Wer muss die Maklerprovision zahlen und wie hoch darf sie sein?

Die Maklergebühr, auch als Courtage oder Maklervergütung bekannt, wird erst fällig, wenn das Geschäft, das der Makler vermittelt hat, zwischen den beiden Parteien tatsächlich abgeschlossen wurde. Im Falle eines Grundstückskaufs wird die Gebühr erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig. Ebenso muss ein Mietvertrag unterzeichnet sein, bevor der Makler eine Vergütung für seine Vermittlung verlangen kann. Die rechtliche Grundlage für den Anspruch auf Provision findet sich in § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Wie ist die Höhe der Maklergebühr gesetzlich geregelt? Es gibt keine festgelegte gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision beim Kauf von Immobilien. Nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen gibt es eine spezifische Vorschrift: Gemäß dem Wohnungsvermittlungsgesetz darf der Makler vom neuen Mieter eine Provision verlangen, die nicht mehr als zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, aber zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt.

Gemäß § 652 BGB kann der Makler vom Kunden nur dann Ersatz für getätigte Aufwendungen verlangen, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde. Dies gilt auch im Falle des Nichtzustandekommens des Vertrags. Zu solchen Aufwendungen gehören beispielsweise Kosten für Anzeigen oder Fahrtkosten.

Wovon hängt die Höhe der Maklervergütung ab? Die Höhe der Provision richtet sich nach den üblichen Sätzen vor Ort. Sie ist jedoch nicht von der Arbeitszeit abhängig, die der Makler für einen bestimmten Auftrag aufwendet. Wenn ein Makler beispielsweise ein Jahr lang Anzeigen für eine Immobilie schaltet und 50 Besichtigungen durchführt, um ein Haus zu verkaufen, erhält er im Erfolgsfall nicht mehr Vergütung, als wenn er die Immobilie nach drei Tagen an einen bereits vorgemerkten Interessenten verkauft.

Die Höhe der Maklerprovision variiert je nach Bundesland und Region. Bei Immobilienverkäufen liegt sie normalerweise zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises, zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Wenn keine Vereinbarung über die Höhe der Provision getroffen wurde, gilt der örtliche Satz.

Beispielweise betragen die üblichen Sätze für die Maklerprovision in Schleswig-Holstein, Bayern und Baden-Württemberg 3,57 Prozent, in Hessen 5,75 Prozent, in Berlin und Brandenburg jeweils 7,14 Prozent, jeweils inklusive Umsatzsteuer.

Allerdings machen preisgünstige Immobilien, wie "Schnäppchenhäuser", oft eine Ausnahme. In solchen Fällen wird oft ein höherer Provisionssatz festgelegt oder ein Festbetrag vereinbart, da der übliche Prozentsatz aufgrund des niedrigen Verkaufspreises für den Makler nicht rentabel wäre.

Wann ist eine Maklerprovision beim Immobilienkauf als sittenwidrig anzusehen? Gelegentlich verlangen Makler eine überhöhte Provision. Diese darf jedoch nicht "sittenwidrig" sein, ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Die Gerichte haben jedoch unterschiedliche Auffassungen darüber, wann die Sittenwidrigkeit erreicht ist.

Beispielsweise hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main eine Provision von 12 Prozent für eine Immobilie plus ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für einen damit verbundenen Unternehmenskauf als sittenwidrig angesehen. In diesem Fall wurde der ortsübliche Satz um ein Vielfaches überschritten. Es handelte sich um ein kleines Haus mit einer Frühstückspension, bei dem der Makler keine besonderen Beratungsleistungen erbracht hatte. Daher wurde der gesamte Maklervertrag als unwirksam erklärt (Urteil vom 5.2.2008, Az. 18 U 59/07).

In früheren Urteilen hat der Bundesgerichtshof Provisionsvereinbarungen in Höhe von 27,7 Prozent (Az. IV ZR 35/93) und 24 Prozent (Az. IX ZR 121/99) als sittenwidrig und somit unwirksam beurteilt.

Was ist der Unterschied zwischen einem Nachweismakler und einem Vermittlungsmakler? Gemäß § 652 BGB entsteht der Provisionsanspruch, "wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt". Das Gesetz unterscheidet daher zwischen einem sogenannten Nachweismakler und einem Vermittlungsmakler. In der Praxis kann ein Makler jedoch auch beides gleichzeitig sein.

Ein Nachweismakler liegt vor, wenn der Makler seinem Kunden lediglich die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags vermittelt. Dies kann durch die Bereitstellung von Kontaktdaten von kaufwilligen Interessenten geschehen. Ein Vermittlungsmakler hingegen muss durch eigene Verhandlungen mit den Interessenten einen notariellen Kaufvertrag abschließen. Er hat erst dann Anspruch auf eine Provision.

Ein Fall vor dem Bundesgerichtshof beschäftigte sich mit einem Immobilienmakler, der "Nachweis- oder Vermittlungsleistungen" für den Verkäufer von vier Eigentumswohnungen erbringen sollte. Der Makler verlangte eine Provision, obwohl der Kunde den Maklervertrag gekündigt hatte. Schließlich hatte er dem Kunden einen Interessenten nachgewiesen, der tatsächlich eine Wohnung gekauft hatte.

