Wann muss die Miete auf dem Vermieterkonto sein?

Die Miete muss nicht am dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters sein!

Auf diesen einfachen Satz kann die Entscheidung des BGH von Oktober 2016 reduziert werden.

Bisher war alles ziemlich einfach: In den meisten Mietverträgen ist die Formularklausel vorhanden, dass die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats zu entrichten ist, wobei es für die Pünktlichkeit der Mietzahlung auf den Zahlungseingang auf dem Mietkonto des Vermieters ankam.

Wurde der monatliche Mietzins erst einen Tag nach dem magischen dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben und passierte dies zu oft, wurde der Mieter abgemahnt, er möge doch ab sofort die Miete pünktlich entrichten. Folgte der Mieter der Aufforderung des Vermieters nicht, war der nächste Schritt die Kündigung meist außerordentlich fristlos.

Auch die außerordentliche fristlose Kündigung wegen nicht gezahlter Miete war schnell ausgesprochen. War am Tag nach dem dritten Werktag eines Monats der erforderliche Mietzinsrückstand aufgelaufen, hagelte es die Kündigung.

Dies wird nun nach dem Urteil des BGH, Az: VIII ZR 222/15, in Zukunft nicht mehr so einfach sein.

Gleich geblieben ist: Der Mieter muss bis zum dritten Werktag die Miete entrichten.

Aber: Die Miete muss bis spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter abgehen. Das ist der kleine aber feine Unterschied.

Der Grund, dass der BGH die altbewährte Regel nun gekippt hat ist, dass der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Er trägt das alleinige Risiko, dass die Miete pünktlich auf dem Vermieterkonto ankommt. Unangemessen ist, dass der Mieter auch das Risiko einer Verzögerung bei seiner Bank trägt. Hat der Vermieter einmal den Überweisungsauftrag erteilt, hat er auf das Handeln seiner Bank keinen Einfluss mehr. Es reicht aus, dass der Mieter seiner Bank den Überweisungsauftrag erteilt, auf den Zeitpunkt des Eingangs der Miete beim Vermieter kommt es dann nicht mehr an.

Fazit

Die Automatismen, die wir in den letzten Jahrzehnten geübt haben, wird es so nicht mehr geben. Abmahnungen wegen verspäteter Mietzahlungen werden schwieriger und die außerordentliche fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug erschwert. Der Mieter wird nur nachweisen müssen, dass er doch seine Bank zur Zahlung angewiesen hat.

Dies wird sicherlich dann nicht ausreichen, wenn von vornherein feststeht, dass die Bank die Überweisung nicht ausführen wird.

Was dies letztlich für die Praxis bedeutet, damit müssen sich die Instanzgerichte beschäftigen.