Wölbern Invest Fonds England 1: Anleger erhalten erneut keine Ausschüttungen

Wir hatten bereits an dieser Stelle über die derzeitige finanzielle Schieflage der seitens des Hamburger Initiators Wölbern Invest aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds und die damit für die Wölbern Invest-Anleger einhergehenden Ausschüttungsstopps berichtet. Während viele der Wölbern Invest Fondsanleger derzeit noch darauf hoffen, dass sich die Auszahlungen der für 2011 vorgesehenen Ausschüttungen lediglich verzögern werden, müssen sich die Anleger des Wölbern Invest Fonds England 1 wohl endgültig damit abfinden, nach 2010 auch für das Jahr 2011 überhaupt keine Ausschüttungen ausgezahlt zu bekommen.

Streitigkeiten über Immobilienbewertung führen im Invest England 1 zu Ausschüttungsstopp

Ähnlich wie bereits im Fokus unserer jüngsten Berichterstattung stehenden Wölbern Invest Fonds Holland 64 sah sich auch hier die Wölbern Invest Fondsgeschäftsführung im Zuge um die Neubewertung der Fondsimmobilien mit der finanzierenden Bank entstandenen Auseinandersetzung veranlasst, die Ausschüttungen an die Anleger bis auf Weiteres auszusetzen. Dem Ausschüttungsstopp vorausgegangen waren auch hier Sondertilgungsforderungen der den geschlossenen Wölbern Invest-Fonds England 1 finanzierenden Bank. Letztere hatte die Forderung damit begründet, dass - analog des Wölbern Invest Holland 64 - auch in dem 2005 aufgelegten und in die Vermietung und Verpachtung einer Büroimmobilie in London investierenden Wölbern Invest Fonds England 1 die so genannte Loan-to-Value Klausel im Zuge der erfolgten Wertherabstufung der Fondsimmobilie deutlich überschritten worden sei.

Druck der Banken auf geschlossene Fonds nimmt zu

Derzeit leiden viele der in den vergangenen Jahren gerade in Topbüroflächen in europäischen Großstädten investierenden geschlossenen Immobilienfonds unter erheblichen Liquiditätsengpässen, die im Zuge der auf den geschlossenen Fonds lastenden hohen Fremdkapitaldarlehen noch begünstigt werden. Um ihre Forderungen zu sichern und Zahlungsausfälle zu vermeiden, erhöhen daher viele die geschlossenen Fonds finanzierenden Kreditinstitute den Druck auf die Fondsgesellschaften. Wertherabstufungen der Fondsimmobilien und die auf die Verletzung der so genannten Loan-to-Value Klausel - der im Darlehensvertrag vereinbarten Untergrenze im Verhältnis von Immobilienwert zu Kredit - begründeten Sondertilgungsforderungen sind dabei ein probates Mittel, die Rückführung der Darlehensverbindlichkeiten zu beschleunigen.

Fazit: Anleger geschlossener Fonds sind die Verlierer der Auseinandersetzungen

Wie das Beispiel der beiden Invest Fonds - Invest Holland 64 und Invest England 1 - deutlich macht, sind die Fondsgesellschaften ihrerseits nicht bereit, die Wertherabstufungen und die damit einhergehenden Sondertilgungen ohne weiteres hinzunehmen. Unabhängig davon, wer im Streit um die Wertherabstufung den Sieg davon tragen mag, die Verlierer solcher in Zukunft verstärkt auftretenden Auseinandersetzungen zwischen Fondsgesellschaft und finanzierenden Bank stehen jetzt schon fest: Es sind - wie so oft - die Fondsanleger.

Im vorliegenden Falle sind es die Invest England 1 Fondsanleger, die nun bereits im zweiten Jahr in Folge auf sicher geglaubte Ausschüttungen werden verzichten müssen.

Haftung für falsche Beratung

Betroffene Invest-Anleger sollten sich mit deren Situation nicht abfinden, sondern umgehend den Rat eines auf Bank- und Kapitalanlagerechts spezialisierten Rechtsanwalts suchen.

Sollten Invest-Anleger von Ihrem Anlageberater oder von Ihrer Bank nicht umfassend über die Risiken einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds aufgeklärt worden sein, so bestehen möglicherweise Schadensersatzansprüche. Des Weiteren kommt für die Anleger von geschlossenen Fonds in Betracht, gegen die Initiatoren der geschlossenen Fonds und gegen den Vertrieb Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Die Schadensersatzansprüche können sich zum einen aus Prospekthaftung, zum anderen aufgrund Falschberatung ergeben.

In zahlreichen Gerichtsurteilen wurde zudem festgestellt, dass die beratende Bank beim Verkauf von geschlossenen Fonds die Rückvergütungsgebühren offenlegen muss. Deshalb kann im Fall der Zahlung von versteckt geflossenen Innenprovisionen (Kick-back) und mangelnder Information hierüber der Anleger verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er die Beteiligung nicht geschlossen