Vorschüsse an die Projektgesellschaft überweist.

In diesem Falle wäre der Investor bei einer Insolvenz der Projektgesellschaft in der Verkaufsphase ungeschützt.

Deswegen sollte der Investor darauf achten, dass die Treuhandgesellschaft die Investitionen bis zum Abschluss des Bauprojekts in einem trust oder über einen anderen Sicherheitsmechanismus verwaltet.

Zudem sollte der Käufer in der promesa de compraventa eine angemessene Vertragsstrafe für den (nicht unwahrscheinlichen) Fall der Verzögerung der Übergabe vereinbaren.

Auf alle diese Punkte ist bei der Planung eines Kaufs vom Bauträger zu achten.

Die sorgfältige Planung kann viel Ärger in einem späteren Stadium ersparen.


Rechtstipp vom 01.05.2016

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