Warum ist die Überprüfung von Wohnungs- und Immobilienkaufverträgen wichtig? (auch auf Englisch)

Warum macht es Sinn, vor einem Wohnungskauf sowohl den Kaufvertragsentwurf wie auch die anderen Unterlagen von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen? Weil es zwei wichtige Themenkomplexe gibt, mit denen sich der Notar nicht befasst und auch gar nicht befassen darf.

Dies wird schnell deutlich, wenn man sich die Rolle des Notars vor Augen führt. Der Notar hat bei der Abwicklung des Kaufvertrages eine sehr wichtige, aber zugleich auch sehr eingeschränkte Funktion: Er sorgt „nur“ dafür, dass in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht „alles glatt läuft“, also dass der Käufer Eigentümer wird und dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Das ist nicht unkompliziert und dazu sind einige Schritte notwendig, denn beides soll ja „Zug-um-Zug“ erfolgen: der Käufer soll erst dann Eigentümer werden, wenn gesichert ist, dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält, und umgekehrt. Der Notar prüft daher zum Beispiel im Vorfeld, ob der Verkäufer Eigentümer ist und sorgt im Rahmen der Abwicklung dafür, dass zu Gunsten des Käufers eine so genannte Vormerkung eingetragen wird, dass der Käufer lastenfreies Eigentum erhält und der Verkäufer auch erst dann den Kaufpreis ausgezahlt bekommt, wenn der Käufer hinsichtlich des Eigentumserwerbs ausreichend abgesichert ist. Letztlich sorgt er also dafür, dass das Ablaufprogramm, welches in seiner Urkunde enthalten ist, funktioniert und dass die Urkunde daher „am Ende des Tages“ vollständig vollzogen ist. Der Notar beantwortet auch alle Fragen die sich bezüglich dieser Themen ergeben. Er ist also verpflichtet, im Rahmen der Beurkundung oder auch schon im Vorfeld – schriftlich oder gegebenenfalls in einem Vorgespräch – den Inhalt seiner Urkunde zu erläutern und den Beteiligten zu erklären, was mit den einzelnen Bestimmungen gemeint ist. Das ist sehr gut und auch sehr wichtig und hat daher seine Berechtigung.

Allein das ist aber aus Sicht der jeweiligen Partei nicht genug, um sicher zu gehen, dass das Kaufobjekt auch das richtige ist und dass der Kaufvertrag die eigenen Interessen ausreichend widergibt.

Denn wozu der Notar nicht berät – und was ihm aufgrund seiner gesetzlich vorgeschriebenen Neutralität auch verboten ist –, ist die Frage nach der Wirtschaftlichkeit und der „Sinnhaftigkeit“ des Erwerbs eines bestimmten Objekts. Der Notar wird (außer in Fällen der Sittenwidrigkeit oder anderen Gesetzesverstößen) sich nicht dazu äußern, ob er den Kaufpreis für angemessen hält oder ob aus seiner Sicht andere Nachteile mit einem bestimmten Kaufobjekt verbunden sind. Dies meint, dass es schon aus diesem Grund sinnvoll ist, die weiteren Unterlagen prüfen zu lassen. Um ein Beispiel zu nennen: Aus den Protokollen über die Eigentümerversammlungen lässt sich sehr viel über das Innenleben der WEG (dessen Zwangsmitglied Sie im Fall des Kaufs werden) ablesen. Bereits aus der Dauer der Versammlung, der An- oder Abwesenheit und auch aus dem Abstimmungsverhalten lässt sich bereits einiges über den Zustand (der Zerstrittenheit?) erfahren. Und auch aus den weiteren Beschlüssen und Diskussionen lässt sich einiges ablesen hinsichtlich der Frage, ob hier in Zukunft noch weitere Kosten (welche sich nicht dem Kaufvertrag entnehmen lassen) auf den potenziellen Käufer zukommen.

Der Notar verwendet darüber hinaus bei der Erstellung eines Entwurfs „sein Standardformular“, welches sich in der Vergangenheit bewährt hat. Dagegen ist auch gar nichts einzuwenden, denn aufgrund der bereits skizzierten Neutralität soll der Notar einen ausgewogenen und für beide Parteien fairen Vertrag erstellen. Es gibt aber bereits aus diesem Grund immer Optimierungsmöglichkeiten, da der Notar nicht den für eine Seite günstigsten Vertrag entwirft. Da aber der Notar stets den Willen der Beteiligten umsetzen soll und daher verpflichtet ist, gewünschte Änderungen aufzunehmen, ergibt sich hier oft ein großer Verhandlungsspielraum; und wenn beispielsweise eine Partei ein Rücktrittsrecht für einen bestimmten Fall (z. B. „Kaufpreis wird trotz Fälligkeit nicht innerhalb von 4 Wochen gezahlt“) aufgenommen haben möchte, und die andere Partei dem zustimmt, dann wird dies so in die Urkunde aufgenommen. Der Notar würde dies aber von sich aus nicht tun, denn damit würde er seine Neutralitätspflicht verletzen.

Gleiches gilt z. B. für die Thematik „mitverkauftes Mobiliar“ oder auch „mitverkaufte Einbauküche“. Beides kann sich dahingehend auswirken, dass ein geringerer Betrag zur Berechnung der Grunderwerbssteuer anzusetzen ist. Dies muss dem Notar aber mitgeteilt werden, ansonsten wird dies nicht thematisiert.

