Verjährung der Auskunftsansprüche von Mietern im Rahmen der Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Grundsatzurteil vom 12.07.2023 (Az. VIII ZR 375/21 u.a.) die Dauer und den Beginn der Verjährungsfrist für Auskunftsansprüche i.S.d. § 556g Abs. 3 BGB gegenüber Vermietern klargestellt. Das Urteil betrifft Mieter, die in Gebieten mit der sogenannten Mietpreisbremse leben und möglicherweise eine zu hohe Miete zahlen.

Die Mietpreisbremse, geregelt in § 556d BGB, soll einen übermäßigen Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten verhindern. Danach darf hier die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zahlt ein Mieter dennoch zu viel Miete, hat er das Recht, den Mehrbetrag zurückzufordern. Allerdings muss er die Miethöhe innerhalb von 30 Monaten nach Mietvertragsbeginn beanstanden (§ 556g Abs. 2 BGB). Da dies für viele Mieter eine Herausforderung darstellt, gewährt das Gesetz neben dem Zahlungsanspruch auch einen Anspruch auf Auskunft über alle relevanten Tatsachen, die zur Miethöhe führen (§ 556g Abs. 3 BGB). Diese Informationen müssen nicht allgemein zugänglich sein und der Vermieter muss sie ohne Schwierigkeiten zur Verfügung stellen können.

Das Urteil des BGH

Bisher war unklar, wann die dreijährige Verjährungsfrist für diesen Auskunftsanspruch beginnt. Verschiedene Gerichte hatten unterschiedliche Ansichten, ob die Frist ab dem Abschluss des Mietvertrags oder erst nach einer Aufforderung zur Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete beginnt.

Der BGH entschied nun, dass der Auskunftsanspruch unabhängig vom Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt und erst mit dem Auskunftsverlangen an den Vermieter in Gang gesetzt wird.

Welche Konsequenz hat diese Entscheidung für Mieter?

Mieter haben nach dem Urteil des BGH nun theoretisch unbegrenzt Zeit, ihr Auskunftsverlangen zu formulieren, da der Anspruch nicht von allein nach drei Jahren ab Mietvertragsschluss verjährt. Insgesamt bietet das BGH-Urteil dem Mieter somit eine längere Zeitspanne, um sein Auskunftsverlangen zu stellen.

Gleichzeitig hat das Urteil aber auch die Konsequenz, dass der Auskunftsanspruch verjähren kann, obwohl der Rückzahlungsanspruch wegen überbezahlter Miete noch nicht verjährt ist. Dies kann dazu führen, dass Mieter zwar dem Grunde nach einen Rückzahlungsanspruch haben, diesen aber wegen eines verjährten Auskunftsanspruch nicht mehr beziffern und durchsetzen können. Stellen also Mieter ein entsprechendes Auskunftsverlangen an Ihre Vermieter, ist Ihnen zur raten, den Auskunftsanspruch bei Untätigkeit des Vermieters alsbald gerichtlich durchzusetzen, um die Verjährung des Anspruchs zu hemmen. Andernfalls gefährden Mieter durch die Verjährung des Auskunftsanspruchs die erfolgreiche Durchsetzung des Rückzahlungsanspruch wegen zu viel bezahlter Miete.