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Wann darf der Mieter bei Mängeln weniger Miete zahlen?

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Bei Mängeln in der Wohnung (Schimmelschäden, Wasserschäden, Heizungsausfall, undichte Fenster etc.) ist der Gebrauchswert der Wohnung regelmäßig beeinträchtigt. Die Miete ist dann regelmäßig in dem Maße gemindert, in dem der Gebrauchswert der Wohnung durch den Mangel beeinträchtigt ist. Bei leichten Mängeln - optische Mängel durch Schimmelflecken, kurzzeitiger Heizungsausfall im Herbst - ist die Miete nur um eine geringe Quote (regelmäßig 5-15 %) gemindert. Bei schweren Mängeln - gesundheitsschädlicher Schimmel, Ausfall der Heizungsanlage über Wochen - kann die Miete um bis zu 80-100 % gemindert sein.

Der Mieter hat bei Mängeln in der Mietwohnung das Recht, auf den Vermieter Druck auszuüben und ihn zur Beseitigung der Mängel zu bewegen, indem er einen Teil der Miete nicht zahlt. Der Mieter darf regelmäßig das 3-5-fache des Minderungsbetrages zurückbehalten, bis der Vermieter den Mangel beseitigt.

Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil vom 3.11.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 330/09) klar, dass die Miete grundsätzlich nur dann gemindert ist und der Mieter grundsätzlich nur dann ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins hat, wenn er den Vermieter über den Mangel in der Wohnung informiert. Bevor der Vermieter nicht Kenntnis vom Mangel hat, ist die Miete grundsätzlich nicht gemindert. In dem Fall hat der Mieter grundsätzlich auch kein Recht, einen Teil der Miete zurückzubehalten.

Fachanwaltstipp Mieter: Über einen Mangel in Ihrer Wohnung müssen Sie den Vermieter unbedingt nachweisbar in Kenntnis setzen. Selbst wenn Sie dies getan haben, empfiehlt es sich regelmäßig, den Mietzins zunächst unter Vorbehalt weiter zu zahlen und den Vermieter später zur Rückzahlung der wegen der Minderung zu viel gezahlten Miete aufzufordern und notfalls zu verklagen. Sie riskieren sonst, wegen Zahlungsverzugs (fristlos) gekündigt zu werden, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass Sie den Vermieter nicht nachweislich über den Mangel in der Wohnung informiert haben.

Fachanwaltstipp Vermieter: Bei einem Zahlungsrückstand, der zwei Monatsmieten erreicht, können Sie das Mietverhältnis grundsätzlich fristlos kündigen. Selbst wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch rasche Nachzahlung der rückständigen Miete nachträglich unwirksam macht, kommt eine ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs in Betracht.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

17.11.2011


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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