Wohnungseigentümer: Anspruch auf einen „zertifizierten Verwalter“ ab dem 01.12.2023/01.06.2024

1. Gesetzliche Regelung (Anpassung Gesetzesänderung gem. Beschluss d. Bundestags v. 22.09.2022)

Mit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes zum 01.12.2020 wurde der Status des zertifizierten Verwalters gemäß § 26a WEG geschaffen.

Danach darf sich ein Verwalter als „zertifizierter Verwalter“ bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Die Prüfung soll nach einem Entwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz neben einem theoretischen Teil auch aus einem Nachweis über die praktische Tätigkeit (Nachweis über mehrjährige Erfahrung eines Verwalters) bestehen. Eine finale Verordnung des Ministeriums liegt noch nicht vor (Stand: 16.08.2021).

2. Ausnahmen von der Notwendigkeit eines zertifizierten Verwalters

Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz wurde durch § 26a Abs. 2 WEG ermächtigt Bestimmungen durch Verordnung zu erlassen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere

• Personen mit Befähigung zum Richteramt (z.B. Rechtsanwälte),
• Personen mit Hochschulabschluss und immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt,
• Personen mit abgeschlossener Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau oder
• Personen mit einem vergleichbaren Berufsabschluss besitzen

Hier bleibt abzuwarten, welche Berufszweige durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz tatsächlich bzw. zusätzlich aufgenommen werden. 

3. Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter als ordnungsgemäße Verwaltung

Gemäß dem neu eingefügten § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG gehört künftig zur ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG, es sei denn,

• es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte,
• ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und 
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Abs. 2 WEG) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

4. Wiederbestellung einer Verwaltung, die bis zum 01.12.2020 tätig war

Bei Verwaltern, die bereits zum 1. Dezember 2020 als Verwalter einer WEG bestellt waren, sieht das Gesetz vor, dass diese gegenüber den Wohnungseigentümern bis zum 1. Juni 2024 als „zertifizierter Verwalter“ gelten. Wird somit ein Verwalter beispielsweise im Jahr 2021/2022 zum Verwalter wieder bestellt, oder läuft der Vertrag bis zum Anfang 2024, kann ein Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter bis zum 01.06.2024 nicht durchsetzen/geltend machen.

5. Probleme bei der Bestellung eines neuen Verwalters

Soll ein neuer Verwalter bestellt werden, besteht ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Bestellung eines „zertifizierten Verwalters“ bereits ab dem 01.12.2023 (nach Verlängerung der Frist vom 01.12.2022 auf 01.12.2023). Ab dem 01.12.2023 können Wohnungseigentümer ihren Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung (durch Bestellung eines zertifizierten Verwalters) notfalls auch gerichtlich durchsetzen.

Problematisch sind jedoch Beschlüsse, die eine Neubestellung eines -zurzeit nicht zertifizierten- Verwalters zum Gegenstand haben und einen Zeitraum für die Bestellung über den 01.12.2023 hinaus vorsehen.

Da es bisher noch kein finales Verfahren zur Zertifizierung von Verwaltern besteht, herrscht zwischen den Wohnungseigentümern Unsicherheiten, ob Beschlüsse, die eine Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters über den 01.12.2023 hinaus vorsehen, anfechtbar sind. Gerichtlich wurde diese Fragestellung bisher nicht geklärt, sodass insoweit empfohlen wird bei der Neubestellung den Zeitraum der Bestellung bis zum 01.12.2023 zu begrenzen.

Rechtsanwaltskanzlei Kushnir hat sich im Zivil- und Immobilienrecht spezialisiert und berät bundesweit Verwaltungen und Wohnungseigentümer. Bei Fragen können Sie sich an die E-Mail kontakt@fk-kanzlei.de wenden.