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Verwaltungsgericht Berlin erklärt Mietbegrenzung von EUR 7,92 für rechtswidrig
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Das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz verbietet die Nutzung von Wohnraum als Gewerbe oder Ferienwohnung. Selbst das Leerstehenlassen von Wohnraum ist verboten. Eine Genehmigung erteilt die Behörde nur dann, wenn Ersatzwohnraum geschaffen wird. Gemäß der Zweckentfremdungsverbots-Verordnung darf für Ersatzwohnraum nur eine Maximalmiete von EUR 7,92 netto kalt genommen werden.
Damit soll sichergestellt werden, dass die Miete von einem Durchschnittsverdiener aufgebracht werden kann. Dabei verlangen die Bezirksämter, dass die Mietpreisobergrenze im Grundbuch eingetragen wird.
Das Verwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 27. August 2019 (6 K 452.18) nun entschieden, dass die feste Mietobergrenze von EUR 7,92 rechtswidrig ist. Nach Ansicht des Verwaltungsgerichtes, ist eine konkrete Festsetzung einer Mietobergrenze nicht möglich, da dies Lage und Standard der Wohnung außer Acht lasse.
Wer nun aber denkt, dass das Land Berlin seine rechtswidrige Auflagenpraxis aufgegeben habe, irrt natürlich. Das Land Berlin ist gegen die Entscheidung in Berufung gegangen und besteht auch in neuen Fällen auf die Mietobergrenze von EUR 7,92. Es wird zwar nun in die Bescheide aufgenommen, dass sofern das Oberverwaltungsgericht die Regelung ebenfalls für rechtswidrig hält, die Auflage unwirksam sei, aber das hilft nun wirklich keinem Investor weiter.
Ich persönlich halte das offensichtlich rechtswidrige Vorgehen des Landes Berlin für einen schadensersatzpflichtigen Amtshaftungsfall. Das Land Berlin weiß nunmehr, dass seine Verordnung rechtswidrig ist und hätte seine rechtswidrige Praxis damit beenden müssen. Investoren werden aber weiterhin gezwungen Mietverträge mit einer Obergrenze von EUR 7,92 abzuschließen. Entscheidet also in einigen Jahren das – nicht für Geschwindigkeit bekannte – Oberverwaltungsgericht, dass diese Mietobergrenze rechtswidrig ist, wurden jedoch bereits hunderte oder tausende neue Verträge mit Mietern zu der zu niedrigen Miete geschlossen. Das Land Berlin hat damit sein Ziel erreicht. Investoren entsteht hingegen ein riesiger Mietausfallschaden.
Diesen Mietausfallschaden sollten Sie jedoch nicht hinnehmen. Es bestehen gute Chancen, sich diesen Schaden vom Land Berlin ersetzen zu lassen.
Gern berate ich Sie zu dieser Problematik persönlich.
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