Wasserschaden in der WEG – nicht immer ein Fall für die Eigentümergemeinschaft

Ein Wasserschaden ist immer ärgerlich – egal ob das Wasser aus einer Leitung oder einer natürlichen Quelle stammt, egal ob man als Eigentümer, Mieter oder sonstiger Bewohner betroffen ist. Der Umstand, dass die meisten Schäden versichert sind, begrenzt zwar in vielen Fällen die materiellen Verluste. Dafür kostet die Auseinandersetzung mit der Versicherung nicht selten zusätzlich Zeit und Nerven.

Höchststrafe: versicherter Leitungswasserschaden in einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Wer aber „mal richtig Spaß“ haben will, der bekommt den mit einem Wasserschaden in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft. Denn nur in den seltensten Fällen tut einem das kühle Nass den Gefallen, nur das Gemeinschaftseigentum oder nur das Sondereigentum zu beschädigen. Eigentlich immer sind Gebäudeteile betroffen, die sowohl im Eigentum eines einzelnen Mitglieds der WEG stehen, als auch der Gemeinschaft insgesamt zugeordnet werden.

In vielen Gebäudeversicherungsverträgen findet sich die Klausel, dass nur die Gemeinschaft als Ganzes den Schaden mit der Versicherung regulieren kann. Zumindest bis zu einer Neufassung der allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen im Jahr 2016 (VGB 2016) war das praktisch immer der Fall.

Diese Regelung, die auch heute immer noch in Versicherungsverträgen vereinbart werden kann, birgt für die Beziehungen innerhalb der Gemeinschaft jede Menge Sprengstoff. Denn praktisch immer ist von dem Schaden zum größten Teil das Sondereigentum betroffen. Dementsprechend entstehen auch die meisten potentiellen Konfliktlinien zwischen der Versicherung und dem geschädigten Eigentümer – beispielsweise wenn es darum geht, in welchem Umfang Schadensbeseitigungsarbeiten durchzuführen sind, ob es eine „Abzug neu für alt“ geben muss oder die beauftragten Handwerker mangelhafte Arbeit geleistet haben.

Versicherung will nicht mit dem Sondereigentümer verhandeln

In diesen Fällen weigern sich Versicherungen regelmäßig mit Verweis auf die entsprechende Klausel im Versicherungsvertrag, mit dem Sondereigentümer direkt den Schaden zu regulieren. Sie will nur mit der Gemeinschaft insgesamt reden – deren Mitglieder ihrerseits erfahrungsgemäß nur ein sehr geringes Bedürfnis haben, mit dem Gebäudeversicherer über Schäden zu verhandeln, die sie überhaupt nicht betreffen.

Das Ergebnis ist dann, dass der Sondereigentümer seine Gemeinschaft „zum Jagen tragen“ muss, damit diese seine Ersatzansprüche gegenüber der Versicherung geltend macht und gegebenenfalls auch einklagt. Folgt die WEG ihm nicht und beschließt kein entsprechendes Vorgehen, bliebe dem einzelnen Eigentümer nur noch ein gerichtliches Beschlussersetzungsverfahren gegen die anderen Eigentümer, um im nächsten Schritt gegen die Versicherung vorgehen zu können.

Ausweg: Gemeinschaft ermächtigt den Sondereigentümer

Es gibt allerdings einen Ausweg aus dieser Misere, der vom Landgericht Münster als zulässig entschieden wurde. Danach ermächtigt die WEG den Sondereigentümer durch Beschluss, seine Entschädigungsansprüche im eigenen Namen gegenüber dem Versicherer geltend zu machen und tritt diese Ansprüche ihm gegenüber ab.

Auch hier verwies die Versicherung zunächst auf die Klausel, dass nur die Eigentümergemeinschaft die Rechte geltend machen kann. Das sah das Gericht jedoch anders und urteilte, dass sich die Versicherung nicht auf diese Regelung im Versicherungsvertrag berufen könne, wenn die Gemeinschaft eine entsprechenden Beschluss gefasst habe (LG Münster, Urteil vom 19. September 2019 – 15 S 23/15.

Tipps für die Praxis

In der praktischen Anwendung ist natürlich zu empfehlen, überhaupt erst einmal einen entsprechenden Beschluss zu fassen, der den Sondereigentümer zur Durchsetzung seiner Ersatzansprüche im eigenen Namen ermächtigt. Sinnvoll dürfte die Ergänzung sein, dass gleichzeitig beschlossen wird, dass die Ansprüche von der Gemeinschaft dann nicht mehr selbst gegenüber dem Versicherungsunternehmen geltend gemacht werden.

Da auch das Gemeinschaftseigentum häufig in Mitleidenschaft gezogen wird, erhält die Gemeinschaft im Zweifel ebenfalls eine Entschädigungszahlung. Hier muss darauf geachtet werden, dass auch nur der Teil, der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, mit den gemeinschaftlichen Instandsetzungskosten verrechnet wird. Die Beträge, die auf den Schaden im Sondereigentum gezahlt werden, müssen dann an die betroffenen Wohnungseigentümer ausgezahlt werden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail.

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