Vorsicht beim Immobilienkauf: Das Baugrundrisiko verstehen und richtig absichern

Wenn Sie darüber nachdenken, eine Immobilie zu erwerben, ist es wichtig, sich nicht nur über Lage und Ausstattung, sondern auch über den Baugrund Gedanken zu machen. Ein häufig unterschätztes Risiko ist das Baugrundrisiko, das für Bauvorhaben erhebliche Folgen haben kann. Besonders im Bereich des Immobilienkaufs gibt es oft Stolperfallen, die es zu vermeiden gilt.

Was ist Baugrundrisiko?

Das Baugrundrisiko bezieht sich auf die Risiken, die mit den geologischen und hydrologischen Eigenschaften eines Grundstücks verbunden sind. Hierbei spielen insbesondere drei Faktoren eine Rolle:

1. Bodenklasse: Diese beschreibt die Art des Bodens – ob sandig, lehmig, felsig oder eine andere Beschaffenheit. Verschiedene Bodenarten haben unterschiedliche Tragfähigkeiten und Verhaltensweisen bei Feuchtigkeit.

2. Bodentragfähigkeit: Diese wird meist in Kilonewton pro Quadratmeter (kN/m²) angegeben und gibt an, wie viel Last der Boden tragen kann. Eine unzureichende Tragfähigkeit kann die Stabilität des Gebäudes gefährden.

3. Grundwasserstand: Der Grundwasserstand, gemessen in Metern unterhalb der Oberfläche, beeinflusst insbesondere die Kellerbauweise. Ein hoher Grundwasserstand kann zu Problemen mit Feuchtigkeit und Abdichtung führen.

Versteckte Fallstricke bei Bauverträgen

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger wird oft angenommen, dass dieser das Risiko für den Baugrund übernimmt. Tatsächlich kann jedoch der Vertrag entscheidend dafür sein, wer die Verantwortung für den Baugrund trägt.

Eine häufige Methode, um diese Verantwortung zu umgehen, ist das sogenannte „verdeckte Bauherrenmodell“. Hierbei erwerben Sie zunächst nur das Grundstück und verpflichten sich zusätzlich, über einen separaten Bauvertrag ein Haus zu errichten. Dadurch werden Sie zum Bauherrn und tragen die Risiken des Baugrunds selbst – auch wenn Sie eigentlich ein fertiges Haus erwartet haben.

Falls der Bauträger keinen ausreichenden Schutz oder Gewährleistung bietet, können im Laufe der Zeit erhebliche Probleme auftreten. Beispielsweise kann sich der Grundwasserstand ändern und Ihre Immobilie beeinträchtigen. Da die Gewährleistung des Bauträgers in der Regel auf fünf Jahre begrenzt ist, können Sie nach Ablauf dieser Zeit auf sich allein gestellt sein.

Tipps zur Vermeidung von Baugrundproblemen

1. Bodengutachten einholen: Bevor Sie einen Bauvertrag unterschreiben, sollten Sie unbedingt ein Bodengutachten durchführen lassen. Dieses Gutachten liefert Ihnen verlässliche Informationen über die Bodenbeschaffenheit, die Tragfähigkeit und den Grundwasserstand. Dies gilt besonders, wenn Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen.

2. Vertrag sorgfältig prüfen: Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger sollten Sie sicherstellen, dass der Vertrag nicht nach dem verdeckten Bauherrenmodell aufgebaut ist. Achten Sie darauf, dass Sie ein „schlüsselfertiges“ Haus samt Grundstück erwerben, und fordern Sie gegebenenfalls eine Anpassung des Vertrages.

3. WU-Beton für Keller: Falls ein Keller geplant ist, sollten Sie darauf achten, dass der Bauträger WU-Beton (Wasserundurchlässiger Beton) anbietet oder sich zur möglichen Grundwasserhöhe äußert. Dies hilft, spätere Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden.

4. Anpassung des Angebots: Stellen Sie sicher, dass das Angebot des Bauanbieters auf die tatsächlichen Bodenverhältnisse abgestimmt ist. Wenn nach Vertragsabschluss Anpassungen notwendig werden, kann dies zusätzliche Kosten verursachen.

Durch eine sorgfältige Prüfung und eine fundierte Vorbereitung können Sie die Risiken rund um das Baugrundrisiko erheblich minimieren. Damit stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienkauf nicht zum teuren Abenteuer wird.

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