(Ver-)mietrecht in Ronnenberg: Was darf der Vermieter? Betriebskosten, Zahlungsverzug und Kündigung

Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag und meist auf unbestimmte Dauer angelegt. Mieter und Vermieter haben also langfristig miteinander zu tun. Grund genug, um zu fragen, was der Vermieter eigentlich verlangen darf und welche Rechte er hat. Streitigkeiten entstehen meist bei Zahlungsverzug des Mieters, bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung, Rund um das Thema Schönheitsreparaturen und bei Mietminderungen und Mieterhöhungen.

Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen, wenn zwei Monate hintereinander die Kaltmieten nicht gezahlt wurden oder wenn ein über einen längeren Zeitraum ein Betrag offen ist, der zwei Kaltmieten erreicht. Fristlos kann auch gekündigt werden, wenn der Mieter ständig unpünktlich zahlt. Üblicherweise ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete am dritten Werktag beim Vermieter eingegangen sein muss. Die Zahlungsverspätung muss jedoch über ca. sechs Monate anhalten, um einen fristlosen Kündigungsgrund zu haben.

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung (auch die „zweite Miete“ genannt) ist der Vermieter berechtigt, alle verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten auf den Mieter umzulegen, die für den Betrieb des Gebäudes nötig sind. Welche Kostenpositionen dies sind, ist im Einzelnen in der sog. Betriebskostenverordnung geregelt. Umlegbar sind zum Beispiel die Grundsteuer, Energiekosten und die Kosten der Abfallentsorgung und ganz aktuell in vielen Fällen auch die Kosten der Rauchmelder.

Ein, wenn nicht das Reizthema, ist die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Das Gesetz geht im Grundsatz davon aus, dass der Vermieter verpflichtet ist, „die Mietsache zu erhalten“. Demnach müsste er auch Schönheitsreparaturen durchführen. Der überwiegende Teil der Mietverträge wälzt diese Pflicht aber auf den Mieter ab. Häufig geschieht dies in sog. Formularverträgen, die ohne individuelle Verhandlung zur Unterschrift vorgelegt werden. Die Rechtsprechung hat hierfür enge Voraussetzungen festgelegt und bereits eine Vielzahl von Klauseln für unwirksam erklärt. Solange sich der Mietvertrag von der generellen Möglichkeit der Abwälzung aber nicht zu weit entfernt, ist es zulässig, vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen.

Wenn der Mieter die Miete mangelbedingt mindern will, kann der Vermieter zunächst eine Mängelanzeige verlangen. Mit dieser muss der Mieter zumindest die Symptome des Mangels beschreiben, so dass der Vermieter sich ein Bild machen kann. Auch kann der Vermieter verlangen, dass ein Besichtigungstermin vereinbart wird. Oft ist eine Ursachenfeststellung nicht anders möglich, als bei einer gemeinsamen Besprechung vor Ort. Wenn der Mieter unberechtigt mindert, ihm also kein Grund zur Seite steht, weniger Miete zu zahlen, riskiert er eine fristlose Kündigung. Wenn die fehlende Miete einen Betrag von zwei Kaltmieten erreicht, kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen.

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