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Mieterhöhung für Reihenhaus – Wohnungs-Mietspiegel anwendbar?

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Mieterhöhung für Reihenhaus – Wohnungs-Mietspiegel anwendbar?
Der Wohnungs-Mietspiegel gilt auch für vermietete Häuser.

Nicht jeder kann sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Daher mieten sich viele ein Haus. Aber – wie Wohnungsvermieter auch – erhöhen Vermieter von Häusern ebenfalls die Miete. Ob im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens bei Reihenhäusern zur Begründung auf einen Wohnungs-Mietspiegel verwiesen werden darf, musste jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Beschluss klären.

Reihenhaus gemietet

Im Jahre 2007 wurde ein Reihenendhaus in Berlin vermietet. Im April 2012 forderte die Vermieterin die Mieter mit einem Schreiben auf, einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zuzustimmen. Zur Begründung bezog sie sich auf den Berliner Mietspiegel 2011 und verlangte die Erhöhung der Miete auf 10,23 Euro/qm.
Die Mieter waren der Meinung, dass das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam sei, weil der betreffende Mietspiegel „auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern“ ausdrücklich nicht anwendbar ist.

Mieterhöhungsverlangen formell rechtmäßig

Nachdem die Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmten, erhob die Vermieterin Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung – mit Erfolg.
Die Richter stellten fest, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam war, auch wenn im Berliner Mietspiegel 2011 ausdrücklich steht, dass er „auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern“ nicht anwendbar ist. Dabei ist nämlich zu beachten, dass es kein Datenmaterial gibt, das zur Bestimmung einer ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern herangezogen werden kann. Aus diesem Grund ist der Hinweis auf den Mietspiegel als Orientierungshilfe für die Mieter zu verstehen, ob die neue Miete einer ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Begründungsmittel Mietspiegel wirksam

Nach Ansicht der Richter dient die Angabe des Mietspiegels dem Mieter zur ansatzweisen Überprüfung und Einschätzung der bevorstehenden Mieterhöhung, mehr muss das Begründungsmittel gem. § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten.
Im vorliegenden Fall handelt es sich um ein vermietetes Reihenendhaus. Es darf erfahrungsgemäß davon ausgegangen werden, dass die verlangte Miete für ein solches Haus über der Miete für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt. Die Vermieterin verlangte in der Mieterhöhung eine Miete von 10,23 Euro/qm, was zwar den Oberwert für Mietwohnungen bildet, allerdings ermittelte der vom Gericht beauftragte Sachverständige für das Haus sogar eine ortsübliche Vergleichsmiete i. H. v. 10,42 Euro/qm.

Mieterhöhung darf verlangt werden

Die Entscheidung der Richter lautete, dass die Mieter der Mieterhöhung zustimmen müssen, da das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin sowohl formell als auch materiell berechtigt ist. Die Miete ist aufgrund des Baujahrs des Hauses, der Wohnfläche und der tatsächlichen Ausstattung angemessen und liegt sogar in der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

Fazit: Zur Orientierung darf ein Wohnungs-Mietspiegel auch auf vermietete Häuser angewendet werden – selbst wenn dies ausdrücklich ausgeschlossen ist.

(BGH, Beschluss v. 26.04.2016, Az.: VIII ZR 54/15)

(WEI) 

Foto : ©fotolia.com/m.schuckart


Rechtstipp vom 24.08.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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