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🏡 Maklerprovision zurückfordern? Das können Immobilienkäufer tun, wenn zu viel gezahlt wurde!
- 4 Minuten Lesezeit
Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 6. März 2025 hat für viele Immobilienkäufer gute Nachrichten gebracht: Wer zu viel Maklerprovision gezahlt hat – obwohl er den Makler gar nicht beauftragt hat – kann sein Geld zurückfordern. Und zwar in voller Höhe. Als Anwältin mit Tätigkeitsschwerpunkt im Immobilienrecht erkläre ich Ihnen, was das bedeutet, wie Sie Ihre Ansprüche erkennen und durchsetzen können.
🔍 Worum geht es genau?
Beim Immobilienkauf kommt oft ein Makler ins Spiel. Doch wer zahlt eigentlich die Provision – der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, oder auch der Käufer?
Nach deutschem Recht – genauer: § 656d BGB – gilt:
Wenn nur eine Partei (meist der Verkäufer) den Makler beauftragt hat, darf die andere Partei (also der Käufer) nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn sie maximal die Hälfte der Maklerprovision übernimmt.
❌ Was viele nicht wissen:
In der Praxis wird diese Regel häufig umgangen. Manche Makler schließen mit Käufern extra Vereinbarungen, in denen sich die Käufer verpflichten, die Provision ganz oder zu einem großen Teil zu zahlen – obwohl sie den Makler nie beauftragt haben.
Genau so war es auch in dem Fall, über den der BGH im März 2025 entschieden hat.
⚖️ Was hat der BGH entschieden?
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt:
Solche Vereinbarungen sind unwirksam, wenn sie gegen die gesetzliche Regelung verstoĂźen.
Die Käufer müssen nicht einmal die Hälfte der Provision zahlen, wenn sie zu Unrecht zur ganzen Zahlung verpflichtet wurden.
Die gesamte Vereinbarung ist nichtig, eine sogenannte "Reduzierung auf das rechtlich zulässige Maß" findet nicht statt.
Käufer haben in diesem Fall einen Anspruch auf Rückzahlung der kompletten gezahlten Provision.
🛡 Ihre Rechte als Immobilienkäufer
Wenn Sie beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine Maklerprovision gezahlt haben, obwohl:
nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat und
Sie selbst einen Vertrag mit dem Makler unterzeichnet haben, der Sie zur vollen Zahlung verpflichtet hat,
dann könnte Ihnen ein Anspruch auf Rückzahlung zustehen.
➡️ Wichtig: Auch wenn Ihnen gesagt wurde, der Kaufpreis werde reduziert, um die Provision rauszurechnen – entscheidend ist, wer offiziell den Makler beauftragt hat.
đź’ˇ Was sollten Sie jetzt tun?
Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Maklerprovision rechtmäßig war, gehen Sie am besten so vor:
Unterlagen prĂĽfen
Haben Sie einen Vertrag mit dem Makler unterzeichnet?
Wer steht als Auftraggeber im Maklervertrag?
Was wurde im notariellen Kaufvertrag und evtl. Zusatzvereinbarungen geregelt?
Frist beachten
Rückforderungen verjähren in der Regel nach drei Jahren.
Daher ist schnelles Handeln geboten.
Anwaltliche PrĂĽfung einholen
Als Anwältin prüfe ich gern Ihre Unterlagen. Die Erfolgsaussichten für eine Rückforderung sind nach dem aktuellen BGH-Urteil sehr gut, wenn die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten wurden.
Mein Angebot an Sie
Ich biete eine kostenlose Erstprüfung Ihrer Kauf- und Maklerunterlagen an. Wenn sich Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen § 656d BGB zeigen, begleite ich Sie durch das gesamte Rückforderungsverfahren – außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich.
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden – jetzt sorgen wir gemeinsam dafür, dass Sie nicht mehr als nötig dafür bezahlt haben.
📞 Kontaktieren Sie mich gern für eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Ich freue mich, Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen!
Für weitere Details können Sie das vollständige Urteil auf bundesgerichtshof.de einsehen: BGH, Urteil vom 6. März 2025 - I ZR 138/24.
FAQ - Wichtige Fragen und Antworten
Was müssen Käufer jetzt zur Maklerprovision beim Immobilienkauf wissen?
Viele Immobilienkäufer zahlen Maklerprovision – obwohl sie den Makler nie beauftragt haben. Laut aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist das häufig unzulässig.
Das Wichtigste auf einen Blick:
Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision übernehmen.
Vereinbarungen, in denen Käufer zur vollständigen Zahlung verpflichtet werden, sind unwirksam.
Der Käufer kann die gezahlte Provision vollständig zurückfordern – auch dann, wenn der Kaufpreis scheinbar reduziert wurde.
Die Rückforderung ist möglich, solange der Anspruch noch nicht verjährt ist (in der Regel 3 Jahre).
Tipp: Lassen Sie Ihren Makler- bzw. Kaufvertrag und eventuelle Zusatzvereinbarungen rechtlich prüfen – es könnte sich lohnen!
Was sind die wichtigsten Rechtssätze aus dem BGH-Urteil?
Weite Auslegung von § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB:
Die Norm erfasst nicht nur Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auch Vereinbarungen zwischen Käufer und Makler, durch die ein Zahlungsanspruch des Maklers gegenüber der nicht vertragsbeteiligten Partei (z.B. dem Käufer) begründet wird (Rn. 18).
Verstoß bei vollständiger Kostenübernahme durch Käufer:
Wenn sich der Käufer verpflichtet, den gesamten Maklerlohn zu zahlen, ohne dass die verkaufende Partei mindestens zur Hälfte beteiligt bleibt, liegt ein Verstoß gegen § 656d BGB vor (Rn. 19, 21).
Keine "geltungserhaltende Reduktion":
Eine Vereinbarung, die gegen § 656d verstößt, ist insgesamt nichtig. Eine Reduktion auf einen zulässigen Teilbetrag (z.B. hälftiger Maklerlohn) ist nicht zulässig (Rn. 32).
Rechtsfolge der Nichtigkeit:
Die Zahlung des Maklerlohns durch den Käufer ist rechtsgrundlos erfolgt. Es besteht ein voller Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB (Rn. 32).
Verstoß führt zur vollständigen Unwirksamkeit der Vereinbarung:
Der BGH stellt klar: Das Gesetz spricht davon, dass eine Vereinbarung „nur wirksam ist, wenn“ – das bedeutet: Wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, ist die gesamte Vereinbarung unwirksam (Rn. 32).
Wie lauten die zentralen Erkenntnisse aus der Entscheidung?
Eine Maklerprovisionsregelung, die den Käufer vollständig zur Zahlung verpflichtet, obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, verstößt gegen § 656d BGB.
Selbst wenn der Kaufpreis „fiktiv“ um die Provision reduziert wurde (um z.B. 25.000 €), ist diese Konstruktion unzulässig, wenn die Maklerprovision dann vollständig vom Käufer übernommen wird.
Eine Konstruktion, die wie eine "Zahlungsanweisung" aussieht, fĂĽhrt nicht aus dem Anwendungsbereich der Norm heraus, wenn der Makler die Zahlung fĂĽr sich entgegennimmt.
Verbraucherschutz steht im Mittelpunkt der Regelung: Der Käufer, der nicht Vertragspartner des Maklers ist, darf höchstens zur Hälfte der Kosten verpflichtet werden.
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