Worauf Immobilienkäufer beim Kaufvertragsentwurf besonders achten sollten

Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Doch während die Besichtigung des zukünftigen Eigenheims oder der Investmentimmobilie häufig im Vordergrund steht, lauern die eigentlichen Tücken oft im Kleingedruckten des Kaufvertrags. Sobald der Notar den Kaufvertragsentwurf vorlegt, wird es für Käufer besonders wichtig, den Vertrag sorgfältig zu prüfen, um keine bösen Überraschungen zu erleben.

1. Eigentumsverhältnisse und Belastungen: Wer ist wirklich Eigentümer?

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sicherstellen, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Im Grundbuch sollte der Verkäufer eindeutig als Eigentümer eingetragen sein. Ebenso wichtig ist es, die im Grundbuch vermerkten Belastungen zu prüfen. Dazu gehören z.B. Grundschulden oder Wegerechte, die die Nutzbarkeit und den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen können.

2. Der Kaufpreis und seine Tücken

Die im Vertrag festgelegte Kaufsumme sollte klar und transparent dargestellt werden. Achten Sie darauf, dass keine versteckten Kosten enthalten sind und die Zahlungsmodalitäten eindeutig geregelt sind. Das gilt insbesondere beim Bauträgervertrag. Wann ist der Kaufpreis fällig? Wie ist er zu zahlen? Sicherheiten wie ein Notaranderkonto können hier zusätzliche Sicherheit bieten.

3. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten: Der Stichtag zählt

Ein zentraler Punkt im Kaufvertrag ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Der Stichtag, ab dem Sie als neuer Eigentümer alle Rechte und Pflichten übernehmen, sollte genau festgelegt sein. Ab diesem Zeitpunkt tragen Sie die Kosten für Grundsteuer, Hausgeld und eventuelle Reparaturen, profitieren aber auch von Mieteinnahmen oder der Nutzung der Immobilie.

4. Vorsicht bei Gewährleistungsausschlüssen

Viele Kaufverträge enthalten einen Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Das bedeutet, dass Sie nach dem Kauf für Mängel, die Sie nicht entdeckt haben, nicht vom Verkäufer entschädigt werden können. Nur arglistig verschwiegene Mängel sind von einem solchen Ausschluss ausgenommen. Daher ist eine sorgfältige Prüfung der Immobilie vor Vertragsunterzeichnung unerlässlich.

5. Baulicher und rechtlicher Zustand: Keine bösen Überraschungen

Klären Sie unbedingt, ob alle baulichen Änderungen an der Immobilie ordnungsgemäß genehmigt wurden. Auch der rechtliche Zustand – etwa Altlasten oder Denkmalschutzauflagen – kann den Wert und die Nutzung der Immobilie beeinflussen. Informieren Sie sich zudem, ob die derzeitige Nutzung der Immobilie rechtlich zulässig ist.

6. Rücktrittsrechte und Finanzierungsvorbehalte

Was passiert, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt? Ein Rücktrittsrecht oder ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag kann in einem solchen Fall entscheidend sein. Solche Klauseln geben Ihnen die Möglichkeit, vom Kaufvertrag zurückzutreten, falls die Finanzierung scheitert, ohne dass Sie eine Vertragsstrafe befürchten müssen.

7. Auflassung und Grundbucheintragung: Sicher ist sicher

Sichern Sie sich ab, indem Sie auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch bestehen. Diese Vormerkung schützt Ihr Anrecht auf Eigentumsübertragung, bis Sie endgültig als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind. Der Kaufvertrag sollte außerdem klare Regelungen zur Auflassung enthalten, damit der Übergang des Eigentums reibungslos erfolgt.

8. Sondervereinbarungen und Kleingedrucktes

Ob Inventar, bestehende Mietverhältnisse oder besondere Vereinbarungen – auch diese Punkte sollten eindeutig im Vertrag geregelt sein. Gerade bei vermieteten Immobilien ist es wichtig, alle relevanten Details schriftlich festzuhalten, um späteren Missverständnissen vorzubeugen.

Fazit: Sichern Sie sich ab – Vor der Unterschrift sollte der Vertrag auf Herz und Nieren geprüft werden

Ein Immobilienkauf ist eine komplexe Angelegenheit, und der Teufel steckt oft im Detail. Daher ist es unerlässlich, den Kaufvertragsentwurf sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass Ihre Interessen umfassend gewahrt sind.

Lassen Sie sich professionell beraten

Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihr Immobilienkauf reibungslos und ohne rechtliche Fallstricke verläuft, bin ich als erfahrene Rechtsanwältin im Immobilienrecht gerne für Sie da. Für nur 299,- € prüfe ich Ihren Kaufvertragsentwurf und berate Sie umfassend, damit Sie ohne Sorgen in Ihr neues Zuhause oder Ihre nächste Investition starten können. Kontaktieren Sie mich noch heute für eine unverbindliche Erstberatung!