Verjährungsbeginn bei Rückerhalt derMietsache

Gemäß § 548 BGB verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten ab deren Rückerhalt.

Unproblematisch ist die Bestimmung des Zeitpunktes des Rückerhaltes, wenn in einem Übergabetermin Schlüssel und Wohnung übergeben werden.

Leider ist der Zeitpunkt der Rückerhaltes nicht immer so klar bestimmbar.

Das OLG Hamm (30 U 195/22) hat am 1.9.23 in einen Fall entschieden, bei dem dieser Zeitpunkt nicht so klar bestimmbar war.

Der Fall selbst ist an einem Gewerberaummietvertrag entschieden worden.  Die rechtlichen Wertungen gelten aber auch für Wohnraummietverträge.

Was war passiert?

Fall des OLG Hamm

Obwohl der Mietvertrag nach erfolgter Kündigung durch den Mieter noch bis zum 30.04.2021 lief, warf der Mieter die Schlüssel am 31.12.2020 in den Hausbriefkasten des Klägers.

Diese Form der Beendigung wies der Vermieter am 07.01.2021 schriftlich zurück. 

Am 9.6.2021 forderte der Vermieter den Mieter zur Beseitigung von Mängeln und Schäden auf.  

Nach fruchtlosem Verstreichen der gleichzeitig gesetzten Frist forderte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz in ganz erheblicher Höhe.

Die Entscheidung des OLG Hamm

Das OLG hat - ebenso wie vorher das Landgericht - entschieden, dass  der Rückerhalt nicht in einer Rückgabe bestehen muss.

Mit dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters habe der Mieter seinen Besitz an dem Mietobjekt vollständig aufgegeben.

Dass der Vermieter keine Rücknahme der Mietsache gewollt habe, verhindere dies nicht.

Damit hatte der Vermieter die Mietsache bereits am 31.12.2020 zurück erhalten. Als er nach Ablauf der mit Schreiben vom 9.6.21 gesetzten Frist nach dem 1.7.21 Klage erhob, waren seine Schadensersatzansprüche wegen der kurzen Frist des § 548 BGB bereits verjährt.

Folge für die Praxis: Wenn der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten wirft, ist zwingend zu beachten, dass in diesem Zeitpunkt die kurze Frist des § 548 BGB (6 Monate) beginnt.