Wohnungseigentümer und Verwalter: Diese Änderungen bringt die geplante WEG-Reform

Das Bundeskabinett hat die WEG-Reform am 23. März 2020 beschlossen. Das neue Wohnungseigentumsrecht könnte bereits zum Sommerende 2020 gelten. Der folgende Beitrag stellt die möglichen Änderungen des WEG-Rechts aufgrund des Entwurfs vor.

Verwaltung und Kontrolle 

Die Eigentümergemeinschaft wird insgesamt nach außen von ihrem Verwalter vertreten. Eine Beschränkung seiner Vertretungsmacht gegenüber Dritten ist unwirksam. Intern können die Eigentümer sie jedoch beschränken oder erweitern. 

Einen abschließenden Katalog mit Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gibt es nicht mehr. Stattdessen ist er eigenverantwortlich für alle Maßnahmen zuständig, für die keine Beschlussfassung geboten ist oder die dringlich sind. Ein Maßstab dafür ist die Größe der Anlage im Einzelfall. Der Entwurf nennt als Beispiele die Erledigung von Reparaturen oder den Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vertragspartner der vom Verwalter geschlossenen Verträge. 

Das neue WEG stellt nun klar, dass Ansprüche im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sich auch im Innenverhältnis stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten. 

Jeder Wohnungseigentümer erhält ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen und damit in alle für die Verwaltung relevanten Dokumente. Verwalter müssen künftig einen jährlichen Vermögensbericht erstellen. Ihre Abberufung ohne wichtigen Grund ist möglich und ein Klagerecht entfällt. Ohne Verwalter sind die Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Vertreter. Seine Bestellung lässt sich jedoch nicht ausschließen. 

Die Größe des Verwaltungsbeirats bestimmen die Wohnungseigentümer selbst. Seine Mitglieder haften nur noch bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger zudem nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen bleibt ausgeschlossen. 

Die Betriebskostenabrechnung für die rund 4,42 Millionen vermieteten Eigentumswohnungen wird einfacher. Statt nach der Wohnfläche erfolgt sie nach dem Miteigentumsanteil des Vermieters. 

Eigentümerversammlung und Beschlussfassung 

Die Ladungsfrist für die Wohnungseigentümerversammlung verlängert sich auf vier Wochen. Die Einberufung durch einen dazu bestimmten Wohnungseigentümer ist möglich. Außerordentliche Versammlungen können in Textform, also auch per E-Mail, einberufen werden. Versammlungen sind unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig. Die Teilnahme ist durch Beschluss auch online möglich. Die Beschlusskompetenz kann die Gemeinschaft nicht mehr einschränken. Für die Beschlussfassung genügt stets die einfache Mehrheit, also die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. 

Der Entwurf geht von insgesamt rund 1 Million Umlaufbeschlüssen pro Jahr aus. Zur Vereinfachung müssen sie nicht mehr handschriftlich, sondern können z. B. auch per E-Mail unterzeichnet werden. Für ins Grundbuch einzutragende Beschlüsse genügt eine entsprechende Niederschrift. Darauf müssen nur die Unterschriften vom Vorsitzenden der Eigentümerversammlung und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich beglaubigt sein. Niederschriften sind unverzüglich nach der Versammlung zu erstellen.  

Bauliche Veränderungen 

Wohnungseigentümer erhalten nun einen Anspruch auf Schaffung eines Glasfaseranschlusses bis in ihre Eigentumswohnung. Dieser ergänzt die folgenden Ansprüche, die zudem auch Mieter gegenüber ihrem Vermieter erhalten: 

• Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug 

• Barrierefreier Aus- und Umbau 

• Maßnahmen zum Einbruchsschutz 

Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer bzw. Mieter. Andere bauliche Veränderungen beschließt die Eigentümergemeinschaft künftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit. Grundlegende Umgestaltungen und unbillige Benachteiligungen muss jedoch niemand hinnehmen. Die Kosten tragen nur diejenigen, die für die Baumaßnahme gestimmt haben. Bringt sie allen Vorteile, z. B. durch Energieeinsparungen, dann jedoch alle. Wohnungseigentümer können zudem mit einfacher Mehrheit eine andere Kostenverteilung beschließen. 

Weniger Streitpotenzial 

Eigentümergemeinschaften haben viel Streitpotenzial, wie zahlreiche Gerichtsverfahren belegen. Das will die Reform mit klareren Vorschriften und neuen Verfahrensregeln verringern. 

Das beginnt bereits bei der Entstehung. Anstatt der auf Richterrecht basierenden werdenden Gemeinschaft bei Gemeinschaftsentstehung gibt es gesetzliche Regeln. Das WEG ist danach bereits voll anwendbar mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Die Eigentümergemeinschaft wird damit zugleich bereits rechtsfähig, auch wenn sie bis dahin nur aus einer Person besteht und die Anlage kann verwaltet werden. 

Beschlüsse, die Vereinbarungen aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel ändern, sind ins Grundbuch einzutragen. Zwingend einzutragen sind Veräußerungsbeschränkungen und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden. Erwerber sollen Risiken dadurch besser erkennen können als in der mitunter unübersichtlichen Beschlusssammlung. Bei gesetzlichen Öffnungsklauseln müssen sie sich dagegen danach erkundigen. 

Stellplätze gelten nun fiktiv als Räume und zählen damit zum Sondereigentum. Zum Sondereigentum erklären lassen sich im Aufteilungsplan auch weitere außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen, z. B. Terrassen. Die Wohnung muss jedoch wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Statt der Aufteilung zwischen Mitgebrauch und übrigen Nutzungen gibt es nur noch Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 100 BGB. 

Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus dem WEG, ihren Vereinbarungen und Beschlüssen. Für Verstöße gegen die Gemeinschaftsordnung können sie Vertragsstrafen beschließen. Verweist diese auf veraltete Gesetze, ist gerade wegen der WEG-Reform ein Festhalten daran zu belegen. Auseinandersetzungen werden mit der Gemeinschaft geführt, soweit sie nicht einen einzelnen Wohnungseigentümer konkret betreffen. Beschlussklagen sind entsprechend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. 

Zuständig für eine Rechtsstreit der Wohnungseigentümer bzw. deren Gemeinschaft ist das Gericht, an dessen Ort das Grundstück belegen ist. Dritte können dagegen dort gegen die Gemeinschaft klagen, müssen es aber nicht. 

(GUE)