Wer haftet dem Wohnungseigentümer bei „Sanierungsmängeln“ und Schäden am Sondereigentum?

Am 08.06.2018 zu V ZR 125/17, verkündete der Bundesgerichtshof (BGH) eine Entscheidung, welche sich umfangreich mit der Haftung bei Schäden am Sondereigentum eines Eigentümers beschäftigt, bisher getätigte Rechtsprechung vertieft und teilweise relevant ändert.

Hintergrund war, dass ein Wohnungseigentümer den Verband auf Ausgleich von Mietausfallschäden in Anspruch nahm, welche durch einen unzureichend umgesetzten Sanierungsbeschluss entstanden sind. 

Es wurde kein Sanierungsbeschluss gefasst

Zunächst bestätigte der BGH seine Rechtsprechung, dass für den Fall, dass ein Sanierungsbeschluss seitens der Wohnungseigentümer hinsichtlich von Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht gefasst wurde, obwohl das Verwaltungsermessen diesbezüglich nur den Sanierungsbeschluss zuließ und diese Sanierung vom betroffenen Eigentümer verlangt wird, eine Haftung des Verbandes ausschließt.

In diesem Fall haften allerdings die Wohnungseigentümer jeweils anteilig, die dem Sanierungsbeschluss nicht zustimmten oder schuldhaft untätig blieben (BGH 17.10.2014 – V ZR 9/14).

Es wurde ein Sanierungsbeschluss gefasst, aber nicht umgesetzt

Ist aber ein Sanierungsbeschluss vom Verband gefasst worden, dieser von der Verwaltung allerdings nicht oder nur unvollständig durchgeführt worden, so scheidet eine Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers aus, da der Verwalter die Umsetzungspflicht hat. Da zudem der Verband eine eigene Pflicht bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken nicht trifft, hat der Verband auch keine eigene Pflicht zur Durchführung von gefassten Beschlüssen, sodass er nicht haftet. Die Wohnungseigentümer können aber einen Beschluss fassen, gegen den Verwalter vorzugehen, damit dieser den Beschluss umsetzt. Sollten einzelne dieses ablehnen, so kommt diesbezüglich ihre Haftung als Wohnungseigentümer wieder in Frage.

Letztlich kann allerdings jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Durchführung eines Beschlusses im Klagewege selber gegen den Verwalter durchsetzen

Klarstellung zum Aufopferungsanspruch (§ 14 Nr.4 WEG)

Hinsichtlich des Aufopferungsanspruches eines Wohnungseigentümers gegen den Verband stellt der BGH nebenbei klar, dass sich dieser nur auf Schäden am Sondereigentum bezieht, welche durch das Betreten und die Benutzung des Sondereigentums zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstanden sind, nicht aber auf Schäden, die durch den Mangel am Gemeinschaftseigentum selber und nicht durch die Reparaturbemühungen im Sondereigentum entstanden sind.

Der Verband und die Wohnungseigentümer haften nicht (mehr) für Fehler des Handwerkers bei Arbeiten am Gemeinschaftseigentum

Der BGH änderte ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung, dass die Wohnungseigentümer für Schäden aufzukommen hätten, die Handwerker anderen in Ausführung beauftragter Arbeiten am Gemeinschaftseigentum zufügen, da nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern der Verband Auftraggeber der Handwerker ist. 

Aber auch eine Haftung des Verbandes kommt nicht in Betracht, da die Handwerker nicht Erfüllungsgehilfen des Verbandes seien, weil dieser mit der Beauftragung des Handwerkers keine Pflicht gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern erfüllt. 

Die durch Handwerker geschädigten Wohnungseigentümer können in einem solchen Fall mit unterstützenden Informationen des Verwalters selber gegen die schädigenden Handwerker vorgehen. 

Wohnungseigentümer sollten zur Vermeidung unnötiger Kosten sorgfältig prüfen, ob sie Ansprüche gegen den Verwalter, den Verband oder Wohnungseigentümer haben.