Der BGH sprach dem Makler einen Provisionsanspruch zu. Er hatte eine Immobilienanzeige geschaltet, mehrere Telefonate mit dem Interessenten geführt, die Wohnung besichtigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Selbst die Tatsache, dass der Käufer wochenlang gezögert hatte, spielte keine entscheidende Rolle. Ein ausreichender Nachweis der erbrachten Maklerleistung lag vor, wenn der Auftraggeber durch eine Mitteilung des Maklers in die Lage versetzt wurde, konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer über einen Kauf- oder Mietvertrag zu führen (Urteil vom 4.6.2009, Az. III ZR 82/08).

Welche Rolle spielen Vorkenntnisse des Käufers beim Provisionsanspruch? Zahlungsunwillige Kunden von Maklern argumentieren oft, dass sie die angebotene Wohnung bereits vor dem Einsatz des Maklers kannten. Der Makler habe ihnen nichts Neues gezeigt und verdiene daher keine Provision. In der Regel ist die Angelegenheit jedoch nicht so einfach. Wenn die Leistungen des Maklers zumindest mitursächlich für den Verkauf der Immobilie waren oder der Kunde trotz seiner Vorkenntnisse weiterhin Leistungen des Maklers in Anspruch genommen hat, sprechen die Gerichte in der Regel trotzdem dem Makler eine Provision zu (siehe Beispiel: Landgericht Berlin, Urteil vom 9.12.2011, Az. 19 O 284/11).

Was ist das Bestellerprinzip? Mit der Mietrechtsreform von 2015 wurde das sogenannte Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen eingeführt. Es wurde im Wohnungsvermittlungsgesetz verankert. Dieses Prinzip besagt, dass Immobilienmakler bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch von der Partei eine Provision verlangen dürfen, die sie beauftragt hat. Es beendete die frühere Praxis, bei der der Vermieter den Makler beauftragte, der neue Mieter jedoch die Provision zahlen musste. Umgehungskonstruktionen sind nicht gestattet, und bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. Viele Immobilienmakler waren mit dieser Neuregelung nicht zufrieden, da sie ihr Geschäft hauptsächlich auf die Vermietung gestützt hatten und die Änderung als Einschränkung ihrer verfassungsmäßig geschützten Berufsfreiheit ansahen.

Ist das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen verfassungswidrig? Es gab drei Versuche, das Inkrafttreten des Bestellerprinzips durch Eilanträge beim Bundesverfassungsgericht zu verhindern. Diese waren jedoch erfolglos (13.5.2015, Az. 1 BvQ 9/15). In allen drei Fällen wurden Verfassungsbeschwerden im regulären Verfahren verhandelt.

Obwohl das Bundesverfassungsgericht feststellte, dass das Bestellerprinzip tatsächlich in die Berufsfreiheit gemäß Artikel 12 des Grundgesetzes eingreift, wurde dieser Eingriff als gerechtfertigt angesehen. Der Gesetzgeber kann die Freiheit, für erbrachte Dienstleistungen eine Vergütung zu verlangen, durch Gesetze beschränken, um soziale oder wirtschaftliche Ungerechtigkeiten zu beseitigen.

Das Bestellerprinzip verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 des Grundgesetzes. Ebenso wurde die neue verpflichtende Textform für Maklerverträge über Mietwohnungen als verfassungsgemäß angesehen. Diese Regelung soll die Rechtssicherheit erhöhen, ohne die Berufsfreiheit der Makler einzuschränken (Beschluss vom 29.6.2016, Az. 1 BvR 1015/15).

Wie versuchen Makler, das Bestellerprinzip zu umgehen? Einige Immobilienmakler nutzen kreative Umgehungskonstruktionen, um trotz des Bestellerprinzips die Mieter zur Kasse zu bitten und ihre Dienstleistungen dem Vermieter und Auftraggeber kostenlos anzubieten. Manchmal verlangen sie beispielsweise keine Provision, sondern eine Besichtigungsgebühr von jedem Mietinteressenten. Dieses Vorgehen ist jedoch nicht zulässig, wie beispielsweise das Landgericht Stuttgart entschieden hat (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh). Ebenso unzulässig ist der Versuch, sich nicht als Makler, sondern beispielsweise als Dienstleister für Wohnungsbesichtigungen zu bezeichnen. Das Bestellerprinzip und das Wohnungsvermittlungsgesetz gelten auch dann, wenn man sich nicht als Makler ausgibt.

Wer zahlt heute die Provision beim Immobilienkauf? Am 23.12.2020 trat das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft. Dies hat die Kostenlast für Immobilienkäufer reduziert. Die neu eingeführten §§ 656 a bis d des Bürgerlichen Gesetzbuches besagen:

Die Provision beim Immobilienkauf wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt.

Wenn ein Immobilienmakler sowohl mit dem Käufer als auch mit dem Verkäufer einen Maklervertrag abschließt, kann er die Maklergebühr nur von beiden Seiten zu gleichen Teilen verlangen. Wenn er mit einer Partei vereinbart, für diese ohne Bezahlung zu arbeiten, darf er auch von der anderen Partei keine Gebühr verlangen.

Hat ein Makler nur mit einer Partei, beispielsweise dem Verkäufer, einen Maklervertrag abgeschlossen, zahlt in der Regel diese Partei die Maklergebühr. Es kann jedoch vereinbart werden, dass die andere Partei höchstens 50 Prozent der Gebühr zahlt. Der eigentliche Auftraggeber des Maklers muss jedoch zunächst nachweisen, dass er seinen Anteil bezahlt hat, bevor der Makler die Maklergebühr vom Käufer verlangen kann.

Wichtig: Diese Regeln gelten nur, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Für gewerbliche Käufer sind andere Provisionsregelungen zulässig.