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Wie verhalten sich Mieter bei Baulärm in der Nachbarschaft richtig?

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In den vergangenen Monaten erreichen uns vermehrt Anfragen von Mietern, die sich von Baulärm in der Nachbarschaft stark beeinträchtigt fühlen. Sie berichten von nahezu täglichem Lärm durch Hämmern, Bohren, Sägen und Ähnlichem, von an- und abfahrenden Baufahrzeugen, Staub- und Geruchsbeeinträchtigungen sowie sonstigen Störungen, die von einer Baustelle ausgehen. 

Ein derartiger Zustand kann für Mieter äußerst belastend sein und ist in der Regel nicht entschädigungslos hinzunehmen

Dies entschied kürzlich das Landgericht Hamburg. In seinem Urteil vom 21. Dezember 2018 stellte es insbesondere fest, dass bei einer vorübergehenden Großbaustelle an einer direkt angrenzenden Hauswand zum bewohnten Mietshaus, die sich über mehrere Monate erstreckt, eine erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs vorliegt und somit ein Minderungsrecht des Mieters besteht.

Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Einzelfall

  • Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 16.06.2016 aufgrund der Bebauung einer Baulücke eine Minderung von 20 % für angemessen.
  • Auch das Amtsgericht Wiesbaden entschied am 25.06.2012 auf eine Mietminderung von 20 % wegen Baulärms aufgrund von Arbeiten in der eigenen Wohnung sowie wegen Arbeiten in umliegenden Wohnungen.
  • Eine Mietminderung um 15 % erachtete das Landgericht München I im Fall einer Großbaustelle in der direkten Nachbarschaft über einen längeren Zeitraum für angemessen.

Ausschluss der Mietminderung

Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn die Baustelle bereits bei Einzug des Mieters besteht. Denn in diesem Fall weiß der Mieter, worauf er sich bei Vertragsunterzeichnung einlässt. Darüber hinaus kann der Vermieter unter Umständen eine Mietminderung für ein bestimmtes Bauprojekt im Mietvertrag ausschließen. Beinhaltet Ihr Mietvertrag eine solche Klausel, sollten Sie deren Wirksamkeit anwaltlich prüfen lassen.

Darüber hinaus darf der Mieter die Miete nach der geltenden Rechtsprechung auch dann nicht mindern, wenn ihm bei Vertragsschluss mitgeteilt wurde oder aus anderen Gründen damit rechnen musste, dass es in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft zu Bauarbeiten kommen wird.

Wie verhalten sich Mieter richtig?

Mieter, die von Baulärm in der Nachbarschaft betroffen sind, sollten dem Vermieter die Beeinträchtigungen zunächst unverzüglich anzeigen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Mängelanzeige und insbesondere deren Zugang beim Vermieter nachweisbar ist. Auch wenn die Mängelanzeige grundsätzlich keiner besonderen Form bedarf, raten wir dazu, diese entweder per Einschreiben (mit Rückschein) oder/und per Fax (mit Sendeprotokoll) vorzunehmen.

Darüber hinaus sollte sich der Mieter bereits im Rahmen der Mängelanzeige die Mietminderung sowie weitergehende Ansprüche ausdrücklich vorbehalten sowie mitteilen, dass er die Miete künftig ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Rückforderung zahlen wird. Empfehlenswert ist auch, dies im Verwendungszweck der Überweisung durch den Zusatz „unter Vorbehalt“ deutlich zu machen.

Von einer sofortigen Minderung der Miete raten wir hingegen ab. Denn diese kann ggf. zu Mietrückständen führen, die der Vermieter zum Anlass nehmen kann, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Vielmehr bietet es sich an, die Miete zunächst – wie oben beschrieben – vollständig aber „unter Vorbehalt“ zu zahlen und nach Abschluss der Bauarbeiten und vorheriger Rücksprache mit dem Vermieter und ggf. mit anwaltlicher Hilfe rückwirkend zu mindern.

Weiterhin sollten Mieter die Beeinträchtigungen möglichst genau dokumentieren. Zwar hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt klargestellt, dass die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters nicht überspannt werden dürfen und entschieden, dass es ausreiche, wenn der Mieter bzgl. einer lärmbedingten Mietminderung folgende Tatsachen näher beschreibt:

  • Art des Lärms (z. B. Musik, Baulärm etc.)
  • Tageszeiten des Auftretens des Lärms
  • Zeiträume der Lärmbelästigung
  • Häufigkeit des Lärms

Dennoch raten wir Mandanten dazu, ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll zu führen und den Zustand durch Fotos und ggf. Zeugenschilderungen zu dokumentieren. Denn trotz der vergleichsweise mieterfreundlichen Rechtsprechung bleibt es grundsätzlich dabei, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein und die Intensität eines Mangels trägt. 

Auch Sie sind von Baulärm betroffen oder haben Fragen zu diesem Thema? 

Gerne stehen wir Ihnen in mietrechtlichen Fragen anwaltlich zur Seite. Kontaktieren Sie uns einfach

  • über anwalt.de,
  • telefonisch oder
  • per E-Mail. 

Wir freuen uns auf Ihre Nachricht!


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht

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