Urteile zur Mietpreisbremse, Eigenbedarf und Mieterhöhung

Das Mietrecht ist eines der streitanfälligsten Rechtsgebiete – besonders wenn es um Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder die Mietpreisbremse geht. Drei aktuelle Urteile aus dem Jahr 2023 und 2024 zeigen:

✔ Vermieter müssen die Vormiete angeben – aber nicht prüfen!
✔ Mieter können bei fehlendem Ersatzwohnraum trotz Kündigung in der Wohnung bleiben!
✔ Mieterhöhungen dürfen nicht durch ein teures Beweisverfahren vorbereitet werden!

Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

1. Mietpreisbremse: Welche Auskunftspflicht haben Vermieter?

Die Mietpreisbremse regelt, dass in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Es gibt aber Ausnahmen – zum Beispiel, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat (§ 556e Abs. 1 BGB).

1.1. Was muss der Vermieter vor Vertragsabschluss mitteilen?

Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter dem neuen Mieter die Vormiete mitteilen, wenn er sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft.

➡ Der BGH (Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 75/23) entschied:
✅ Es reicht, wenn der Vermieter nur die mit dem Vormieter vereinbarte Miete nennt.
✅ Er muss nicht prüfen, ob diese Miete nach der Mietpreisbremse überhaupt zulässig war.

➡ Folge für Mieter: Wer eine zu hohe Miete zahlt, kann sich nicht darauf berufen, dass der Vermieter die Vormiete falsch berechnet hat – er muss selbst prüfen, ob die Mietpreisbremse greift!

➡ Folge für Vermieter: Vermieter sind nicht verpflichtet, ihre eigene Miete zu überprüfen – aber sie müssen die Zahl der Vormiete korrekt angeben.

➡ Praxistipp für Mieter: Vor Unterzeichnung des Mietvertrags unbedingt die ortsübliche Vergleichsmiete checkenund beim Vermieter nachhaken, falls Zweifel bestehen!

2. Eigenbedarfskündigung: Was, wenn es keine Alternative gibt?

Viele Mieter fürchten eine Eigenbedarfskündigung, weil sie oft nur schwer eine neue Wohnung finden. Doch was passiert, wenn der Wohnungsmarkt komplett überlastet ist?

➡ Das Landgericht Berlin (Urteil vom 25.01.2024 – 67 S 264/22) entschied:
✅ Wenn es für Mieter keinen zumutbaren Ersatzwohnraum gibt, kann das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.
✅ Gleichzeitig kann das Gericht aber auch eine Mieterhöhung auf das marktübliche Niveau zulassen.

2.1. Was bedeutet das für Mieter?

• Wer nachweisen kann, dass kein Ersatzwohnraum verfügbar ist, kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses erzwingen.
• Allerdings könnte sich die Miete dadurch erhöhen – ein Gericht kann anordnen, dass die Nettokaltmiete auf das ortsübliche Niveau angehoben wird.

2.2. Was bedeutet das für Vermieter?

• Eine Eigenbedarfskündigung kann blockiert werden, wenn der Mieter keine Alternative hat.
• Tipp: Vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte geprüft werden, ob es realistische Wohnalternativen für den Mieter gibt.

➡ Praxistipp für Mieter: Bei Eigenbedarfskündigung sofort Ersatzwohnraum suchen – wenn es nichts gibt, kann das Gericht das Mietverhältnis verlängern.

➡ Praxistipp für Vermieter: Wenn Mieter sich auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen, kann als Kompromiss eine Mieterhöhung durchgesetzt werden.

3. Mieterhöhung: Gericht muss nicht die Vergleichsmiete ermitteln

Eine Mieterhöhung muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Doch wer ist dafür zuständig, diese Miete zu bestimmen?

➡ Das Amtsgericht Hamburg (Urteil vom 16.01.2024 – 49 H 3/23) entschied:
✅ Vermieter dürfen nicht vor einer Mieterhöhung ein gerichtliches Beweisverfahren zur Feststellung der Vergleichsmiete beantragen.
✅ Die Mieterseite darf nicht mit den Kosten für ein solches Beweisverfahren belastet werden.

3.1. Was bedeutet das für Vermieter?

• Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ermitteln (z. B. über Mietspiegel, Gutachten oder Vergleichswohnungen).
• Sie dürfen nicht vorab ein gerichtliches Verfahren zur Feststellung der Vergleichsmiete anstrengen, um ihre Mieterhöhung abzusichern.

3.2. Was bedeutet das für Mieter?

• Mieter müssen nicht die Kosten für Sachverständige oder gerichtliche Verfahren tragen, wenn sie eine Mieterhöhung anfechten.
• Tipp: Immer prüfen, ob die geforderte Mieterhöhung wirklich angemessen ist!

➡ Praxistipp für Vermieter: Mietspiegel nutzen oder Vergleichswohnungen benennen, aber kein Beweisverfahren auf Kosten des Mieters einleiten.

➡ Praxistipp für Mieter:Mieterhöhungen kritisch prüfen – wenn der Vermieter keine Vergleichsmieten nennt, kann sie unzulässig sein.

Fazit: Neue Urteile stärken Mieter und Vermieter gleichermaßen

Die aktuellen Entscheidungen zum Mietrecht bringen mehr Klarheit für Mieter und Vermieter:

✔ Vermieter müssen die Vormiete mitteilen – aber nicht deren Zulässigkeit prüfen.
✔ Mieter können trotz Eigenbedarfskündigung bleiben, wenn es keinen Ersatzwohnraum gibt – aber oft mit Mieterhöhung.
✔ Mieterhöhungen dürfen nicht durch teure Beweisverfahren vorbereitet werden.

➡ Für Mieter: Genau prüfen, ob die Mietpreisbremse greift und ob Mieterhöhungen gerechtfertigt sind.
➡ Für Vermieter: Bei Eigenbedarfskündigungen den Wohnungsmarkt berücksichtigen und Mieterhöhungen rechtlich sauber begründen.