Aus diesem Grund macht es Sinn, den Entwurf nach Optimierungsmöglichkeiten durchzusehen und gegebenenfalls Verhandlungen mit der anderen Seite aufzunehmen und auch den Notar auf tatsächliche Gegebenheiten, wie den Verkauf von Mobiliar o. Ä., hinzuweisen.

Sie sehen, dass es daher sinnvoll ist, flankierend zu der rein auf den „Durchführungserfolg“ gerichteten Tätigkeit des Notars einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen, den Kaufvertrag dahingehend prüfen zu lassen, ob und inwiefern noch rechtliche Optimierungsmöglichkeiten bestehen und zweitens die Erfahrung des Rechtsanwalts zu nutzen, diesen abschätzen zu lassen, „wo Sie da möglicherweise reingeraten“. Denn auch wenn der Kaufpreis attraktiv ist und auch die übrigen Parameter zu stimmen scheinen: möchten Sie Mitglied in einer Gemeinschaft werden, in welcher ständig Rechtsstreitigkeiten geführt werden? Auch dies lässt sich den Protokollen über die WEG-Versammlungen entnehmen, ist aber für den Kaufvertrag und dessen Durchführung völlig unerheblich und würde daher mit keiner Silbe und an keiner Stelle erwähnt werden. Aus diesem Grund ist ein Ende mit Schrecken oft besser als ein Schrecken ohne Ende. Und das vorher investierte Geld ist im Verhältnis zu dem Kaufpreis und dem später möglicherweise auf Sie zukommenden Ärger aus meiner Sicht gut angelegt. 

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The importance of having a specialized attorney review a real estate purchase contract

Why does it make sense to have an attorney review a draft purchase contract and other documents before you buy an apartment or home? In Germany, a notary, who prepares and certifies deeds in accordance with German law, plays a prominent role in carrying out a real estate transaction. But there are critical issues that a notary is unable to deal with, and that only a qualified attorney can address. 

These issues become clear with a proper understanding of the notary’s role in a real estate transaction. The notary serves an important function, but one that is very limited in scope. A notary is responsible for making sure that an agreement is properly executed in legal and factual respects – that the buyer becomes an owner and that the seller maintains the purchase price. This is not always a straightforward process, and the notary must take concurrent steps to ensure that the buyer only becomes the owner once the seller receives the purchase price, and vice versa. For example, the notary examines in advance whether the seller is in fact the owner and ensures in the context of the transaction that a reservation is entered that allows the buyer to receive property without encumbrances. The seller is only then paid the purchase price once the buyer’s acquisition of the property has been sufficiently secured. The notary is also responsible for answering questions that arise during this process and is obliged – either in advance or during the certification process – to clarify the content of the deed and to explain to both parties the meaning of the individual provisions it contains. This, of course, is all very important, thereby justifying the notary’s role.

But, for buyers and sellers, this is not enough to ensure more fundamental interests are protected. A notary, for example, is not able to give advice on whether a purchase is a good idea in the first place. In fact, by virtue of the notary’s statutorily mandated neutrality, he or she is prohibited from advising parties on whether the purchase makes sense in economic and practical terms. The notary (unless acting in violation of the law) is not allowed to express any judgment concerning the sale price or to point out possible disadvantages that may pertain to a particular piece of real estate. For instance, disputes or quarrels involving the apartment owner’s association (membership of which is compulsory for any apartment buyer) is beyond the purview of a notary and therefore the notary won’t volunteer to bring up such issues ahead of a transaction. Yet, a review of logs from apartment owner’s meetings – even seemingly trivial details about a seller’s attendance and voting record -- can reveal a great deal about the condition of a particular property and can help indicate whether there are impending or future costs associated with a property that are not indicated on the draft contract. 

Further problems can arise due to common notarial practice of using standardized forms when creating draft contracts. On one hand, there’s nothing objectionable about this practice, since the required neutrality creates an obligation to generate a balanced and fair contract for both parties. But, because of the frequent use of standardized forms, both parties have an incentive to optimize a purchase contract to fit their desires. Inevitable changes to the contract leave a great deal of room for negotiation about the details. If, for example, the buyer in a particular transaction wishes to have a right of withdrawal in place (e.g., "the purchase price will not be paid within four weeks of the due date"), and the other party agrees the to the change despite being disadvantaged by it, a notary is obliged to include the line in the deed. Yet, the notary would not volunteer to insert such a provision, since it would violate the required neutrality. There are additional provisions a notary won’t bring up, but which could prove beneficial for either party. For instance, having pre-installed kitchens and furniture included in the sale price may result in a lesser amount going in to calculate the real estate transfer tax. However, such provisions must be communicated to the notary; otherwise, they won’t be included.

For these reasons, it’s advisable to have an experienced attorney supplement the work of a notary and comb through a draft contract in order to look for red flags, to search for ways the draft can be optimized and, if necessary, to start negotiations with the other party. It’s also worth keeping in mind that, even if the sale price is attractive and other parameters of a contract appear to be advantageous, there are other possible negatives that a qualified lawyer can detect. For instance: Do you want to be part of a living community in which there is constant legal wrangling, as might be indicated from the apartment owner’s association meeting notes? Such an issue would be completely irrelevant to the purchase contract, and it would therefore be wise to have an attorney check more records that just the draft contract itself.

Even if, ultimately, a hoped-for deal falls through, I believe a bad end is far better than bad news without end. The investment it takes to hire a qualified attorney to spot potential warning signs, when taken in relation to the sale price and the likelihood of future trouble averted, is in my view money very well spent.