Wohnungseigentumsrecht: BGH konkretisiert Verwalterpflichten beim “Bauträgerverwalter“

Der Bundesgerichtshof entscheidet im Sinne der WEG-Eigentümer bei Interessenkonflikten mit dem   Bauträgerverwalter, also einem Verwalter, der noch vom Bauträger bestellt wurde, und die Rechte der WEG-Eigentümer gegenüber dem Bauträger nicht ausreichend vertrat (BGH, Urteil vom 19.07.2019, Az. V ZR 75/18).

Auch ein Bauträgerverwalter hat danach die Pflicht die sachgerechte Erstellung der Immobilie zu prüfen und die WEG-Eigentümer auf Gewährleistungsrechte, unterschiedliche Handlungsoptionen und die Verjährung der Ansprüche hinzuweisen.

Interessenkonflikt des Bauträgerverwalters

Es ist heute üblich, dass ein Bauträger eine größere Wohnimmobilie erbaut, diese in Wohnungseigentum aufteilt, den ersten Verwalter gleich mitbestellt und die Wohnung veräußert.

Erwerber haben in dieser Situation oft die berechtigte Sorge, dass der vom Bauträger bestellte Verwalter sein Verwalterhandeln nicht nur an den Interessen der Wohnungseigentümer, sondern auch an den Interessen des Bauträgers ausrichtet. Zweifellos steckt ein derartiger Verwalter in einem permanenten Interessenkonflikt. Einerseits ist seine ureigenste Aufgabe, die Interessen der Eigentümer – auch gegen den Bauträger – zu vertreten. Andererseits möchte der Verwalter vom Bauträger auch bei dessen nächstem Projekt berücksichtigt werden oder ist mit dem Bauträger sogar zum Teil verflochten.

Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner erst jetzt veröffentlichten Entscheidung vom 19.07.2019, Az. V ZR 75/18, mit diesem Interessenkonflikt auseinandergesetzt und diesen eindeutig zugunsten der Eigentümer entschieden. Im dortigen Fall war der Verwalter sogar zugleich Geschäftsführer der Bauträgerfirma – sogenannter Bauträgerverwalter – und wurde von einem Eigentümer auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil er seine Pflichten gegen den Bauträger nicht ordnungsgemäß wahrgenommen habe.

Pflichten des Verwalters

Der BGH wiederholt zunächst, dass ein Verwalter nur bei Notmaßnahmen berechtigt und verpflichtet sei, Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer vorzunehmen. Der Verwalter sei aber verpflichtet, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen, welchen der Verwalter dann umzusetzen hat.

Im Rahmen der Unterrichtungspflicht hat der Verwalter mögliche unterschiedliche Handlungsoptionen aufzuzeigen und insbesondere auf die Gewährleistungsansprüche auch gegen den Bauträger und eine drohende Verjährung hinzuweisen.

Der Verwalter muss gegen den Bauträger vorgehen!

Hinsichtlich des Interessenkonflikts führt der BGH wörtlich aus: „Soweit die Doppelfunktion zu einem Interessenkonflikt führt, ist der Verwalter nicht berechtigt, diesen zu Lasten der Wohnungseigentümer aufzulösen und einseitig die Interessen der Bauträgerin zu verfolgen.“ Den vom Bauträger eingesetzten oder mit ihm verbundenen Verwalter treffen somit die gleichen Pflichten hinsichtlich notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, wie jeden anderen Verwalter. Er hat daher auch auf Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger und die drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.

Der Verwalter ist ferner verpflichtet die gegenüber der Gemeinschaft erbrachten Leistungen des Bauträgers, wie ein Bauherr selbst, zu überprüfen. Für den Verwalter erkennbare Mängel hat er zu berücksichtigen. Auch bei Mängelbeseitigungsarbeiten des Bauträgers hat der Verwalter diese zu kontrollieren, die Eigentümer darüber zu unterrichten und bei einem Fehlschlagen der Mängelbeseitigung auf einen sachgerechten Beschluss bezüglich des weiteren Vorgehens hinzuwirken. Die Eigentümer dürfen sich auch darauf verlassen, dass sich der Verwalter entsprechend verhält, auf Anhaltspunkte für eine Nichtbeseitigung des Mangels hinweist und Handlungsoptionen aufzeigt.

Der BGH führt weiter aus, dass der Verwalter zu beweisen habe, dass ihn kein Verschulden trifft und dass eine vom Verwalter zu erschütternde Vermutung dafürspreche, dass der Schaden nicht eingetreten wäre, wenn sich der Verwalter pflichtgemäß verhalten hätte und seinen Überwachungs- Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums nachgekommen wäre.

Unwirksame Verkürzung der Verjährungsfristen im Verwaltervertrag

Nebenbei entschied der BGH auch noch, dass eine in einem Verwaltervertrag vorhandene Bestimmung über eine Verkürzung der Verjährungsvorschriften dann unwirksam ist, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen des Verwalters handelt.

Rechtsanwalt Ulrich Husack – Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht und Bankrecht – aus der Kanzlei JUEST+OPRECHT Rechtsanwälte steht Ihnen für die Bearbeitung derartiger Ansprüche gegen Bauträger oder Bauträgerverwalter mit Rat und Tat zur Seite.

JUEST +OPRECHT Rechtsanwälte ist bundesweit tätig mit dem Fokus auf Bankrecht, Immobilien und Versicherungsrecht.